五子登科，宝地尽揽，问鼎土拍，谁能争冠？
就在刚刚，上海今年第7批次上半场土拍落下了帷幕。
此次共推出5宗宅地，总规划建筑面积约27.67万㎡，总起拍价约83.38亿元，吸引了十多家房企参拍，也基本都是大家熟悉的老朋友：
有保利发展、华润置地、招商蛇口、港中旅、中建八局等央企；有象屿、越秀、联发等优秀地方国企；还有混合所有制房企绿城等，还出现了民企“新面孔”——青山实业、华峰集团。
最终均被硬核企业拿下：
虹口北外滩商住办混合地块，作为此次唯一出让的内环内地块，最终波澜不惊，被青山实业+华峰集团以底价38.45亿、楼面价3.6元/㎡收入囊中；
嘉定菊园街道宅地，被绿城以底价12.04亿、楼面价1.82万/㎡的底价竞得；
浦东唐镇宅地，47轮竞价后，被招商蛇口+港中旅以总价15.8亿拿下，溢价率28.45%、楼面价4.81万/㎡。
在随后的土拍中，浦东张江孙桥地块、嘉定南翔地块也分别被实力房企摘得。
当核心区土地资源日益稀缺，每一块土地的用途都变得至关重要。本次土拍的五宗地块，无论区位如何，都显现出清晰的“改善”基调。上海的城市发展，正在从满足基础需求，转向追求更高品质的生活。
有意思的是，拿下虹口北外滩地块的青山实业+华峰集团：
青山老板项光达是现温州首富，华峰老板尤小平是前温州首富！
让人不禁感叹，优质地块都到温州老板的碗里来...
01
两大温州巨头摘下“北外滩新头牌”！
传闻将不造顶豪造员工宿舍？
就在刚刚，上海鼎信华展企业管理有限公司以底价摘得34.45亿成功摘下虹口北外滩hk293-08、hk321-04地块（即虹口北外滩68街坊），折合楼面价36045元/㎡。
作为这一批次土拍中唯一一宗内环内地块，北外滩这块地虽然并没引发哄抢、价格看似也并不起眼，但可以说是这次土拍中最优质的一块地，按其地块属性，可以说是“北外滩新头牌”，未来住宅如果出售，售价不出意外甚至大可以冲上20w+/㎡。
而摘下这宗地的上海鼎信华展也不容小觑。
其由全球最大的不锈钢和金属镍生产商之一、有“世界镍王”之称的青山实业成员企业控股79%，同时由全球最大的聚氨酯制品材料制造企业民营企业华峰集团控股20%。
这两家企业均是温州实业巨头，尤其是青山实业，还在2026年《财富》世界500强中以约601.3亿美元营收排名第254位，其同时也是北外滩的老熟人，总部就在北外滩的黄浦江边；而华峰集团老板也是温州前首富。
这次北外滩出地，居然绕开了一众房企，由这两家温州实业巨头联合摘下，也算是注入了不少新鲜感。
68街坊作为商住办混合用地，容积率高达7.3万方，总建面约有10.67万方，按不高于30%的住宅比例算，其未来将涵盖大约3.2万方的住宅。
这块地位于北外滩如今正在全力规划落地的超级无车区中，正处于北外滩已建成的两大商业中心来福士广场和白玉兰广场中间段位置，其东侧紧邻中央公园。
而中央公园西侧，就是在建的480米高未来浦西第一高楼——北外滩中心，南侧一路之隔是在建的249米高华贸中心，而这块地本身的规划高度同样达到了249米，简言之，未来这块地，也将成为整个北外滩地标群天际线的组成之一。
对比来看，这块地也在如今的“北外滩一哥”——绿城潮鸣外滩西南侧。
而绿城潮鸣外滩，处于未来无车区的起点位置、中央公园北侧，熟悉这个项目、有去踩盘过的朋友应该都知道其视野有多好，中央公园形成的视觉通廊构筑出了无遮挡的三件套观景位。
而68街坊的位置，还要比潮鸣外滩还要再上一个台阶——同样紧邻中央公园、离江更近。
要知道，此前潮鸣外滩也是整个无车区中唯一一个顶级住宅，而如今这块地的出世，则代表北外滩又将新添一个超级顶豪。
如果说潮鸣外滩的窗外是地标群，而68街坊自己本身就是地标之一，249米的高度，代表的大概是一个罕见的住宅超高层地标也将在北外滩诞生。
但是，艳姐听到小道消息：
未来这块地的住宅，或许将由开发商自用，不对外出售，甚至有可能打造员工宿舍……
如果传闻属实，也是相当奢阔的手笔了。
02
绿城独家参拍
底价补仓嘉定菊园地块
今早9点30，上海七批次土拍首场，嘉定菊园街道JDC1-0501单元74-04地块因仅1家房企报名，由绿城中国以12.04亿元底价摘得，成交楼板价18200元/㎡。
该地块位于菊园街道，是今年5月由“菊园新区”撤新区设街道，而这宗74-04地块是行政能级调整后首发商品宅地。
地块东至新成路、南至嘉罗公路、西至基地边界、北至百悦路，出让面积33081.97㎡，容积率2.0，计容建面约6.62万㎡，限高60米（住宅不低于24米）。
可以看到地块形状方正，而且这块地卡在嘉定老城与菊园科创核的交汇带：
1公里到信业购物中心，在建嘉闵线新成路站约900米、未来7站虹桥，自驾接沪嘉高速；嘉一实验初级、普通小学、区中心医院都在生活圈内，旁侧还规划九年一贯制公办与幼儿园。
更重要的是，这是一宗纯住宅、无商办自持、无保障房配建的干净地块，适合打造绿城“海棠系/沁百合系”改善项目。
其实绿城底价补仓嘉定菊园地块并不让人意外。
首先是成本账算得过来。1.82万/㎡的楼板价，加上精装和建安成本，未来备案4.0-4.3万/㎡就有利润空间。而周边次新南山·嘉荟领峯二手参考均价约4.3万/㎡，绿城的产品溢价能力足以支撑这个定价。
其次是布局逻辑的闭环。从2023年布局南翔留香园，到今年6月以2.92万/㎡楼板价拿下嘉定新城站F13A/F14A地块，再到今天的菊园74-04；绿城在嘉定完成了“南翔南—新城中—菊园北”的三点一线。
绿城持续深耕嘉定，不仅可以摊薄营销费用，老业主置换也能形成内部闭环。
更深一层看，或许也意味着赵晖接任绿城中国主席后两步走投拓逻辑：内环顶豪做品牌做溢价，而在近郊成熟区用低楼板价介入，打造“海棠系/沁百合系”做规模冲体量扩大改善底盘。
03
浦东唐镇
招商蛇口联合港中旅再落一子
此次土拍最大的看点来自浦东唐镇。
浦东唐镇的热度，一直处于外环外前列。去年7月，地块北侧的壹江臻邸地块曾吸引7家房企同台竞拍，62轮鏖战后触及40%溢价率，最终由招商蛇口&港中旅联合体以27.3亿元竞得，可售楼板价约5.5万/㎡。
虽然唐镇楼市竞争白热化，让人意外的是土拍竞争相当激烈。
地块还算优质，计容建面约3.3万㎡、起始总价12.3亿，容积率2.3，限高60米，典型的低密小高层产品；
地块位置也还不错，距离2号线唐镇站约800米，3站直达龙阳路枢纽。
唐镇地块区位示意
让艳姐意外的是，地块仍吸引了4个买家：
象屿、保利发展、越秀、招商蛇口+港中旅。
象屿这两年凭借在产品上的迭代沉淀了不错的口碑，闵行浦锦的象屿·天宸雅颂，紫竹板块的象屿·天誉兰香，这2个象屿产品力迭代的标杆之作，也都在上海市场引起了不小的轰动，今年他们还联合金茂获得嘉定新城象屿金茂·满嘉，前两天认购1小时即触发积分；
保利发展今年在上海冲的相当猛，年初以来先后在长宁中山公园、青浦重固、松江洞泾、杨浦东外滩、徐汇桂林等拿下6宗宅地，成交总价超过310亿；前7个月权益销售140亿，排名第3，保利珺园、外滩曜、保利都汇和煦也都有红盘之势获得不俗业绩；
越秀这两年在上海也是爆款频出，苏河·和樾府、和樾长宁都是红盘，即将入市的浦东森兰板块的越秀·天屿产品力也相当能打；
招商蛇口和港中旅更不用说，也算是唐镇的“老朋友”了。
去年招商蛇口就联合港中旅竞得唐镇地块，并打造了壹江臻邸，去年底项目首开售罄，今年5月二批次加推开盘去化率82%，目前项目接近尾盘。而随着壹江臻邸，招商蛇口与港中旅这对老搭档，也亟需补充货源。
最终，在第47轮，招商蛇口+港中旅，以总价15.8亿、楼面价4.81万/㎡、溢价率28.45%竞得！
04
浦东孙桥和嘉定南翔地块备受瞩目
而在今天 下午，浦东新区孙桥社区14-01地块与嘉定区JDC2-0202单元25-06地块同样也是备受瞩目。
两幅地块虽地理位置不同、体量规模悬殊，但各自承载着明确的城市发展逻辑，分别代表了“科创产业强辐射下的小而美地块”与“成熟板块赋能下的大体量品质改善”。
浦东孙桥社区14-01地块，核心价值在于其紧邻张江科学城的地理区位。
地块详控规划示意图
作为张江产业辐射的核心圈层，孙桥板块长期以来源源不断地承接来自集成电路、生物医药及人工智能等顶尖高新技术产业人口的溢出需求。
地块出让面积约8390㎡，计容面积约1.85万方，使其呈现出极为典型的“小而精”特征。2.2的容积率适宜打造出形态规整的高层或小高层社区。
地块起始总价约6.43亿元，起始楼板价为3.75万/㎡。从开发与投资视角来看，这种小体量地块具有极高的资金安全边际与开发效率。对于房企而言，低总价门槛极大地降低了资金占用成本，并缩短了从拿地到开盘的周转周期；
而在产品端，针对张江高薪年轻科创人才偏好高实用性、控总价的购房诉求，开发商可精准匹配高得房率户型，实现快速去化。结合东侧天然的劳动河水系生态，地块具备天然的舒适度基础，是追求极致效率与确定性去化的标杆样本。
与孙桥地块的“小巧精致”不同，嘉定南翔25-06地块则展现出宏大的空间想象力，地块出让面积约4.04万㎡，计容建面约5.25万㎡，容积率仅为1.3，是近年来郊区土拍中难得的纯正大中型住宅用地。
该地块起始总价约14.16亿元，起始楼板价为2.7万/㎡，总体来说土地成本并不算高。
南翔镇作为嘉定新城距离上海中心城区最近的门户，同时受到“大虹桥综合交通枢纽”与“市区产业人口外溢”的双重红利叠加，11号线与建设中的嘉闵线构筑了极其高效的通勤网络。
大体量造就了大格局，为房企打造高品质全龄社区提供了宽裕的施展空间，无论是中央水景园林的营造、组团式的建筑布局，还是高标准配套设施的嵌入，都能轻松驾驭。
加上周边拥有一线超大商业综合体南翔印象城MEGA等顶配资源，该地块不仅能全方位吸纳本地强劲的改善置换需求，更能无缝接轨普陀等市区高净值外溢客群，极具打造区域品质标杆与获得高溢价的潜力。
最终由谁拿下地块，地产人言也将进行持续跟进。
主编：张艳
责编：闪闪、Nanako、marl、eric
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