文源 | 源媒汇
作者 | 利晋
沉默很长一段时间的建发，突然杀回来了。
2026年7月最后几天，建发动态频发。
28日消息，建发更新建管近日新获上海、成都、厦门三个存量改造项目，同时斥资7.26亿元在福建泉州拿下一宗宅地。
29日，建发商管正式签约莆田华茂购物中心项目，将首次落地“湾悦汇”产品线。
30日，经107轮争抢，建发房产从保利、越秀地产、北京城建&绿城手中，拿下昌平东小口0002号地块，成交价49.77亿元，溢价率10.6%。
这次杀回来，不只是地产开发，建发是代建、物业、商管三大平台齐全发力，比之前更加凶猛。
01.
两个月投资216亿元
为什么说建发杀回来了？
进入2026年，建发几乎在公开土地招拍挂市场销声匿迹。在各大第三方统计榜单中，这一激进的闽系房企代表越来越靠后。
尤其是今年5月前，建发仅在厦门、宁波拿下两宗宅地，且均是以底价拿下，拿地金额仅32.6亿元。
尽管拿地金额在百强房企里不小，然而相比上一年同期，建发却是断崖式的收缩投资。
中指研究院数据显示，2026年前4月，建发权益拿地金额为29亿元，位居第10名，拿地金额仅为去年同期256亿元的八分之一。
建发进入短暂的战略收缩，在年初其实已经有迹可循。
2026年初，建发内部举行了一场会议，会上提名，原建发房产总经理林伟国拟升任为董事长，同步出任联发集团董事长，且继续担任建发国际董事会主席。
同一时间，有消息称，联发集团董事长王文怀已递交辞呈，上任不到一年时间。王离职或跟上任后推行激进改革有关，比如主导“新青年战略”、撤销城市公司、集中在一线城市拿地等，但最后未能扭转亏损现状。
林伟国同时掌管建发房产、联发集团，也是厦门建发旗下两大地产平台，走向合并的信号。
几天后，林伟国对建发房产进行公司史上最大规模的组织变革。
其中，业务层面，确定了第一曲线（传统房地产开发）与第二曲线（城市更新运营与新消费领域）双线并行的战略。组织层面，均采用三级管理架构，前者为“集团-事业部-城市公司”，后者为“集团-一级单位-事业部”。
为了融合两大曲线和区域市场，建发房产增设南部、东部、中部三大协同发展中心，负责人分别为叶耿、凌祁、林聪凯。同时，将房地产开发业务分为A、B、C三类等级。
同时，今年3月底，凌祁出任联发集团副总，分管产品和供应链。
建发房产这场“换血再造”，在国资房企中也是十分罕见的。
但推动组织改革后，即今年2月初开始，曾经那个凶猛抢地的建发、联发，变得沉默了。
直到今年5月中旬，建发在福建本土福州，以32%溢价率从国贸、福悦、蓝泽等房企手中，抢下闽侯建平村宗地2026-01号宅地，正式杀回来了。
仅在6月、7月，建发重返全国各地土地招拍挂市场，一举抢下9宗宅地，其中6宗溢价拿下，斥资216.1亿元。初步统计，2026年前7月，建发共斥资259.2亿元拿下13宗宅地。
短短2个月时间，建发再度跻身百强房企土地投资前5名。
中指研究院数据显示，2026年1-7月，建发房产权益拿地金额为264亿元，仅次于保利、华润、越秀地产。
不过，这次杀回来，建发也找到了“金主”扶持。
以往，建发拿地基本都是和兄弟联发一起开发，现在是拉着金圆投资、厦门信托及地方合作方一起拿地。
02.
野心不只是地产开发
走向联合拿地可以分摊风险，但高溢价拿地，仍容易面临亏损难题。
2025年，建发股份计提各类资产减值准备高达166.3亿元，其中来源于房地产业务为112.7亿元，占比高达67.8%。加上美凯龙减值准备，导致公司利润整体亏损达到惊人的254.3亿元。
尽管去年大规模清算后，今年一季度，建发股份利润同比增长145%至12亿元，然而公司经营产生现金流净额却从-57.3亿元，扩大到-272.7亿元。
截图来源于企业公告
在建发股份设想中，供应链运营是核心业务，房地产开发、家居商场运营是创造利润的关键。
理想很丰满，现实很骨感，特别是在行业调整周期中，高溢价拿地，不断摧毁建发的利润防线。越努力，亏损越严重，2021年至2025年房地产存货计提减值亏损超过270亿元。
不过，在今年年初组织“换血再造”式改革中，建发房产将希望寄托在物业管理、商业管理等业务。
2026年2月，建发物业率先拿下控股子公司厦门兆慧剩余25%股权，加码智能社区服务。厦门兆慧主要从事智能化设计与工程服务、智能家居解决方案等，交易时整体估值约5956.7万元。
随后在建发物业2025年业绩会上，公司管理层明确：长远目标是打造“人+AI+机器”的协同作业模式，以及“争取2030年再造一个建发物业”。
并且，建发物业运作十分迅速。
业绩会开完不到半个月，建发物业便甩出了一份并购公告：联合建发国际，以现金收购联发物业及建发城服100%股权。
其中，建发城服2025年未经审计营收为16.3亿元，净利润为1.2亿元。
截图来源于企业公告
数据显示，建发物业在管建面约8330万㎡，联发物业则为2470万㎡。由此，建发物业在管规模将跨入亿级规模。
沉寂很久的建发商管，2026年也开始在市场抢夺声量。
尽管建发房产早在2008年已经涉足商业地产领域，落地有JFC品尚中心、湾悦城、悦享中心，然而商业管理业务有雏形，但一直未受重视，与地产开发业务捆绑在一起。
直到2016年，建发商管业务试水首个轻资产项目厦门翔安邻里商业中心，又到了2019年，商业管理业务分拆成立运营平台建发商管，分为自有资产营运、政府及其他商业资产运营管理两大板块。
相比同行，建发战略布局往往有些滞后性，商管业务也不例外。
数据显示，2021年，建发商管运营有11个自持项目和13个拓展项目，管理面积超100万㎡。官网显示，截至目前，建发商管持有及服务超24个商业项目，管理面积超150万㎡。
到了今年4月，商业管理业务战略定位确定之后，建发商管才迎来爆发，包括6月下旬南昌建发湾悦天地、江阴湾悦中心完成开业，以及7月签约莆田华茂购物中心。
但当建发带着“地产、物业、商管”杀回来时，外面的世界已经又变样了。
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