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地和人是两条独立的线。 宅基地征收同时看 证上登记的人和户口在村里的人。
—— 上海领衔律师事务所资深律师雷敬祺
"我家在浦东有一套宅基地上的老房子，我爸那辈建的。现在征收了，补偿方案跟隔壁镇上公房完全不一样。他们是一套安置房加钱，我们是按人头算的。我姐出嫁了户口还在、算不算？"
上海的宅基地征收，是征收领域里 规则最特殊的一类。 今天，上海资深旧改征收律师雷敬祺就把宅基地动迁的补偿规则一次性讲清楚。
01BASICS
宅基地征收——和公房、私房都不是一回事
市区公房看"承租人和同住人"，私房看"产权人"。宅基地征收适用 集体土地规则 ——同时看两块："土地使用权人"（宅基地使用证上的人）加"应安置人口"（户口在村里的家庭成员）。
补偿由几大块拼成—— 土地使用权基价 （地本身值钱，区位越好越高）、 房屋补偿 （按评估价，但超审批面积部分可能打折）、 安置面积按人头 （4人及以下不超180㎡，超4人每人加20㎡）、搬迁费和过渡费。地和人是两条独立的线——地跟着证走，人跟着户口和实际使用走。
02HEADCOUNT
"人头"怎么算？姐姐出嫁了还有份吗？
"按人头安置"是宅基地征收最核心的规则。人头包括：宅基地使用证或建房审批文件上登记的人员，及户口在村里、长期居住的家庭成员。
1
出嫁的女儿户口还在村里的——算。家里人说"出嫁了不算"不对。除非她在夫家享受过宅基地或拆迁安置。
2
户口已迁出的子女。原则上不算人头。但如果在别处没有宅基地或拆迁安置——个别案件法院可能酌情。
3
户口迁走的但证上有他名字——宅基地使用权是物权，不因户口迁出自动消灭。"户口不在≠权益全没"。
03EDGE
多户同住、出资建房、城里人买房——谁有份？
多户共用一个宅基地。父亲建一排房子、三个儿子各住几间——以"户"为单位补偿。分家了的各算一户，没分家证上还是一个人的算一户统一安置。
表哥出过钱搭了一间。看关系——只是借钱拿回本金加利息。参与建房形成了共有关系的，对那间房有份额。
城里人买了宅基地房。 买卖一般无效——宅基地不能卖给本村外的人。 但买家的建房资金和装修款可以要求返还。
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