澳洲房价，最大跌幅来了！投资者，退出贷款！|奥运|房价下跌|房地产市场|房市|澳洲房价|购房者

洲房价7月创近四年最大单月跌幅，高端市场率先承压

澳洲房市降温正在从悉尼、墨尔本扩散到更多城市。最新房价数据显示，7月全澳住宅价值下跌0.7%，创下2022年12月以来最大单月跌幅。对买家来说，市场竞争正在减弱，房源选择有所增加；但对刚买房的业主和准备出售的家庭而言，房价回落也开始带来更明显的财务压力。

根据Cotality最新房屋价值指数，悉尼和墨尔本继续领跌。7月，悉尼房价下跌1.4%，墨尔本下跌1.2%。布里斯班和阿德莱德这两个过去几年表现强劲的市场也开始转弱，分别下跌0.6%和0.2%。

这意味着，澳洲主要首府城市的房价调整已经不再只是局部现象。此前，布里斯班、阿德莱德和珀斯曾在高人口增长、低房源供应和投资需求推动下持续上涨，但如今也受到利率、税改和市场信心变化的影响。

这轮下跌最明显的压力出现在高端房产。Cotality数据显示，截至7月的三个月里，市场最贵四分之一房屋价值下跌3.2%；相比之下，低价位房屋价值仍小幅增长0.3%。这说明价格调整并没有平均分布，首次置业者未必能马上从房价下跌中获得明显好处，因为他们更常购买的低价区间仍有需求支撑。

区域市场也开始松动。大都市以外地区7月房价下跌0.2%，这是自2023年1月以来首次出现月度下跌。过去几年，区域市场受远程办公、生活方式迁移和相对可负担性推动，一度保持韧性；但随着利率压力累积，区域买家同样开始变得谨慎。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，买卖双方对价格的预期仍未对齐。买家在借贷能力下降、生活成本高企和全球不确定性增加的背景下不愿追高；卖家则仍希望按照过去高点定价。这种心理落差让成交变慢，也让房源在市场上停留更久。

房价走弱并不代表住房压力全面缓解。租赁市场仍然紧张，低空置率继续支撑租金。Burg指出，过去五年全国租金中位数每周上涨超过200澳元。对许多租户来说，即便买房市场开始降温，租房负担仍处在高位。

近期市场还受到多重因素影响。澳联储今年以来的加息削弱了借贷能力；中东局势和燃油价格波动打击消费者信心；联邦预算案中涉及负扣税和资本利得税的改革，也让投资者重新评估入市成本。部分分析认为，如果买家继续观望、卖家不愿降价，短期内成交量和清盘率仍可能维持低位。

不过，房价下跌也可能带来更平衡的市场。对资金准备充分的买家来说，议价空间正在扩大，尤其是在过去几年涨幅过快的高端城区。但对高杠杆购房者而言，若房价进一步下跌，负资产风险也会变得更现实。

建筑审批创五年新高，但住房目标仍受工人短缺拖累

澳洲住宅审批量升至五年来最高，但距离全国住房目标仍有明显差距。更大的问题是，即便房屋获批，也未必有足够工人把它们建出来。

ABS数据显示，2025–26财年澳洲共批准205,249套住宅，比上一财年增加9.2%，也是2020–21年以来最高水平。但根据全国住房协议，澳洲目标是在五年内建设120万套住房。要保持进度，目前本应已有约50万项审批。

全国建筑业女性协会首席执行官Cathryn Greville表示，审批只能说明项目进入管道，不能保证最终完工。她警告，到2027年，澳洲最多可能短缺30万名建筑工人。

截至2026年3月，处于施工阶段的住宅数量达到创纪录的243,864套，公寓完工时间也比疫情前多出约6个月。Greville表示，建筑业生产率下降、工时过长、职场文化差、缺乏弹性和对抗式管理，都在导致人才流失。

建筑业每年约有9%工人离开，部分调查显示人员流动率甚至高达21%。更换熟练员工的成本可能相当于年薪的50%至200%，返工还会增加5%至10%的项目成本。

女性仅占建筑业劳动力12.4%，女性建筑学徒约70%会在入行第一年离开。悉尼大学研究还指出，怀孕是有经验女性离开建筑业的首要原因。Greville认为，行业必须改善育儿假、弹性工作、学徒支持和职场文化。

HIA执行董事Brad Armitage表示，全国距离实现住房协议目标所需劳动力仍缺8万人，新州熟练工人短缺约3万至4万人。新州每年需要建造7万至8万套住房，但目前预计只能完成5万至5.5万套。

西澳、南澳基础设施项目和2032年布里斯班奥运筹备，也在争夺技工。若不尽快改革培训、移民和行业文化，澳洲住房目标可能继续落后。

投资者退出首购房贷款亦降不确定性各方观望情绪浓厚

尽管部分地区房价回落、投资者正退出市场，但是申请房贷的首次购房者数量年内仍下降。

专家表示，利率上升、对市场下跌的担忧、与房地产相关的预算改革以及供应短缺导致了首次购房者需求的下降，这群人的信心也有所下降，有些人现在持观望态度，等待房价触底。

Equifax数据显示，全国首次购房者需求在2025年底至2026年初上升后，4月起持续回落，截至上月，新购房者抵押贷款需求较2025年同期下降近20%。此前2025年10月该数据同比激增13.7%，12月同比飙升17.1%。

Equifax首席解决方案官詹姆斯说，数据通过追踪无房贷记录人群的贷款咨询量统计需求，2025年下半年更多人尝试入市，部分得益于澳洲政府10月扩大的5%首付计划。不过2026年三次加息与还款压力让首次购房者退缩，不少人选择观望，等待利率与房价走势明朗。

数据显示，今年4月首次购房贷款需求同比降2.9%，5月降13.4%，6月同比降幅达17.2%。

Domain预计全国房价小幅下跌，悉尼、墨尔本、坎培拉跌幅更深，银行则预判全国房价后续还将下跌5%至10%。

Domain首席住宅经济学家鲍威尔说，生活成本压力、加息与低迷消费情绪制约市场，首次购房者还面临首付门槛与借贷限制，悉尼、墨尔本上季度房价跌幅均超3%，不少人担心购入后房产贬值陷入负资产，打算等更合适的入手时机。

Alcove Mortgages的全国首次购房者专家埃利奥特说，高利率拉低购房购买力，近期为春季销售季做准备的咨询量已有所回升，客户反馈当前投资者竞争明显减少。 5月联邦预算推出负扣税与资本利得税优惠改革后，投资者开始离场，Equifax数据显示，5月投资者房贷需求同比降9.8%，6月同比降12.7%。

詹姆斯说，当前投资者市场已显现出明显疲软。

Smartmove的抵押贷款和财务顾问坦波说，不少受负扣税豁免条款保护的投资者选择持有房产，市场房源进一步减少，部分积极找房的首次购房者已拿到优惠房源，但整体可选空间仍大幅收窄。

毕马威城市经济学家罗恩斯利说，当前首次购房者与投资者都在观望，投资者也是如此。历史上投资者活动降温会带动房价增速放缓，是入市窗口，但受不确定性影响，未来半年市场各方大概率都会按兵不动，等待走势明确。

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