本报（chinatimes.net.cn）记者黄海婷 胡梦然 深圳摄影报道
8月5日，《华夏时报》记者再次走进深圳罗湖区解放路3002号。港岛银座的一楼入口处，“茂业邻里”红色施工围挡依然伫立，内部改造施工正在进行。原外墙“深圳文和友”五个白色巨型招牌已彻底消失，仅剩“盛香亭转转热卤”的招牌孤悬于外墙。外围商户尚有面点、面包等店铺在营，内部仅剩广西表哥酸嘢、盛香亭转转热卤、赣小灶·江西小炒、河粉先生等零星商户勉强维持，二、三楼大片商铺已空置。
20天前的7月16日，文和友CEO冯彬公开确认深圳文和友全面撤场。而早在7月11日，那五个曾象征着百亿估值的白色大字招牌便被拆除。原场地由茂业邻里接手运营改造，目前处于施工阶段，物业方茂业集团已全面接管，原文和友运营团队彻底退场。
7月28日，本报记者首次回访时便发现，一楼入口处已换上“茂业邻里”红色施工广告板围挡。7月31日，深圳下着大雨，记者再度走访，了解到手打柠檬茶商户于7月30日撤场，娃娃机也于7月31日当天撤离。而在随后的8月5日回访中，留守商户的处境并未出现转机。
记者致电深圳文和友总机及文和友集团总机，均显示已成空号。致电深圳茂业商厦总机，对方仅回复“具体不清楚”。
天眼查等平台最新数据显示，文和友深圳关联公司——文和友投资管理（深圳）有限公司，今年6月被深圳市罗湖区人民法院执行932万余元；该公司实际控制的企业均已注销，旗下仅有一家分支机构存续。
值得注意的是，《华夏时报》早在2022年12月就曾实地探访并报道深圳文和友空铺率近八成的衰败景象——彼时距离其开业仅一年半。如今三年半过去，预言成真。物业方茂业集团透露，文和友早在2025年1月就已撤场——也就是说，在招牌拆除之前，这个超级综合体已经空转了一年半。
从2021年4月2日开业当天5万人排队的现象级爆火，到如今门可罗雀、商户纷纷撤离，这场承载着百亿估值想象的商业实验，究竟败给了谁？
日营业额“腰斩再腰斩”
8月5日，当记者走进港岛银座内部，冷清感扑面而来。就在记者走访期间，一行拖着行李箱的游客从香港而来，径直走向原本“笨萝卜”所在的区域——他们专程来吃这家湘菜馆，却发现店铺早已人去楼空。“上个月还吃过这家店，怎么今天就没有了？”其中一位游客站在紧闭的店门前，语气中满是错愕与困惑。
这一幕，正是深圳文和友客流崩塌的缩影。2023年底，深圳文和友引入长沙网红湘菜品牌“笨萝卜”，试图以此作为最后的流量支柱。2026年5月，笨萝卜关店，这根“最后的稻草”倒下后，整个商场的客流随之崩塌。连拖着行李专程赶来的港客都扑了空，更遑论本地散客。
二楼、三楼的大片商铺已经空置，整栋商场目前仅剩约9家商户还在勉强维持——这个数字仍在不断缩小，基本集中在一楼餐饮档口。“广西表哥酸嘢”是场内为数不多还在坚持的商户之一。负责人告诉记者，这样的场景和过去判若两地。“自笨萝卜撤走后，客流便急转直下。我们这十几二十家商户，个个都在挣扎，”他说，“6月开始几乎赚不到人工，就是腰斩再腰斩，斩到已经连人工都维持不下去了。以前还能请几个人，现在只能自己上。”
而深圳的暑假，原本应该是亲子消费的黄金档期。但今年，客流并没有来。“也没有看见有小朋友啊，或者家长带人过来，一天下来客流寥寥无几。反正一天就几百块钱啊，真的就几百块钱。”该负责人说。
面对持续的亏损，留下的人也在给自己设最后的期限。“租房的话，我们是拿之前的积蓄去维持的，这两个月是真的维持不下来。六七月就是拿之前的积蓄。”广西表哥酸嘢负责人说，“我们还想再坚持一下嘛，因为现在还是能维持租金，只是说人工维持不了。如果说长期下去再试一两个月不行的话，我们也不做了。”
就在记者7月31日走访的前一天，场内便有一家商户选择了离开。“就在昨天，因为到了月底，又有一家商户撤走了。就是前面那家奶茶店。此外还听说，今天可能还会有其他商户撤离，包括那家娃娃机。”该负责人当时告诉记者。这一信息在次日记者走访时得到了印证——确实有部分娃娃机撤离了。
对于管理方，留守商户仍未等到主动沟通。“我们现在也没有收到任何主动协商。”广西表哥酸嘢负责人说，“希望茂业能有一些变动，来些大的改动啊，多招一些商户过来一起在这里做生意，把营商环境做得更热闹更好一点。”
“只打卡不消费”：网红地标的流量幻象
从5万人排队到日营业额不足百元，流量断崖式下跌的背后，业内专家看到了更深层的问题。早在2022年底，《华夏时报》就曾报道深圳文和友空铺率近八成的景象，如今三年半过去，专家当年的预警与现实的落败形成了印证。
凌雁管理咨询首席咨询师、餐饮及食品行业分析师林岳在接受《华夏时报》记者采访时分析：“文和友的模式过于依赖造景，把场景作为核心竞争力，这就陷入了重场景轻产品、重流量轻体验的误区。更何况这个景并不是真实的文化古迹、历史建筑，对比真实的文旅景点，它缺乏灵魂和内涵。很多消费者去只是为了拍照打卡，拍完就走，不消费，复购更是很少。当新鲜感一退去，其实就很难再有回头客。”
这种过度依赖场景的模式，根源在于定位的反复摇摆。定位不清晰，直接导致了客群基础的坍塌。林岳认为，定位反复摇摆是文和友核心衰败的原因。“深圳本身有庞大的湖南籍群体，但他们并不会因为这样而去看一个来自老家的复制品。文和友既没有还原本地的灵魂，也丢失了长沙的一些精髓，这就陷入本地人不买账、外地人找不到长沙的尴尬境地。”
林岳进一步告诉记者，文旅IP在异地复制并不容易，最关键的障碍是文化基因的不可移植性。“长沙文和友的灵魂是老长沙的市井记忆和集体乡愁，这种文化植根于特定土壤，没办法进行工业化复制。生搬硬套只会让消费者觉得太假。”
文化基因的错位之外，成本与流量的结构性失衡同样致命。林岳告诉记者，“大而全”的超级综合体模式本身并非问题，问题在于综合体的定位和商业模式与成本、流量的错配。“深圳文和友前期投资非常大，月租金更是高达3000万元，相比长沙文和友月租25万元，简直就是天壤之别。”
从“人货场”的视角审视，深圳文和友的模式存在诸多硬伤。“它地处老城区，交通有明显短板，根本没办法突出场景优势。产品方面，始终没有做出卖点，小吃定价高于街边店，正餐缺乏特色，性价比不足，最终导致复购基本没有，客流量越来越少。”
谁为转型买单？
撤场已成定局，但故事并未结束。紧邻罗湖口岸，占据港人北上消费的红利区位，原物业方茂业集团已正式接手运营，挂出“茂业邻里”围挡。但留守的商户们，还没有等到答案。
留守商户的期盼朴实而直接——“希望茂业有一些变动，招多一些商户过来一起在这里做生意，把营商环境做得热闹一点”。然而，转型的难度不容小觑。
现实的压力如影随形。《华夏时报》记者了解到，目前“茂业邻里”20平方米内铺的月租金仍在9000元左右的高位。对于日营业额仅几百元的商户而言，这个租金水平无异于雪上加霜，意味着持续的亏损。留守商户向记者坦言：“现在还是能维持租金，只是说人工维持不了。”租金与营收之间的巨大落差，正在加速商户的撤离。
尽管眼下的压力让留守商户举步维艰，但在林岳看来，这块地的区位禀赋并未消失。“整体来看，这个商业地块还是有商业价值的。”林岳对《华夏时报》记者表示，“但经营思路必须进行重构。茂业邻里应该走轻量化、高品质的社区商业路线，不要做超级综合体，因为超级综合体的运营成本高、体量庞大又不灵活。应该聚焦高频次刚需业态，比如特色餐饮、咖啡茶饮、地方零食、精品购物等，通过突出质价比来推动日常消费。”
林岳进一步辩证地指出，“大而全”的超级综合体模式本身并非问题，问题在于定位和商业模式的适配性。他提醒茂业邻里，不应简单否定综合体形态，而应根据区位特点寻找最适合的定位。“资本可以推高流量，但造势之后能否转换，取决于商业模式的适配性。所有的餐饮品牌，都必须最终回归到商业本质——专注打造爆款产品，关注消费者体验，用心打磨获客和复购的模型，这些才是长久的硬实力。”
他进一步补充道：“文旅跨界等只是营销手段。这个商业地块紧邻罗湖口岸，正好切中香港人北上消费的需求，区位优势是客观存在的。但能否将这个优势转化为可持续的日常消费，取决于运营方能否摒弃过去的‘网红思维’，真正回归社区商业的本质。”
对于茂业邻里而言，挑战在于如何在控制运营成本与提升商业活力之间找到平衡点。以目前每平方米月租金约450元的成本水平，普通餐饮零售商户能否承受、何种业态才能持续经营，仍是未解之题。
从长沙超级文和友的成功，到深圳文和友的败走，这条曲线清晰地勾勒出“网红”模式与“长红”商业之间的鸿沟。当流量红利见顶，场景新鲜感褪去，所有玩家终将回到同一条起跑线——产品、体验与复购。深圳文和友的倒下，不应仅被视为一个项目的失败，更应成为整个新消费领域反思“造景经济”和“复制逻辑”的经典样本。
从百亿估值的超级文和友，到定位社区商业的“茂业邻里”，这一转身背后，是整个新消费赛道从狂热回归理性的缩影。当流量退潮，那些曾被资本追捧的“网红”故事，终将接受商业本质的检验。而“茂业邻里”能否在这块“流量的伤心地”上探索出社区商业的新路径，仍有待时间给出答案。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
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