前段时间，我们聊了聊北京未来有哪些值得重点关注的新项目。发文后，收到不少读者留言，希望狗蛋能讲讲自己所在的城市。
今天交作业来了。
涉及的城市比较多，挨个来，先说上海。
据不完全统计，未来近5个月的时间里，上海明确即将入市的项目超过10个。
如果算上潜在入市项目，新盘总数超过20个。
这些项目，从黄浦新天地到临港，从上亿顶豪到几百万刚需，基本做到了全覆盖。
他们亮点在哪、坑在哪、适合谁、要不要等，下面一次性说透。
为了大家看着方便，还是按板块来。
浦东：四个新盘，刚需顶豪各占一头
浦东一直是上海新房的供应大户，在售、待开的纯新盘有四个。
第一个，浦发上城，曹路金桥板块的TOD大盘。
很多人对这个盘的位置有争议，年初的时候，狗蛋还专门去看了这个盘，当时和几个本地人聊天，他们的原话：
哪哪都蛮好，就是有个安息堂。
反正这类不利因素，介意的人会非常介意。
比较意外的是，项目首次开盘，卖得还不错，首日去化接近七成。
主要，项目确实卖出了性价比。主力备案均价约 60200元/㎡，部分房源最低单价干到了5.2万/㎡。要知道同14号线，浦开云璟卖9.2万元/㎡。
只能说，只要价格到位，很多问题就不是问题了。
当然，据说卖得好还有个原因就是：
首开的几楼栋，看不到安息堂。
安息堂在小区的南侧，算下来，其实只有2栋小面积的楼栋真正受影响。
8月8日项目二批次开盘，主推56套建面约100-103㎡的三房，总价543万起，同样也是不受安息堂影响的房源。
不管怎么说，这个盘的环线性价比还是很明显的。
如果你在金桥、张江、陆家嘴上班，预 500-800万重地铁通勤，同时对板块界面和风水没那么多执念，这个盘可以看。
第二个，越秀・天屿，森兰板块的断供补仓盘。
这个盘关注度很高，毕竟森兰快4年没出过纯新住宅了，稀缺性摆在这里。
预计8月底开盘，主力 107-141㎡3-4 房，房地联动价 7.2 万 /㎡，总价门槛 770 万起。
最大的亮点，就是森兰的板块底色。
整个片区规划统一，界面干净整洁，以低密住宅、生态公园和国际学校为核心，居住圈层很纯粹。而且森兰的二手房一直很抗跌，这轮市场调整下来跌幅不到10%，远优于全市平均水平，自住和保值属性都在线。
产品也没掉队，新规3.5代全域抬板社区，配了社区会所和中央园林，改善属性很明确。
需要注意的，主要是离地铁站稍远，步行到6号线洲海路站要700米左右。
商业也主要依赖外高桥山姆和森兰商都，社区底商很少，买个菜可能都要开车，日常便利性一般。
总之，适合在浦东北重社区品质和圈层，平时以自驾为主的改善家庭。
如果重度依赖地铁通勤，这个盘就不太合适。
第三个，前滩尚品，三林前滩南的滨江改善盘。
很多人冲着 “前滩” 两个字来，但先把话说清楚：它不属于前滩核心区划，是前滩南滨江的项目。
预计 10 月首开，主力 100-155㎡3-4 房，参考周边备案价约 12.5 万 /㎡，总价门槛 1250 万起。
核心卖点有两个：滨江位置 + 低密产品。
步行到黄浦江约 600 米，周边有大面积生态绿地，居住环境确实好；产品是洋房加小高层的组合，容积率低，在前滩辐射圈里属于少见的低密居住产品。
自驾也方便，10 分钟车程就能到前滩太古里、东方体育中心，前滩的顶级商业配套都能共享。
需要注意的是，项目步行到 8 号线凌兆新村站要 800-900 米，另外城市界面不算成熟，动迁房和待开发空地比较多，高端居住氛围至少要 5 年以上才能培育出来。
产品上，项目拆成 4个小地块分散开发，单个地块的公共空间不算大。
多说一句，项目样板间已经开了，实际交付和样板间中间差了一堵实体墙，现场看着的空间感，交房可能要打折扣。
狗蛋的看法是，适合在前滩、徐汇上班，预算1200-2000 万，看重滨江环境，能接受板块长期成长周期的改善家庭。
第四个，开云・恒瑞里，张江辐射圈的刚改补仓盘。
7 月 28 日已经首开，推出 162 套 80-138㎡的公寓，备案均价 90018 元 /㎡，总价门槛 720 万起，下半年主要是续销剩余房源。
这个盘的优势很直接：内中环区位，张江产业外溢直接受益，周边产业园多，自住和租赁需求都旺。
80㎡的两房控制了总价，是低预算上车浦东中环的稀缺选项。
加上张江国企开发，交付安全性也没问题。
短板也很明显，距离地铁站约 1 公里，社区体量小，内部园林和配套空间有限，板块以产业园和老旧小区为主，高端改善氛围不足。
总之，这个盘适合在张江、浦东中部上班，预算 700-1200 万的刚改家庭，优先考虑自住通勤的可以看。
黄浦：两个顶豪，新天地和董家渡各有看点
第一个，联发天润吉安 AURA，新天地核心的稀缺顶豪。
这个盘的地段含金量不用多说，新天地正核心，紧挨着翠湖天地五六期，步行就能到新天地商圈、太平湖公园，是上海顶豪第一梯队的位置。
预计下半年入市，主力 425㎡起的超高层大平层，再加 280-500㎡的风貌别墅，市场预估均价约 21万/㎡，总价8000万起。
最大的价值，就是稀缺性。
新天地板块这么多年，第一次公开出让住宅用地，全盘只有152 套房源，1栋超高层加14栋风貌别墅，圈层纯粹度很高。
据说，超高层还做了视野优化，高区能俯瞰新天地和太平湖景观，地段 + 产品的组合，在上海顶豪里很有辨识度。
可能存在的问题，一方面地块里有保留的宗教建筑，部分楼栋临近，有些客群会介意。
另外，项目联合开发，其中联发在上海顶豪市场的交付案例不多，高端产品的兑现能力还需要验证。
第二个，融创外滩壹号院三期。
这个项目不用多说，前两期的成绩已经能说明一切了。
外滩核心滨江位置，紧挨着董家渡金融城，步行可达黄浦江，承接陆家嘴、外滩的高端居住需求。
三期从去年起就开始吹风了，前段时间，也是终于公布了涉及方案，预计今年年内开盘。
从方案来看，这次的产品是，4幢高层住宅+东西两侧风貌别墅。
主力面积段大概率是200-385㎡，外加约600-1000㎡的顶层复式，据说产品上比二期还有升级。
价格参考融创外滩壹号院二期三批次房源的均价，大概率会卖到18万/㎡左右。
闵行：古镇项目还要等
闵行下半年真正能开的纯新盘，目前只有前湾霁月名邸一个。吹风很久的瑞安召稼楼项目，预计还得等等。
前湾霁月名邸，虹桥前湾核心的刚改盘。
项目在前湾公园正核心，预计四季度入市，主力 116-170㎡3-4 房，上海城投开发，房地联动价约 6.9 万 /㎡，总价 800 万起。
项目最突出的优势在于交通，紧邻13号线西延伸段前湾公园站，未来地铁直达市区。
同时，国企开发，交付安全性高，产品是新规住宅，得房率有优势，还配了社区会所。
另外，前湾是虹桥国际中央商务区的核心发展区，产业和商业都有落地预期。
主要问题，是板块还在建设初期，配套完全成熟需要时间；前湾后续宅地供应很充足，未来项目置换可能会有压力。
总之，适合在大虹桥工作，预算 800-1200 万，能接受板块成长周期的刚改家庭。如果不着急入住的话，也可以等后面的地块，选择比较多。
宝山：美兰湖低密改善补仓
5月一举拿下宝山洋房销售金额、套数双榜首的建发云湖玥，还有新活：
滨水别墅组团“云墅”。
目前项目已经取证，主力99-183㎡的 3-4 房及叠墅，参考均价约 6 万 /㎡，总价600万起。预计8月首开。
美兰湖板块早已是与佘山齐名的上海成熟低密别墅区，加上建发的新中式产品，园林品质在市场上口碑一直很稳，适合喜欢低密居住的改善群体。
嘉定：新城核心的刚改标杆
嘉定下半年纯新盘的重头戏，是象屿金茂・满嘉，在嘉定新城远香湖核心区。
8月15日开盘，主力 110-150㎡洋房加 150-180㎡叠墅，备案均价 52989 元 /㎡，总价约 580 万起。
这个盘最大的优势，是拿地成本低，价格有想象空间。
今年 3 月象屿 + 金茂联合体底价拿的地，楼板价才 24500 元 /㎡；结果 6 月同板块相邻地块拍出了 19.08% 的溢价，楼板价直接涨到 29227 元 /㎡，这么一比，它的成本优势非常明显，开盘有让利空间。
产品力也在线，真地铁盘，步行到 11 号线白银路站约 450 米，40 分钟直达江苏路、徐家汇，通勤很方便；
3.5 代全抬板社区，配下沉庭院和金茂绿金科技系统，在嘉定新城属于第一梯队。
南侧就是紫气东来公园，东侧近远香湖，生态好，周边教育、医疗配套也成熟。
需要注意的是，嘉定新城后面宅地供应不少，比如光瑞金医院东侧，就有两幅低密宅地等着出，对于部分不急着上车的家庭，存在一定的观望空间。
总之，适合在嘉定本地、11 号线沿线市区上班，预算 500-800 万，看重产品力和地铁通勤的刚改家庭。
青浦：大虹桥的网红红盘
青浦区下半年纯新盘的核心，就是绿城・悦海棠，徐泾的网红盘。
8月2日已经首开，主力106-184㎡3-4 房，备案均价62198元 /㎡；首开228 套，认购 946 组，认购率 415%，直接触发积分和 5 年限售。
根据最新信息，项目预计在8月底加推二批次房源，加推主力为建面约106-136㎡的三房、四房户型，均价约62198元/㎡。
其实项目的热度已经能说明很多问题了。
适合纯自住、长期持有，在大虹桥上班，积分又比较高的改善家庭。
奉贤：两个纯新盘，新城刚需补仓
第一个，奉发晶海央境，奉贤新城的刚需盘。
预计下半年入市，主力 82-132㎡3-4 房，房地联动价 43000 元 /㎡，实际开盘应该有优惠，总价门槛约 280 万起。
优势是得房率高，约 85% 左右，户型方正，空间利用率不错；周边规划了小学幼儿园，上学方便；奉发本土国企开发，交付有保障，交房时间早，接近准现房。
短板是离地铁远，步行到 15 号线延伸段汇丰北路站约 1.7 公里，不算地铁盘；板块后续供应充足，稀缺性不高，适合奉贤本地工作生活，预算 300-500 万的刚需刚改家庭。
第二个，天誉原墅，奉贤新城的低密混合盘。
125-139㎡高层和 205-255㎡联排，高层预估均价约 4 万 /㎡，联排约 6 万 /㎡，总价门槛 500 万起。
亮点是产品形态丰富，联排在奉贤新城比较稀缺，适合本地改善置换；紧邻奉贤新城核心配套，能共享上海之鱼、龙湖天街的资源。
别墅总价不低，同预算可以选闵行、松江的近郊项目
适合奉贤本地置换改善，偏好低密别墅的家庭。
潜在入市项目
杨浦区八埭头滨江组合地块，保利 + 华润联合体拿的，总价 161.2 亿，溢价率 35.83%，是今年的上海总价地王。
地块离黄浦江只有两三百米，总建面15.8万方，做住宅加特色商业，定位内环滨江顶豪。预计2027年上半年入市，售价大概率突破15万/㎡。
徐汇康健街道桂林公园地块，保利 + 徐汇城投拿的，70.6 亿，溢价率 24.5%，拍了 96 轮。
内环内成熟居住板块，紧挨着桂林公园，住宅部分定位高端改善，预计今年底到明年初入市，填补康健板块多年没新盘的空白。
奉贤新城的低密地块，底价成交，容积率只有 1.05，以后做洋房别墅。
很明显，奉贤新城的供应还在持续增加，刚需改善的选择只会越来越多，房价上涨动力不足，完全不用恐慌上车。
另外，8月4日第七批次集中供地，多宗涉宅地，总起价 83 亿，看点也比较多。
虹口北外滩的商住办地块，核心区稀缺宅地，预计又是高溢价；浦东唐镇、张江孙桥的宅地，断供多年，刚需改善关注度很高；
嘉定南翔的低密地块，容积率 1.3，做洋房别墅，填补南翔的改善空白。
后面8月底，还有普陀真如的核心组合地块、松江泗泾的低密地块，都是重头戏。
狗蛋也会持续关注，第一时间为大家带来详细分析。
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