8月4日，西安世园投资（集团）有限公司自贸中心项目资产证券化发行券商招标公告正式挂网。距上一单丝路国际创意梦工场CMBS券商开标不足半月，这家西安浐灞国际港下属国有平台，便启动了第二单储架式CMBS项目。
公告显示，本次拟申报储架式CMBS资产支持专项计划，申报规模不超过15亿元，首期发行目标5亿元，最终注册及发行规模以交易所正式批复为准。此前的7月23日，世园集团刚完成丝路国际创意梦工场CMBS项目的券商开标，该项目储架上限8亿元，首期发行4.5亿元。两单项目接续推进，直观体现出平台批量盘活自持商业物业的节奏。
两单项目均采用储架发行架构。和单笔CMBS不同，储架模式完成交易所注册后，发行方可在额度有效期内分批装入符合条件的底层资产，无需每笔都重复全套尽职调查与申报流程。对于持有多宗分散物业的地方国企来说，这套机制可以压缩中介筹备周期，也能让发行方结合利率走势与自身资金需求，灵活选择发行窗口。
券商准入条件设置了明确的量化标准。投标机构须具备独立法人资格，持有证监会核发的证券期货业务许可证；2023年1月1日至今，承销资产证券化项目不得少于5单，投标时需提交加盖公章的Wind业绩截图佐证。合规方面，要求近三年无重大违法违规记录、无重大风险事件，未被列入失信被执行人名单，相关证明材料均需加盖公章。公告同时明确，受同一实际控制人控制的不同机构不得同时参与竞标；项目接受联合体投标，联合体成员不得超过2家，牵头单位须为主承销商。
本次拟入池的浐灞自贸中心，是世园集团自持的核心商务资产。项目位于欧亚大道沿线，陕西自贸区浐灞功能区核心位置，毗邻西安国际会展中心，总占地约62亩，总建筑面积28万余平方米，由5栋高层塔楼与裙房商业组成，外立面为全玻璃幕墙结构。
根据高力国际官方披露的项目规划，A座为甲级写字楼、B座为花园办公、C座引入万豪旗下喜来登与万枫双品牌酒店、D座为长租公寓、E座为乙级写字楼，裙房配置配套商业，项目整体委托高力国际提供资产管理运营服务。和此前主打文创商业的丝路国际创意梦工场相比，自贸中心业态更偏向商务办公与会展配套，物业体量更大，资产结构也更复杂。
作为浐灞国际港管委会全资控股的城市运营平台，世园集团2008年为筹备西安世园会设立，注册资本170亿元。十余年片区开发过程中，公司积累了大量自持经营性资产，除两单CMBS对应的两处商业项目外，还持有西安国际会展中心、国际会议中心两大会展场馆，4家高端酒店，物业管理面积近100万平方米。与此同时，平台还承担着片区公交运营、市政公园养护等公共服务职能，经营性收入与公共服务收入并行，资产现金流结构具备地方城市运营平台的典型特征。
梦工场CMBS项目披露的募集资金用途，主要为优化债务结构、存量物业升级改造及会展文旅配套投入。本次自贸中心项目未在招标公告中明确资金投向，参照同平台前序项目的常规安排，市场普遍预期资金将围绕债务调整、资产运维及片区业务配套展开。
对世园集团这类重资产运营的地方平台而言，CMBS的核心作用是将沉淀在不动产中的静态资产转化为可支配现金流；储架额度落地后，相当于搭建了一条可复用的融资通道，后续符合条件的物业可分批装入发行，省去逐笔申报的时间与沟通成本。
但储架只是发行层面的制度安排，产品最终能否顺利落地，仍受制于底层物业的租金现金流稳定性、资产估值水平、交易所审核尺度以及债券市场的认购情绪。公开信息显示，梦工场CMBS项目的三家中标候选券商分别为西部证券、世纪证券与光大证券，承销费率报价在0.25%至0.30%之间。本次自贸中心项目为独立招标，将重新遴选主承销机构，两单项目的承销团队与发行节奏互不绑定。
两单储架CMBS密集推进，也是当前地方国有平台盘活存量资产的一个缩影。在管控地方债务、激活存量不动产的政策导向下，手握大量商业、会展、酒店类自持物业的城市运营平台，正逐步将资产证券化纳入常规融资工具池。
根据招标安排，本次招标文件获取截止时间为8月10日，投标截止与开标时间同为8月26日，最终遴选结果及项目申报进展仍有待后续公告。
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