龙岗园山名居山河里二期，作为片区热门刚改精装盘，紧邻 3 号线永湖地铁站，靠近港中大（深圳）附属时进九年一贯制学校，自入市以来关注度居高不下。不少家庭看重地铁、精装与学区，同时担心高容积率、周边环境等硬伤。本篇为楼盘真实测评，拆解二期基础情况、户型、精装标准、配套、优劣势以及选房避坑要点，打算入手建议通读参考。
名居山河里整体总建面约 48 万㎡，二期属于 02 地块，占地约 3.4 万㎡，容积率 5.77，7 栋超高层住宅，总高 38‑48 层，3 梯 5 户，总户数 1440 户，包含部分回迁房源；中海物业，物业费 4.5 元 /㎡・月，绿化率 40%，二期为精装准现房，现已交付，园林、公区实景全部落地，可实地看房，规避期房交付风险。二期只做 93‑142㎡三至四房，无 75㎡小两房，定位偏向刚需、刚改家庭，和一期毛坯、大小户型搭配形成明显区分。
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一、户型与精装交付标准
二期主力户型：93‑103㎡三房两卫、116‑124㎡四房两卫、140‑142㎡大四房两卫，户型格局方正，多数东南、南向，部分四房做到双阳台；套内裸得房率约 73‑74%，计入赠送面积实用约 80%，超高层里属于中等水平，不要高估套内空间。
- 93‑103㎡三房两卫：二期走量主力，三开间朝南，U 型厨房，双卫设计，适合三口、二胎家庭，流通性最好，预算 330 万起。
- 116‑124㎡四房两卫：刚改热门，部分南北通透双阳台，可做独立书房，适配多孩家庭。
- 140‑142㎡大四房：二期顶配户型，客厅开间宽敞，中高层可眺望梧桐山河景观，适合预算充足家庭。
二期精装配置（硬装交付，不含家具家电）：标配大金中央空调、博邦装甲入户门、西门子厨电三件套、科勒品牌厨卫洁具，墙面乳胶漆，公区精装到位，无强制升级装修包。重点提醒：装修标准以购房合同附件清单为准，不要轻信销售口头宣传，实地看实体交付样板间，而非展示样板间。
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二、核心配套真实情况
交通：距离 3 号线永湖站 A1 出口约 200‑300 米，步行几分钟，2 站到大运枢纽，换乘 14、16 号线，去往罗湖、福田通勤友好；自驾临近水官高速、南坪快速，早晚高峰高速出入口、龙岗大道容易拥堵；去往南山通勤距离远，耗时较长。
教育：紧邻港中大（深圳）附属时进 54 班九年一贯制公办学校，项目自带 18 班公办幼儿园，学前到初中一站式配套。重要提示：学区实行每年划片，教育局公示为准，不能作为购房承诺，只是地理上距离很近，上学便利性具备预期。
商业与生态：社区自带约 3 万㎡底商，日常买菜餐饮够用；大型商业需要到大运星河 COCO Park、横岗商圈；南侧梧桐山河碧道，休闲散步方便。短板：周边旧村、工业区、多个旧改项目在建，未来数年仍会存在施工噪音、粉尘，城市界面改善需要时间，短期很难完全蜕变。
2026 年二期折后单价约 3.3‑3.8 万 /㎡，对比片区二手房有价格倒挂；93㎡三房 330 万起，124㎡四房 440 万起，142㎡大四房 540 万起，价格会随楼层、朝向、楼栋浮动，以售楼处实时销控为准。
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三、二期核心优点
1、地铁 + 精装现房，实景全部可见，买完可以较快入住办证，省去租房 + 月供双重压力，不用赌期房交付风险。2、港中大附属九年一贯制学校就在旁边，接送距离短，对于有上学需求家庭吸引力很强。3、全部三房四房产品，纯改善向户型，社区内部配套齐全，泳池、儿童乐园、架空层活动空间齐全，中海物业后期维护有保障。4、价格在地铁精装刚改盘里门槛友好，对比大运核心，总价低一大截，地铁通达性不错。
看房重要提示
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四、不可忽视的短板
1、容积率 5.77 偏高，全部超高层、3 梯 5 户，楼栋密度大，早晚高峰电梯等待时间长，低楼层采光、楼间距一般，居住舒适度受影响。
2、地块配建回迁房，居住人群混杂，圈层不够纯粹；二期车位比约 1:0.92，依旧没有达到 1:1，后期入住率上来，会存在停车紧张问题。
3、部分楼栋单元临近市政道路、变电站，会有噪音或者心理顾虑，部分楼栋靠近旧改工地，长期有施工干扰，看房务必早晚两次实地感受噪音。
4、得房率中等，同等建筑面积套内不如低密度小区；片区大型商业配套要外求，周边面貌兑现周期长。
五、买房选房避坑，哪些人适合、哪些慎买
✅适合买二期：工作在罗湖、福田、大运，依赖地铁通勤；预算 330‑600 万刚改家庭，看重精装现房、九年一贯制教育，能够接受高密度社区、一般城市界面。
慎选人群：主要在南山上班，通勤成本过高；追求低容积率、纯粹圈层，介意回迁房源；希望入住即拥有成熟城市界面的高端改善客户。
选房提醒：优先选中高楼层，尽量避开临路、靠近变电站、临近旧改工地的单元；仔细核对精装合同清单，分清和一期毛坯房源差异；不要把学区作为购房决定性因素。
总结
名居山河里二期最大亮点是地铁口、精装现房、临近港中大附属学校，刚改户型齐全，是龙岗东部性价比不错的地铁盘，但高容积率、社区混杂、周边界面的短板客观存在。实地看房，现场体验通勤、噪音、采光，再做购房决定。
温馨提示：房价折扣、学区政策动态变化，本文仅供参考，购房请以售楼处、龙岗教育局官方公示为准。
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