来源：21世纪经济报道
记者丨李莎 编辑丨张星
7月重点城市楼市仍保持一定活跃度。
在房价方面，中指数据显示，7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，带动百城新房价格结构性上涨，百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%；受多数城市二手房价格调整影响，同期百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%。
在市场成交方面，7月市场进入传统淡季，新房、二手房成交环比有所回落，但同比来看，市场交易仍保持一定活跃度。据前述机构数据，7月重点100城新房销售面积环比下降17%，同比增长4%，其中一线城市、二线城市、三四线城市同比增速分别为14%、9%和-5%；在二手房市场，重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6%，同比增长9.3%。
政策仍是影响市场走向的关键因素。7月《扩大消费“十五五”规划》印发，将住房纳入大宗耐用商品体系，力促住房消费潜力释放。7月底中央政治局会议再度强调稳定房地产市场，释放积极的政策信号。另据机构统计，7月全国各地出台房地产相关政策逾100条，提高公积金贷款额度、放宽公积金提取要求、发放购房补贴、鼓励住房“以旧换新”等成为政策重点。
在业内人士看来，限制性政策优化、公积金政策加力、“好房子”建设和城市更新等仍是接下来重要的政策发力点，推动既有政策加快落地见效，或仍是短期政策重心。随着重点城市优质项目入市，未来新房销售预计仍将延续筑底修复态势，但城市和项目间的分化或加深。重点城市二手房成交有望保持稳定，短期内房价或延续小幅波动态势。
重点城市新房成交同比增长
从往年经验来看，7月楼市进入传统成交淡季，市场成交节奏有所放缓，但今年7月，各地市场仍保持一定活跃度。
从58安居客平台来看，7月全国新房找房热度环比增加1.10%；二手房线上微聊对数同比增加2.9%。58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，从这组数据看，线上找房热度在温和回暖。与此同时，市场观望情绪仍在，转化率有所下滑，且城市间找房热度的修复节奏存在差异，市场分化仍然明显。
以强二线城市为例，7月南京、杭州的线上咨询量环比小幅回暖，月度咨询规模同比增长；但成都出现短期降温，7月下旬咨询量环比小幅下滑。“这反映出强二线城市市场缺乏统一行情，购房需求高度依赖板块、配套以及房价预期，板块分化进一步传导至城市层面。”张波说。
市场情绪传导到成交层面，中指数据显示，在新房市场，受房企推盘节奏放缓等因素影响，7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，但相较去年同期，仍增长约4%。
具体到不同能级城市，一线城市新房市场更具韧性，7月一线城市新建商品住宅成交面积同比增长14%，北京、上海、广州、深圳同比分别增长2%、17%、2%和64%；二线城市市场表现也相对较好，7月新建商品住宅成交面积同比增长9%，其中苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。
在二手房市场，受高温天气等因素影响，7月二手房成交活跃度有所下降。据中指数据，当月重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，但仍强于去年同期，同比增长9.3%。累计来看，1—7月20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。
具体到城市，7月北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比持续增长，北京、上海二手商品房分别成交1.4万套、2.3万套，高基数下同比仍分别增长8.5%、21.2%。至此，北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长。深圳二手房成交量同比增长3.0%，增幅较上月收窄。
在房价方面，7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，带动百城新房价格环比延续结构性上涨态势，百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。二手房市场仍在调整，同期百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.02个百分点。
张波认为，现阶段市场修复依靠核心城市优质房源支撑，尚不具备大范围普涨行情条件。市场分化仍然显著，上海等核心城市中高端改善房源流动性走强，三四线及远郊房源持续承压。后续市场能否持续企稳，要看置换链条能否持续打通，以及居民购房信心进一步修复的节奏。
年内各地出台房地产政策超680条
政策支持为市场保持一定活跃度提供重要支撑。
在中央层面，7月13日，《扩大消费“十五五”规划》印发，将住房纳入大宗耐用商品体系，并从优化住房供给、提升房屋品质、提升物业服务质量等多个维度展开部署，以更好满足住房消费需求，促进消费潜力释放。
7月30日中央政治局会议召开，会议将房地产置于“安全”框架下进行部署，继续强调“稳定房地产市场”的重要性，释放出积极的政策优化调整信号。
7月31日，国常会审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，并明确要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，更好满足居民多样化住房消费需求。
在地方层面，克而瑞统计发现，7月各地发布的房地产相关政策中，行政调控和公积金政策优化数量相当，成为政策的关键着力点。核心举措主要涉及发放购房补贴、鼓励住房“以旧换新”、推进“房票”安置、优化土地供给、支持“好房子”建设、提升公积金最高贷款额度、放宽公积金提取申请限制等。
此外，多地加快推进城市更新工作，如佛山发布城市更新项目“一件事”办事指南，江西印发城市更新项目库管理办法，武汉印发支持更新的若干政策措施（第三批）等；黑河市、三明市明溪县等地发布支持人口长期均衡发展或人才购房激励政策；佛山、九江、济南、海南澄迈县等地优化住房保障，主要涉及保障性租赁住房筹集建设和管理、发放租赁补贴等。
包括7月在内，中指研究院统计发现，今年以来各地出台房地产相关政策超680条，政策出台频次明显高于前两年同期。在各类政策中，公积金政策频次占比过半，成为各地最主要的房地产政策工具，调整主要集中于提高公积金贷款额度、拓宽公积金提取使用范围、优化灵活就业缴存政策和异地就业人员公积金使用政策等方面。
各类政策频繁出台，但市场整体仍未走出调整区间。张波预计，房地产市场短期内或难出现普涨行情，仍需政策持续跟进以提振市场信心。
中指研究院高级分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，“稳定房地产市场”是贯穿今年全年的既定目标，短期政策重心或仍是推动既有政策加快落地见效，包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等。
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