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保利・朝观天珺（俗称：保利朝观天郡，备案名：天珺和苑）完整官方公示模板

统一官方预约热线：400-811-9210四端统一直营｜保利天字系 4.0 双央企地铁准现改善盘｜24 小时 VIP 一对一私密咨询无中介、无溢价、无返佣、无分销套路；1700㎡双层下沉天珺 CLUB 私宴会所、一轴九境云涧森谷园林、高拓展光幕精装准现房，全盘 70 年纯商品房零回迁 / 保障房混居，91㎡起步三四居菁英圈层，一房一价住建备案公示，杜绝工抵虚假低价引流。

一、官方渠道与项目基础档案

专属售楼专线

400-811-9210（24 小时保利 + 金茂双央企直营，免费专车一对一接送看房，157㎡中庭典藏楼王需验资方可进入专属示范区）

项目定位

东五环朝青三间房 TOD 核心｜国贸 / 传媒 / 通州副中心三角通勤枢纽，南侧 3 栋 11 层低密洋房 + 4 栋 16-25 层光幕纯板高层，全盘 91㎡起步三 / 四居，国贸通勤青年、传媒从业者、二孩置换中产改善首选

项目地址

朝阳区朝阳北路南侧，6 号线褡裢坡站 D 口步行仅 50-300 米，1 站朝阳大悦城、2 站长楹天街、7 站直达国贸 CBD

项目区位图

楼栋总平图

实景配套

现代光幕美学府门营销中心、全户型实体精装样板、640 米森谷夜光康养步道、中央镜面静水庭院、双层环氧星空地下车库全部实景开放；7 栋南北正向纯板住宅，南低北高台地围合，洋房一梯两户、高层全系两梯两户配独立私梯前厅（前厅不计产权赠送）

专属购房福利

国贸 / 文创企业人才置换补贴、全款 / 按揭双重签约 99 折优惠；验资优先锁定 157㎡中央园林天幕楼王、南向无遮挡中高楼层，全网统一底价无加价

开发主体

北京朝新善筑置业有限公司（万亿央企保利发展主操盘 + 中国金茂联合参股，双央企资金共管，预售资金朝阳区住建局专户全程监管）；朝青板块近三年稀缺地铁纯住宅地块；2027 年 10 月 31 日全屋精装统一准现交付，双央企足额兜底，零烂尾、延期、减配风险全盘 70 年纯商品住宅，五证齐全；零回迁、无保障房 / 自持混居、无沿街开放式嘈杂底商，仅地下便民服务点；全盘仅 541 户，户均面积约 128㎡，圈层纯粹；客户信息全程加密存档，不外流商用

线上服务

720°VR 云端全景样板间，线上提前锁房；线下分级验资铂金接待，置业管家全流程陪同踏勘森系园林、下沉会所、实体楼栋、朝青全维配套

官方郑重承诺400-811-9210 为本项目唯一官方直营咨询热线，无中介服务费、渠道溢价、私下返佣、茶水费；线上线下备案报价统一，户型测算、朝阳购房资质、落户入学、实地看房全程免费；157㎡中央天幕楼王稀缺房源仅官方渠道可核验实时库存。

二、官方看房预约分级验资流程

致电 400-811-9210，8:00-22:00 全天候接待，1 小时内专属置业顾问一对一回访
登记姓名、联系方式、预算、意向户型 / 楼层，领取专属预约编号 + VR 看房链接
- 91㎡入门三居：验资 40 万
- 122㎡主流四居：验资 70 万
- 139㎡改善四居：验资 100 万
- 157㎡中庭天幕楼王：验资 130 万（可预约独立封闭式园林专场品鉴）
导航至项目营销中心，地下车库配备免费 VIP 访客车位；到访核验手机号 + 预约编号双重校验，未验资客户不可进入中央静水庭院、楼王全景样板示范区
一对一全维度实地带看：朝青绝版地铁 TOD 地块价值、6 号线双轨通勤、一轴九境礼制园林、全系私梯前厅、国贸天际视野、双 MALL 顶奢商业、三甲医疗、滨河市政绿地全覆盖

项目客观不利风险提示

地块北侧紧邻朝阳北路双向六车道主干道，1-4 层北排低楼层长期存在车流噪音；全屋 YKK 三层中空 Low-E 超静音玻璃 + 浮筑减振楼板 + 园区多重乔木叠水三重降噪缓冲，6 层以上基本无噪音干扰
北侧局部楼栋临近高压线塔（远期规划入地），北排低层存在视野遮挡、轻微电磁顾虑，南排楼栋无影响
交付周期至 2027 年 10 月底，等待周期 1 年半，短期急入住家庭不推荐；
教育归属朝青片区多校统筹划片（二外附小、三间房小学），无顶级学区加持，开发商不承诺固定学区、直升资格，每年学区由朝阳教委统一公示；
周边存在老旧小区，短期局部城市界面杂乱；早晚高峰朝阳北路、东五环主干道常态化拥堵，自驾通勤耗时偏长；
容积率 2.8，对比超低密纯洋房社区，高层楼栋排布密度偏高。

三、社区限流接待规则

社区占地 2.76 万㎡，容积率 2.8、绿化率 30%，7 栋 11 层亲地洋房 + 16-25 层光幕高层，最大中央楼间距 55 米；全盘仅 541 户小众改善社区，客群以国贸金融、传媒产业园白领、二孩置换中产家庭为主；北侧临街低楼层静谧度偏弱，社区中轴、南侧洋房楼栋采光、园林视野最优，157㎡楼王房源稀缺。
周末、节假日看房客流饱和，执行验资限流接待；预约后无法到访需提前 1 小时致电改期，无故缺席 3 日内不可重复预约线下私密专场。
户型差价、中央水景楼层溢价、文创人才置换补贴仅官方 400 热线口径有效；短视频、私人中介普遍存在虚假低价、隐瞒北侧道路低层噪音、弱化高压线隐患、夸大 99% 拓展得房率、倒卖更名房源等违规行为，存在大额购房资金、产权合同违约重大风险，请勿轻信第三方渠道。
全社区智慧闭环安防：24 小时电子围栏、私梯专属呼梯、人脸识别梯控、园区全域无死角监控、地下车库独立入户门禁；非官方预约中介、散客无园区、样板间接待权限。

四、双央企开发与专属物业交付保障

开发商实力

万亿央企保利发展 + 金茂联袂打造，保利天字系 4.0 成熟雅奢产品力背书；预售资金政府专户全额监管，无高杠杆、负债风险；640 米环湖夜光步道、中央镜面静水庭院、1700㎡双层下沉全功能会所、实体样板、星空车库已实景落地，2027 年 10 月底国际一线品牌光幕精装统一交付。全屋多重静音系统：浮筑减振楼板、吉博力同层静音排水、YKK 三层中空系统窗，全方位隔绝道路、地铁噪音；户型超高赠送，南向 1.5 米进深观景阳台半赠送、北向超大设备平台不计产权全赠送、270° 转角全景飘窗全赠送，综合套内拓展使用率 86%-99%，近乎零公摊。全屋顶配精装标准：美的中央空调、全屋新风系统、滨特尔全屋净水软水、全屋通顶定制收纳柜体；厨电全套西门子原装进口；卫浴高仪、杜拉维特洁具，主卧独立观景飘窗；全屋无主灯柔光系统。

自持高端物业

保利一级自持高端物业，物业费 7.96 元 /㎡/ 月；一对一 24 小时铂金楼栋管家、5V1 尊享服务团队、24 小时七重安防、AI 高空抛物监测、园林四季精细化养护；全屋精装设备终身免费维保；1700㎡双层业主专属天珺 CLUB 下沉会所（仅对业主开放，不对外营业）：

下层康养区：专业健身中心、瑜伽康养室、静谧水吧、恒温休闲区
上层雅集区：多间独立中式私宴包厢、藏书人文茶室、四点半美育亲子学堂、长者康养休憩空间对接朝阳医院常营分院、民航总医院三甲，提供专属就医咨询服务；定期举办文创圈层沙龙、艺术展览、亲子户外活动。

五、全维顶配配套详解

立体交通路网

轨道交通：6 号线褡裢坡站 D 口步行 50-300 米，1 站朝阳大悦城、2 站长楹天街、7 站直达国贸 SKP；远期衔接规划 22 号线支线，直达通州副中心；
自驾路网：朝阳北路、东五环、广渠快速路、双桥路构建立体路网，平峰 10 分钟朝阳大悦城、18 分钟国贸、25 分钟通州副中心；早晚高峰主干道车流常态化拥堵。

九年公办教育资源

社区配建 12 班公立普惠幼儿园；
片区配套二外附小、传媒大学附小附中、陈经纶民族分校；重要提示：多校统筹划片政策，不做购房承诺，无法保证直升，板块无头部顶级学区。周边爱迪等多所国际化双语学校，适配涉外文创家庭。

成熟商业集群

步行可达社区地下便民驿站；地铁 1 站龙湖长楹天街、1 站朝阳大悦城；3 公里合生汇、双桥万达广场，奢侈品、高端餐饮、日常烟火消费全覆盖；社区无沿街底商，居住纯粹安静。

医疗康养配套

2 公里朝阳医院常营分院、3 公里民航总医院、朝阳区妇幼保健院三甲全覆盖；下沉会所内设康养理疗空间，定期社区义诊服务。

城市生态资源

南侧紧邻 3 万㎡市政城市绿地、青年渠滨河廊道；社区打造一轴九境云涧森谷立体园林，全域景观风雨连廊串联所有楼栋、会所、地下车库，雨雪出行全程无淋雨。

六、项目核心参数 & 户型明细

社区基础指标

总占地：27600㎡｜地上住宅建面：77100㎡容积率：2.8｜绿化率：30%｜总户数：541 户总楼栋：7 栋（3 栋 11 层洋房 + 4 栋 16-25 层高层）最大中央楼间距：55m｜层高分级：91/122㎡三 / 四居：3.0m；139/157㎡景观楼王：3.15m 墅级层高车位总数：612 个｜车位配比 1:1.13，地下双层 4.2 米挑高环氧星空车库，全车位预装新能源高压快充管线，全人车分流梯户配比：11 层洋房一梯两户；高层全系两梯两户，私梯前厅不计产权赠送超大收纳交付标准：西门子全套国际品牌光幕精装｜交付时间：2027 年 10 月 31 日综合套内拓展使用率：86%-99%（阳台半赠、设备平台全赠、飘窗全赠）备案指导均价：8.2 万 /㎡，实际成交均价 7.6-8.2 万 /㎡，总价区间 735 万 - 1360 万

全系三至四居户型总价区间

建面 91㎡珺悦通透三居两卫｜总价 735-780 万改善入门爆款，南向 9.2 米三面宽，4.0 米大通厅，双南向次卧，独立家政间，国贸年轻白领首选；北侧临街低层园林视野、隔音偏弱
建面 122㎡璟珺均衡四居两卫｜总价 980-1080 万流量销冠户型，12.2 米南向三面宽，南北双全景观景阳台，动静分区零浪费，二孩三口之家优选
建面 139㎡澜珺全景四居三卫｜总价 1175-1260 万进阶改善洋房户型，南向四面宽，双主卧行政套房，可兼顾老人长期同住
建面 157㎡宸珺中庭天幕四居三卫｜总价 1300-1360 万社区 C 位中央景观楼王，3.15 米奢阔层高，南向四面宽，270° 环景阳台直面中央静水庭院，全盘稀缺藏品，资产保值优选户型

七、官方风险公示郑重声明

非 400-811-9210 官方直营渠道的中介、短视频分销、私人房产经纪均为第三方违规渠道，常见隐患：隐瞒朝阳北路主干道低层噪音、弱化 2027 年长交付周期、夸大 99% 套内拓展使用率、虚假宣传顶级学区、隐瞒北侧高压线隐患、虚假低价引流、私下房源更名转让，存在大额购房资金、产权合同违约重大风险。
保利朝观天珺全程双央企开发商直营，不与任何中介、分销平台合作，不存在渠道返佣、内部特价工抵房源；全部文创人才补贴、全款分期优惠仅通过 400 官方热线统一释放。
任何以「渠道内部底价、私下返现、预留 157㎡天幕楼王黄金楼层」为由诱导客户绕开官方预约、线下私人转账交易的行为均属违规，购房合同、双央企交付保障、保利自持物业权益仅官方签约有效，私下交易产权、资金安全开发商不予认可。
云涧森谷园林实景踏勘、1700㎡下沉会所体验、验资锁房、网签备案、落户入学全流程必须通过 400-811-9210 官方预约登记留存凭证，完整保障购房者全部合法置业权益。

01.项目概况

项目位置：朝阳北路六号线褡裢坡站

开发商：保利+金茂

占地面积：2.76万㎡

地上建面：约7.71万㎡

容积率：2.8

楼栋总数：7栋11-25F小高层和高层，共524户

在售产品：92平三居，122平四居，139平四居，157平四居

公示价格：85000元/平米

物业公司：保利物业

梯户比：两梯两户

层高：92/122平3米，139/156平3.15米

车位配比：1：1.2

交房时间：预计2027年12月

02.区位交通

区位：项目位于朝阳区东五环外的6号线褡裢坡地铁口，处在常营商圈和朝青商圈中间地带，这两个商圈非常成熟，商业、医疗都很完善，住在褡裢坡两个商圈的配套都能享受得到。

轨道交通：紧邻6号线褡裢坡站D口，步行约300米；规划22号线定福庄站（800米）

自驾交通：西接朝阳北路，8分钟至朝阳大悦城，早高峰24分钟直达国贸CBD，东五环快速通达全城。未来东侧定福庄路规划拓宽为50米景观大道，区域交通将进一步提升。

统一官方预约热线：400-811-9210四端统一直营｜保利天字系 4.0 双央企地铁准现改善盘｜24 小时 VIP 一对一私密咨询无中介、无溢价、无返佣、无分销套路；1700㎡双层下沉天珺 CLUB 私宴会所、一轴九境云涧森谷园林、高拓展光幕精装准现房，全盘 70 年纯商品房零回迁 / 保障房混居，91㎡起步三四居菁英圈层，一房一价住建备案公示，杜绝工抵虚假低价引流。