董志雯 实习生汪雅欣
在上海市杨浦区长白新村街道，有一个数字总被反复提起——228。它曾经是上海第一代“两万户”工人新村的编号，承载着一座城市的光荣与记忆。不过，和许多上了年纪的社区一样，这里也一度被物业费调价难、维修资金续筹难、业委会运行不规范这些“老大难”问题所困扰。
如今，这个数字有了全新的含义——一套以“透明”为核、以“可持续发展”为轴的物业治理评估体系，正从这里萌芽、生长，并走向更广阔的舞台。
在不久前举行的2026世界人工智能大会智能社会论坛上，由联合国人居署“上海指数”首席专家、同济大学环境与可持续发展国际组织研究院执行主任陈海云领衔研发的透明物业指数指标体系及数智化平台方案正式发布。这场始于一个老旧小区“信任危机”的基层治理探索，正从“长白探索”走向“上海实践”。
从“信任赤字”到“透明账本”
时间倒回几年前，韵都城小区是长白新村街道出了名的“问题小区”。这个曾经风光无限的商品房小区，因维修资金使用不透明、停车难等问题，居民投诉不断，第三届业委会集体辞任，物业治理一度陷入瘫痪。
“当时的核心症结就是‘信任赤字’，业主不知道钱花在哪，物业不敢服务，信息的高壁垒让‘三驾马车’深陷猜忌迷局。”韵都城小区业委会主任蒋瞿旭回忆道。小区虽有3000万元维修资金，却因信任崩塌而“沉睡”。
转机始于党建引领下的系统性重塑。街道党工委指导图们路居民区党总支成立“临时治理专班”，确保基础服务不断档。新一届业委会换届全程置于党的领导和群众监督之下，对25名报名者逐一访谈，邀请退休党员监督把关，9名候选人连续7天在接待日与业主面对面交流，投票过程全程录像，通过宣传动员、资格把关、居民评议、集中公示、实名投票“五步法”完成换届。新一届业委会成立后，将维修资金审批阈值从5万元降至5000元，所有超限支出一律采取楼栋实名投票，用“权力下沉”换“监督上位”。
更大的突破在于信息公开。业委会开通微信公众号，建立一体化OA管理平台，每月发布月报、公开台账，将公共收益直接补充到维修资金账户，还引入免费第三方开展工程审价。“透明社区”小程序承载着小区财务公开、议事投票、报修投诉等诸多核心功能。
效果立竿见影。这个曾经投诉不断的小区，投诉量下降了74.4%，居民满意度跃升至95%以上，3000万元维修资金重新“苏醒”。蒋瞿旭感慨：“规范公共收益使用、打造透明业委会，不仅使投诉量迅速下降，业委会成员也从上任初期不被相信甚至被围攻、到现在获得众多业主理解、信任和支持。”
面对辖区内更多建于上世纪末、本世纪初的老旧小区，相似的治理难题以不同面貌反复出现。长白新村街道在深度调研中精准诊断出物业费调价难、专项维修资金续筹难等物业治理“十大难题”背后的信用症结：信息不透明、沟通不畅、信任缺失。街道以党建为引领，创新构建起“4透明1保障”工作指南，提炼形成“生成透明—运行透明—收支透明”三段式透明物业治理模式，推行“一居一表”“一小区一画像”工作清单，配套建立“每月调度—季度点评—动态评估—年度交账”闭环管理体系。如今，45个小区实现透明化管理全覆盖。
数字最能说明问题。实践以来，辖区内八成小区面貌焕新，6个小区顺利上调物业费，加装电梯143台，完成69个非机动车库智能化改造。物业类12345热线投诉工单下降20%，居民满意度攀升至95%以上。
探索从基层实践到科学标尺
长白新村街道的探索，引起了高校学者的高度关注。由联合国人居署“上海指数”首席专家、同济大学陈海云教授领衔的高校专家智囊团，与街道基层干部共同打磨出一套名为“透明物业可持续发展指数”的评估体系。
专家团队没有坐在象牙塔里“造数据”。几个月来，来自同济、交大、复旦的高校联合团队穿梭在长白的各个小区，开展深度访谈，收集了4250份真实有效的居民调查问卷。“调研中团队发现，老百姓对小区事务的关注度极高，他们迫切需要一杆衡量物业好坏的‘秤’。”陈海云说。
“我们一直在思考，韵都城做对了什么？”陈海云说，“后来想明白了——透明物业不是简单地公开几张报表，而是以党建引领为遵循、以信任重建为目标，把公开透明贯穿业委会换届、物业服务、资金使用、项目施工的全过程。它不是让物业更难做，而是让物业有章可循、让业主有据可查。”在他看来，这套范式的本质是以透明促信任、以信任促共治、以共治促善治，推动物业治理从“被动应付投诉”转向“主动构建共识”。
于是，“228指数”应运而生。它并非一套简单的排名工具，而是集评估、引领、激励、推广于一体的治理赋能体系。在诊断评估上，指数通过定期评估逐层拆解到具体指标，精准识别制度短板，推动形成“评价发现问题—分析原因—整改落实—复评验证成效”的工作闭环；在标准引领上，以量化指标明确透明物业建设的核心领域与合格标准，引导物业服务行业从“被动应付监管”转向“主动透明经营”；在激励约束上，通过奖优罚劣的鲜明导向，充分调动各方主体参与的积极性；在复制推广上，将长白新村的点状经验提炼为标准化的评估体系，推动透明物业从点到线、从线到面逐步推开。
指数设计坚持六项核心原则：党建引领、客观可溯、问题靶向、分级适配、可持续发展、国际对标。试点阶段的指标体系为“5个一级维度、14个二级要素、24个三级指标”的三层级架构。5个一级维度分别对应透明物业建设的四大环节：党建引领组织保障是制度前提，业委会运作透明是核心环节，物业履职履约透明和项目实施过程透明共同构成执行载体，资金管理使用透明则是居民最关切的关键抓手。从制度前提到治理成效，逻辑层层递进，形成完整闭环。全部指标数据均来源于行政备案记录、业务系统后台日志、第三方财务凭证等客观证据，全程不采用主观评价方式，既保障了数据的客观真实性，也大幅降低了基层应用成本。
陈海云认为，指数设计坚持国际适配原则，既充分对标联合国可持续发展目标等全球议程，又紧扣中国超大城市基层治理实际，确保“在国际语境下可对话、在本土场景下能管用”。
数智加持，让透明触手可及
在发布指标体系的同时，研究团队同步发布了指数智能数字化平台建设方案。平台通过对接市、区两级政务数据接口，在无需基层工作人员二次填报的情况下，安全、合规、自动地抓取指数测算所需的各项数据。通过智慧看板建设，实现透明指数一屏统览与风险精准定位，AI智能识别透明物业治理中的薄弱环节，并及时预警和精准推送。
在长白新村街道的实践中，数智化已初见成效。街道以“数智”赋能思维，在“透明社区OA+业委会公众号+公示栏+二维码”四级矩阵基础上，探索建立智能电梯、智能水表等一批可复制的智能应用新场景。靖宇家园等小区率先对接房管局OA系统，实现了维修资金线上记账、居民可溯可查的数智化跨越。
作为联合国“上海指数”的重要应用场景，“228指数”不仅是对区域经验的总结，更将被打造为兼具科学性与实操性的公共产品。陈海云表示，这是杨浦践行人民城市理念、深化基层治理创新的具象成果，也是将上海城市治理经验主动对接全球可持续发展议程的积极探索。
从承载城市记忆的228IP破茧成蝶，到照亮小区每个角落的“透明物业”清风徐来，长白新村街道用“透明”二字撬动了社区信任重建与治理效能提升。2026年10月，“228指数”将正式对外发布，率先在杨浦区开展试点应用，并逐步向上海全市乃至全国超50万个小区的物业治理提供一套可量化、标准化的评估工具。这套体系将以“透明”为纽带，把群众的“问题清单”转化为“幸福账单”。
当阳光照进物业治理的“玻璃房”，当每一笔账目、每一项决策、每一次服务都清晰可见，这或许正是人民城市生动的注脚。
热门跟贴