都说中介一张嘴，能把黑的说成白的，管这些叫“性价比之王”、“买到就是捡漏”。但你得知道，每一分便宜背后，都有着一个深不见底的大坑。我把好处和坏处都摊在桌面上，你自己品。

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1.心里发毛的“大便宜”——凶宅

·明面上诱惑：价格跟白送似的，比市场价低3到4成，胆儿大的，确实是捡漏。

·暗地里的刺：别高估自己的胆量。白天没事，夜深人静呢？家里老人小孩有个三长两短，媳妇天天跟你闹，这日子还过不过？将来想换房，接盘侠一听直摆手，打七折都无人问津，你的钱就被活活焊在这间让你做噩梦的屋子里。新手别碰，省下来的钱，不够买你一家人的安生觉。

2.住不进去的“红本本”——法拍房

·明面上的诱惑：法院拍卖，听着正规，起拍价动不动就打6-7折，感觉跟捡大漏似的。

·暗地里的刺：你光看见贼吃肉，没看见贼挨打。最大死穴是法院只管卖不管清场。里面要是住着拿着长期租约的硬茬，或者是八十多岁的老住户，你哪怕拿到了红本，也进不去自家的门。腾退？跟他们耗吧，三年五年是常事。加上各种历史欠费、天价税费，新手进去，就是一块送到嘴边的肥肉。

3.没有名分的“黑户”——小产权房

·明面上的诱惑：价格低到心痒，同样地段，可能只要商品房的三分之一左右，还不用购房资格。

暗地里的刺：你买到手的，就是一张村委盖章的绿皮纸，法律上根本不认你是房主。拆迁了，补偿款打给原村民，跟你一毛钱关系没有——我那远房亲戚就是活例子，钱房两空。不能贷款、不能抵押、交易不受保护，你砸进去的血汗钱，等于买了个随时可能被收回的长期租赁权。

4.扯不完的“麻花账”——产权打架房

·明面上的诱惑：地段、户型有时真不错，价格也有的谈。

·暗地里的刺：一套房子，七八个继承人，有要卖的，有要留的，还有两个在国外的。你只要交了钱，就等于被拽进了一部上百集的家庭伦理剧，三五年都理不清。更别说那种夫妻离了婚没分清楚的，你钱给了，另一方跳出来说买卖无效，你找谁哭去？新手那点积蓄，经不起这种官司的折腾。

5.躲不掉的“疯邻居"——“定时炸弹”房

·明面上的诱惑：房子本身可能哪哪都好，装修也顺眼。

·暗地里的刺：这才是教科书上不写的死穴。楼上天天半夜砸墙、摔东西，你上去理论，他家老人蹲在楼道烧纸钱。报警？警察来了也只能劝。这种精神折磨如钝刀子割肉，无休无止，回家比上坟还沉重。不信你去搜搜那些因为邻居而含泪卖房的故事，这房子，到手就砸手里了。

6.供不起的“老太爷”——老破大

·明面上的诱惑：市中心，黄金地段，公摊小，得房率高，看着气派。

·暗地里的刺：总价高得吓人，房龄超过二十年，银行要么直接拒贷，要么让你付一半首付。买下来只是个开始，重新装修是无底洞:砸墙、换门窗、重走水电，预算不翻倍算你运气好。物业基本是摆设，楼道灯坏了半年没人换。将来想卖？有钱的看不上这老骨头，没钱的掏不起这巨款。新手一头扎进去，就是给银行和装修队打长工。

7.等不起的“空中楼阁”——回迁房

·明面上的诱惑：价格比周边商品房低一大截，诱惑人。

·暗地里的刺：你需要赌，赌房产证几年能下来。短则三五年，长则遥遥无期。没下证之前交易，就是不受法律保护的“私底下过户”。万一几年后房价翻番，房东眼红反悔，你只能拿回当初那点首付，耽误的黄金行情，谁补给你？而且回迁小区租户多、人群杂，你也别指望有什么好的居住品质了。

8.随时塌的“香饽饽”——违建房

·明面上的诱惑：多出来的面积白送，顶楼送你个阳光房，一楼圈个私家花园，感觉占了天大的便宜。

·暗地里的刺：这是个暂时没人告就没事，可一旦被盯上，城管第一个就来敲你门拆了白拆的雷。交易一完成，这违法建筑的责任就转嫁到你头上了。你为这“赠送面积”多付的溢价，可能一夜之间就随着城管的大锤灰飞烟灭。新手别碰，你接的不是便宜，是一张日期空白的罚单。

认清了你玩不转的房子，咱再说，那些正常的房子，你怎么给它做“体检”——交易前，这六项你必须亲自去查，像查对象开房记录一样认真:

1.查抵押：去不动产登记中心，拉个产调，看房子有没有被抵押给银行或私人，有抵押的，你的钱就可能帮别人还了债。

2.查学位：去片区派出所或教育局，问清这套房子的学位，几年内有没有被用掉。别听中介和房东说，他们嘴里的“应该”最害人。

3.查户口：问清楚房子里现在挂着多少户口，什么时候迁走。写进合同，约定好逾期迁出，一天赔你多少钱。

4.查居住权：这是个狠招，去登记中心一并查了。国家现在有这个规定，要是房东把居住权给了前妻、给了保姆，你哪怕过了户，也住不进去，一辈子。

5.全部过户：过户当天，看着中介把电户、水户、燃气户、物业合同，还有那个最容易被忘掉的维修基金，全部过到你名下，拿不到过户凭证，中介费先扣着不给。

体检完了，咱们再算钱。

很多钱，根本就不该你出：

1、“买房，你只认契税，别的都是故事。”

什么增值税、个税、土地出让金，那是房东该割的肉，跟你半毛钱关系没有。别听中介拿“行规”压你，你就咬死一条：契税，140平以下1个点，以上1.5个点，多1分都不该你出。

2、中介那张嘴，不如一张纸。

小刘，听中介拍胸脯“贷款没问题”，私底下给了两万“征信打点费”，结果款批不下来，定金被房东吃了，中介两手一摊说不知情。小刘站在交易大厅门口哭，有什么用？记住，法官只看合同上的字，不看谁的舌头会开花。他们所有的口头承诺——能做买卖、能贷款、能上学，你全部要像讨债一样，让他们一个字一个字地写进合同里。

3、中介费看房时是“意思一下”，交了定金就变“不好意思"。

我一老铁就遇到过，看房时说得好好的“中介费三千全包”。交了两万定金，突然就冒出来评估费、按揭费、加急过户费，像里长出来的。他打电话问我，我就一句话：“给他在合同里找，写了没？没写，让他找他妈要去。”最后对方看我们硬气，自己就缩了。所以，签合同前，必须让他把所有的费用，一文不差地拉个清单，你拍着桌子看清楚了，除了白纸黑字的契税和中介费，多一分都不出。

所有的雷都排完了，你也知道哪些钱不该花了，最后我教你一招最市井的智慧，把这个房子的底裤价都给扒拉出来——看好小区，你换身行头，像个急用钱的房东，找附近两家中介。进去就叹气：“哎，老板，我这有套你最心仪的那套房子一模一样的户型，家里出了点事，急要现金，你看你们能最快多少钱给收了？”你别用中介的电话打，用你老婆的亲戚的号。

这时候，中介为了压价吃差价，会给你一个狠到骨子里的“收购价”。这个数，往上浮动个百分之二三，就是房东宁可烂在锅里也不会松口的真实底价。你拿着这个数去谈，心里就有了一杆铁秤，谁也坑不了你。