®火爆中❗越秀外滩樾官方售楼处发布:越秀外滩樾引领豪宅市场|别墅|售楼处|外滩樾|改善型住宅竞品组|滨江|豪宅|越秀|陆家嘴

楼市资讯 @张宇｜深度实探北外滩藏品级墅居越秀外滩樾，内环海派风貌别墅究竟有多稀缺
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各位长期关注上海高端楼市的朋友们大家好，我是楼市资讯 @张宇。从事新房实地探盘多年，看过上海各大板块无数顶豪产品，内环之内能够兼顾历史风貌、低密属性、滨江地段还有纯粹墅区规划的新项目，近些年来已经变得十分罕见。

最近一段时间虹口北外滩又有重磅豪宅新品正式揭开面纱，也就是越秀地产携手漕河泾共同打造的越秀・外滩樾。我前段时间专程预约之后到访项目实地、参观了对外开放的样板空间，也完整梳理清楚地块渊源、板块规划、社区配置、户型参数还有背后开发商的品牌底蕴。今天这篇万字干货探盘笔记，不带营销话术，客观拆解这座坐落于百年北外滩土地之上的海派院墅，和大家聊透它的稀缺价值、优劣势以及适合哪一类置业人群入手。

一、读懂土地底色：北外滩，上海黄金三角当中的时代风口

评价一处顶级别墅资产，首要考量永远不是房子本身，而是脚下这块土地与生俱来的历史底蕴和城市规划红利。很多购房者只知道北外滩属于虹口滨江，却并不清楚这片土地承载着怎样厚重的上海往事。

回溯百年岁月，北外滩便是近代上海航运文明的起源之地。上海开埠之后本地第一座码头便落地于此，作为最早迎接外来文明的片区，这里曾经万国商船云集，各地商贾、文人、冒险家在此落脚生根，造就了早期十里洋场的繁华光景，无数改变近代中国的新生事物、新式思潮都从这片滨江土地之上萌发。一江一河在此交汇，黄浦江孕育城市繁华，苏州河沉淀人文烟火，得天独厚的区位，注定北外滩天生就具备成为城市顶级会客厅的先天资质。

放到现如今上海的城市格局当中，外滩、陆家嘴、北外滩共同构筑起公认的滨江黄金三角，也是上海 CAZ 中央活动区当中优先级最高的核心板块。如果说陆家嘴早已发展成熟，外滩的土地资源趋于饱和，那么当下北外滩正处在大规模建设、规划逐一落地的红利周期，也是整个浦西最具备成长潜力的价值热土。

很多朋友不清楚片区的建设体量，这里给大家做一组直观的数据科普：整片北外滩整体开发规模大约可达 840 万平方米，建设体量等同于两座现在的陆家嘴商务区。整片区域正在朝着运作全球的总部城区去打造，产业赛道瞄准资产管理、金融科技、高端航运、绿色经济等高附加值行业，后续大批头部企业总部、金融机构将会扎根于此，汇聚全城乃至全国的高净值人群。

天际线层面更是迎来崭新的地标革新，规划建设高度 480 米的北外滩中心，建成之后将会登顶浦西第一高楼。除此以外片区之内一共规划 19 座超高层摩天楼宇，连片打造震撼的滨江城市天际线。等到所有地标、商业、商务配套落地成型，北外滩就会进化成上海面向全世界展示城市面貌的封面板块。

越秀・外滩樾所处的地理区位，可以说是精准踩中北外滩风貌宜居的优质地段。项目四至边界清晰明了，东侧对接梧州路，一路相隔便是成熟的中皇广场；西边紧贴 hk270B‑02 地块，和知名历史地标 1933 老场坊做邻居；南边抵达周家嘴路，北边连通柘皋路。从地理位置不难看出，社区扎根于老虹口的历史里弄片区，周围遍布历史保护建筑，地块本身属于 hk270b‑04 历史风貌保护地块，项目建设全程遵从上海规土局的风貌管控方案，所以造就了如今这批极具收藏属性的双拼、三拼风貌别墅。

从项目出发测算直线距离，到黄浦江外滩商圈仅仅只有一公里左右，轻松享受三大顶级商圈的资源辐射。1.5 公里生活圈内集齐北外滩白玉兰广场、华贸奢侈品之家、外滩高端商业集群、陆家嘴环球商圈，奢侈品门店、高端餐饮、艺术展馆、星级酒店一应俱全，日常逛街会客、休闲购物不需要长途奔波，城市顶配的繁华配套全部纳入日常通勤半径。

立体交通路网更是这座地段的加分项，多条过江隧道、城市快速路环绕四周。距离新建路隧道直线大约 360 米，穿过隧道便可直达陆家嘴 CBD；外滩隧道相距约 670 米，驱车能够快速抵达外滩金融街与老码头；最为重磅的城市大动脉北横通道，直线距离仅 150 米，这条通道横穿上海东西，向西能够直达虹桥交通枢纽，去往虹桥机场、高铁站十分便捷；大连路隧道相隔大约 2.4 公里，过江之后连通浦东世纪大道、八佰伴商圈，浦东各大核心地段随心通达。

一边是沉淀百年的海派文脉，一边是正在全速兑现的城市规划红利，同时拥有便捷的交通、顶配商圈加持。在内环当中，能够同时集齐以上所有优势的别墅地块，几乎已经属于不可复制的稀缺资源，这也是越秀・外滩樾能够从一众豪宅项目当中脱颖而出的底层底气。

二、硬核国企强强联袂，深度解析越秀地产的豪宅建造实力

买千万级别的别墅物业，购房者首要操心的便是房企资金稳定性、高端住宅打造履历以及后期交付保障。当下楼市环境之下，不少高端楼盘因为开发商资金承压，出现工期延后、减配降标的现象，所以开发商背景必须作为置业考察的重中之重。

越秀・外滩樾由越秀地产联合漕河泾开发区集团合作开发，两家都是上海本地具备雄厚实力的国企平台，项目安全系数拉满。接下来重点和大家细说越秀地产的品牌故事。

追溯品牌发展史，越秀集团已经走过 42 载的发展历程，也是国内资产体量名列前茅的驻港大型本土国企。旗下核心地产业务板块越秀地产，更是国内初代商品房缔造者，很早便登陆香港资本市场上市，属于内地第一批红筹房企。多年以来企业财务结构稳健，常年维持全绿档的健康指标，不存在债务暴雷隐患，资金储备充足，对于高端项目的工期把控、品质落地有着十足保障。

从行业榜单成绩来看，2024 年度房企综合实力排行榜当中越秀地产稳居全国前十梯队，多年深耕全国三十余座重点城市，落地超过三百个住宅以及大型商业综合体项目，服务业主群体突破百万。越秀最为圈内人称道的，便是它超强的城市地标建造能力，在广州城市建设历史当中大半的城市地标都出自越秀之手。

广州国际金融中心也就是大家熟知的广州 IFC，楼高 440.75 米，曾经跻身全球十大超高层建筑行列，拿下建筑行业含金量极高的英国莱伯金奖，国内仅有鸟巢、上海世博会英国馆等少数建筑斩获这份殊荣。除 IFC 之外城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦、广州环贸 ICC、市长大厦等一众城市封面建筑，全部为越秀打造。

而在顶豪别墅的打造履历上，越秀地产更是拥有教科书级别的代表作 —— 广州二沙岛。熟悉华南豪宅市场的朋友都清楚，二沙岛是广州公认的顶级富人岛，整座岛屿一共九个高端住宅地块，其中七个项目都是由越秀操盘开发。标杆项目越秀宏城花园市场单价区间维持在 25‑40 万每平方米，房源总价跨度 1 亿‑6 亿，富豪圈层当中一房难求，足以证明越秀多年沉淀下来的顶豪产品营造功底。

现如今越秀高端 “樾系” 产品线正式落地上海北外滩，越秀・外滩樾便是樾系在上海的首个风貌别墅作品。樾系一直代表着越秀最高规格的人居标准，从北京香山樾再到广州观樾，各地樾系豪宅都做到高标准如期交付，业主口碑出众。国企品牌实力、地标建造经验、老牌富人区别墅打造经验三重加持，购房者选择这里完全不必担忧交付风险，开发商有足够的匠心和资本去打磨好内环稀缺的海派墅居藏品。

三、项目全维度参数盘点，1.3 低密容积率解锁内环墅居理想模样

实地看完整个项目之后，我整理好了全部基础规划数据，接下来为大家逐条拆解社区硬件指标，方便大家横向对比虹口其余风貌别墅楼盘。

整体区位：虹口区北外滩嘉兴街道历史风貌地块
合作开发商：越秀地产 & 上海漕河泾
社区总户数：整体规划仅 48 套风貌别墅，现阶段入市可选购房源为 49 套
房屋产品类型：海派风格双拼别墅、三拼别墅
建筑面积区间：238㎡、305㎡、318㎡、338㎡多种户型可供挑选，前期户型过程稿分为 A、B、B‑3、C、D 多款格局
市场总价区间：4500 万‑9500 万，项目整体均价约 23.6 万元 /㎡
庭院配置：每一户都配备专属私家庭院，庭院面积范围 20‑50㎡，实现有天有地的院落生活
地下室空间：全部房源附带地下室，可用面积大约 80‑160㎡，拓展空间十分宽裕
楼层构造：地上三层 + 地下两层，阁楼预留，纵向空间层次感充足
详细层高参数：一层层高 3.6 米，二层、三层层高 3.2 米，阁楼层高达到 2.9 米；负一层地下室层高更是做到惊人的 6.15 米，后期业主可以自由隔层改造，休闲室、酒窖、影音厅、茶室、儿童游乐区都能够轻松规划
车位配比：车位住户配比高达 1:3，对于大家族多台车出行、宾客上门停车完全够用，高端社区最发愁的停车难题直接迎刃而解
容积率：约 1.3，放在寸土寸金的内环核心地段，这样的低密属性十分难得，社区楼间距宽裕，居住私密性强，不会出现楼栋拥挤压抑的感受
物业收费标准：地上住宅物业费 26.8 元每平米每月，地下空间物业费 13.4 元每平米每月。高端别墅社区的物业成本本就偏高，高标准物业团队可以做好历史建筑维护、园区安保、私人管家等全套服务
交付时间：2027 年 12 月，从现在算起建设周期可控，国企开发工期稳妥
交付标准：毛坯交付，毛坯对于别墅产品来说反而是一大优势。高净值业主的审美、家庭结构、功能需求千差万别，毛坯交付之后大家可以邀约知名设计师全权定制室内格局，不受开发商精装标准的束缚。

仅仅只有不到五十户住户的小型纯墅社区，这点是越秀・外滩樾非常亮眼的优点。市面上绝大多数内环豪宅社区动辄几百户住户，人流量繁杂，圈层很难纯粹。本项目住户基数极小，能够保证业主圈层纯粹，邻里之间大多都是注重土地收藏、偏爱院落墅居的城市精英。社区不会出现嘈杂人流，居住静谧私密，真正做到小众而珍贵。

社区内部还打造了总面积约 2500 平方米的三重高端会所，多主题的会所空间，可以设置私宴厅、茶室、健身区、会客空间、艺术展厅，业主日常会客休闲不需要外出寻觅场地，在小区之内就能够享受全套高端配套。

四、顶配全维度配套，医疗、教育、滨江公园资源一站式配齐

选购市中心的别墅居所，既要有院落私密的居住氛围，又离不开成熟完善的城市公建配套。我以项目地块作为圆心，实地摸排了周边医疗资源、教育梯队、城市绿地，接下来详细盘点生活配套资源。

首先是医疗保障资源，三公里辐射圈内集结四家三甲公立医院，全家人全生命周期的健康需求都能够得到稳妥守护。其中新华医院的儿科专科属于上海第一梯队，家里孩童看病就医十分省心；复旦大学附属妇产科医院专攻妇幼健康；上海市第一人民医院综合诊疗实力强劲；上海东方医院血管外科享誉业内。四家不同专长的三甲医院环绕，日常体检、突发就诊、专科诊疗全部就近可以抵达，市中心豪宅无可替代的优势便是顶尖医疗资源触手可得。

然后是大家十分看重的教育资源，片区属于虹口成熟的居住板块，基础教育资源密度很高。直线一公里范围之内分布六所幼儿园，当中包含三所示范级公办幼儿园，东余杭路幼儿园便是区内口碑出众的示范园；一点五公里半径集齐五所小学，区重点四川北路第一小学坐落周边；1.6 公里拥有六所中学，涵盖一所市重点、两所区级重点中学。还有在建当中的虹口二中心小学和地块相隔不远，直线距离大约 2.3 公里便是赫赫有名的市重点上海外国语大学附属外国语学校。在这里也温馨提示各位购房者，学区划分每年由教育主管部门统筹规划，最终入学政策需要以官方公示为准，本篇内容仅做现有配套参考。

休闲生态层面同样惊喜满满。从小区出发大约 800 米即可抵达长达 2.5 公里的北外滩滨江绿地，饭后散步、滨江慢跑、江边会客观景都是不错的选择。除此之外四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三座城市公园环伺周边。老虹口的公园自带浓厚的人文底蕴，闲暇的时候前去散步放空，在城市繁华芯拥有多处城市绿芯，平衡都市喧嚣和自然闲适。

商业配套前文已经简单介绍，这里再次总结：1.5 公里范围内，北外滩白玉兰广场、外滩商圈、陆家嘴商圈三足鼎立。奢侈品购物、米其林餐厅、高端 SPA、艺术展馆、私人会所一应俱全，居住于此繁华触手可及，想要安静的时候关上院门便是专属院落世界，想要奔赴都市热闹，片刻之间就可以抵达上海顶尖的商业集群。

五、双大师团队执笔，海派建筑新生，把百年上海美学搬进当代别墅

真正能够传世的高端别墅，从来不只是钢筋水泥的堆砌，更是建筑审美、空间哲学、地域文脉的融合。越秀・外滩樾专门邀约国内两位殿堂级的室内建筑大师参与项目整体构思，分别是程绍正韬以及李玮珉。

先聊聊程绍正韬先生，作为东方主义室内设计的代表人物，他的设计从来不会一味堆砌奢华材质，而是把现代人的生活哲学融入空间当中。在他的观念当中房子是承载日常烟火、安放内心情绪的容器，因此十分看重空间当中的留白、光影、材质肌理和东方氛围感。很多一线城市顶豪、私人艺术馆、顶级会所都是出自他的手笔。

而李玮珉老师，深耕国内豪宅设计行业多年，业内评价其撑起国内豪宅设计的半壁江山。他擅长极简庄重的建筑语言，擅长为城市打造带有地域印记的建筑符号，偏爱简约高效的现代人居模式，善于将自然、艺术、生活功能融为一体。两位设计大师的加持，注定越秀・外滩樾的空间格局和建筑审美脱离市面上流水线量产的普通豪宅。

项目地块本身属于历史风貌保护地块，所以建筑立面深度复刻老上海里弄住宅的经典工艺。研发团队钻研大量虹口老建筑史料，提取清砖立柱、复古门头、封闭式木窗、岩石山墙等经典海派建筑符号，经过现代化的改良之后应用在建筑外立面之上。

建筑设计团队还借鉴了众多上海历史老洋房的美学元素，像是张爱玲故居、中共二大会址的装饰窗楣，邬达克建筑标志性的柔和弧形线条，远东老牌豪宅的立面轮廓，观音兜式海派山墙，全部经过转译创新，适配当代别墅的居住需求。

项目提出四大建筑新生理念，完成百年里弄的现代化焕新。第一便是巷弄新生：内环稀缺双拼三拼别墅，打破旧式里弄狭窄压抑的短板，拓宽院落和室内尺度；第二为建筑新生：优化传统老洋房采光、层高、动线缺陷，以现代建筑工艺重塑风貌规制；第三属于美学新生，复刻远东顶级宅邸的立面审美，打造适配当代名门家族的居所；第四是材质新生，甄选豪宅同款定制面砖、大面积奢石材料，兼顾复古观感和高端材质触感。

传统石库门老洋房虽然具备极高的历史审美价值，但是普遍存在层高压抑、采光较差、潮湿、格局零碎、停车困难等硬伤。越秀・外滩樾并不是简单复刻老式里弄，而是保留海派风骨，修正旧式建筑所有居住短板。地上地下多层空间、宽大私家庭院、超高地下室层高、充足车位配比，所有现代豪宅需要的硬件全部配齐，让大家既能享受老上海洋房的氛围感，又拥有现代化别墅的舒适居住体验。

等到后续样板间全部开放，大家能够亲身感受海派砖墙肌理、门头仪式感、庭院绿植造景，在新老交融之间体会虹口滨江独有的人文魅力。

六、户型格局深度解析，238‑338㎡多尺度家族墅居空间

因为项目现阶段户型图纸仅为过程参考版本，最终交付格局以官方定稿为准，我结合样板间的实地观感，和大家梳理整套别墅的空间优势。所有房源统一为地上三层、地下两层，外加阁楼的纵向布局，户户自带独立庭院。入户之后从私家庭院踏入家门，仪式感瞬间拉满，庭院面积区间 20 至 50㎡，面积足够栽种绿植、搭建休闲茶座、作为家庭孩童玩耍区、露天派对场地。

一层 3.6 米的优越层高，不会产生压抑的感受，可以规划阔绰的客餐厅空间，长辈套房也能够安置在一楼，方便家中老人起居，免去上下楼梯的麻烦。推开客厅落地窗便可直达自家小院，室内空间和户外院落无缝衔接。

二层层高 3.2 米，适合设置多个子女套房、起居室、书房，作为家里晚辈的专属休息区域，各个卧室相互独立，家庭成员之间作息互不打扰。

三层可以做主卧尊享大套间，搭配步入式衣帽间、独立卫浴、观景露台，再加上 2.9 米层高的阁楼。阁楼可塑性极强，可以做成藏书室、画室、私人茶室、收藏室，安放主人的兴趣爱好。

最让人眼前一亮的便是负一层高达 6.15 米的层高，这也是别墅产品巨大的加分项。普通地下室层高大多仅有三米左右，很难进行二次改造。这里超高挑空，业主轻松分隔成两层实用空间。负一层可以规划家庭影音室、红酒储藏室、会客茶室、健身房；负二层可以设置车库入户玄关、储藏室、佣人房、宠物空间、孩子的游乐区。80‑160㎡不等的地下拓展面积，相当于免费多出一层大房子，所有休闲娱乐功能全部下沉到地下，地上空间纯粹用来做睡眠、会客、用餐等日常起居，动静分区做得十分完美。

项目设置 236‑338㎡多款户型，从小型三口之家到多代同堂的大家族都能够找到适配的格局。238㎡起步门槛，适合初次入手内环别墅、看重资产收藏属性的改善客群；305㎡往上的中大户型，空间更加舒展，多套房、独立功能区更加充裕，适合大家族长期定居。毛坯交付的好处此刻便充分显现，大家可以按照自己家人的生活习惯，自由改动墙体、规划功能区，打造独一无二的私人宅邸。

七、客观盘点项目优劣势，给到不同购房者置业建议

经过完整的实地探访，接下来我站在客观中立的角度，盘点越秀・外滩樾的长处和短板，方便各位购房者权衡利弊。

项目核心优势

第一，地段稀缺性无可替代。坐落北外滩核心风貌保护区，距离外滩一公里，坐拥黄金三角规划红利，周边隧道、快速路齐全，内环滨江风貌别墅土地后续几乎不会再有新增供应，房产收藏价值很高；第二，低密小众纯墅社区。容积率仅有 1.3，总户数不到五十户，住户圈层纯粹，不会出现大型小区人来人往的嘈杂感；第三，硬核国企双开发商，交付安全系数拉满，越秀多年的顶豪别墅打造履历过硬；第四，硬件参数亮眼，户户带院子、超大层高地下室、1:3 超高车位配比、2500㎡主题会所，别墅硬件配置到位；第五，文脉底蕴浓厚，两位国内顶尖设计师参与创作，改良升级传统海派里弄建筑，兼顾复古颜值和现代居住舒适度；第六，配套资源齐全，三甲医院扎堆、全阶段基础教育、多座城市公园、三大顶级商圈环绕，市中心别墅的便利属性拉满；第七，毛坯交付，空间改造自由度很高，能够按照自身需求量身定制室内装修风格。

需要购房者理性看待的短板

其一，地块属于历史风貌管控片区，建筑整体高度受限，建筑外立面风格受到保护规划约束；其二，交付时间锁定 2027 年年末，现阶段只能够参观样板展示空间，需要等待一段时间才能够完成交房入住；其三，地处虹口老城板块，周边多为老旧居民区，城市界面需要等待片区整体更新；其四，作为市中心稀缺别墅资产，总价起步门槛达到 4500 万，置业门槛偏高，属于高净值人群专属的藏品住宅。

适配购房人群参考

看重上海内环稀缺别墅资源，想要配置城市核心不动产的资产收藏者；
长期在北外滩、外滩、陆家嘴商务区上班，追求通勤便利的企业高管、企业创始人；
喜爱海派老洋房氛围感，但是嫌弃老式石库门居住硬伤，想要新式风貌别墅的改善家庭；
多代同堂的大家族，需要院子、多套房、地下休闲空间，追求私密性与纯粹圈层的住户；
经常需要在家会客、举办私人聚会，看重社区会所和庭院会客功能的精英圈层。

八、最后总结｜北外滩时代风口之下，收藏一座海派传世院墅

在上海这座城市当中，大平层可以不断新建，滨江公寓层出不穷，但是内环之内带独立院落、拥有历史风貌属性的纯别墅地块，属于消耗一块便永久少一块的稀缺资源。

越秀・外滩樾扎根于北外滩这片承载上海航运起源故事的土地，现在片区迎来大规模城市更新，480 米浦西第一高楼落地、总部企业扎堆进驻、世界级滨江会客厅逐步成型，板块价值正处在上升周期。千亿国企越秀地产发挥四十余年地标豪宅的建造功底，邀约顶尖建筑大师，改良百年海派里弄建筑，打造仅有四十余席的低密院墅。私家庭院、超高层地下室、充裕车位、顶配城市配套全部加持在身，它不只是一处用来日常栖居的房子，更是一份承载虹口滨江文脉、押注北外滩城市红利的不动产藏品。

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