2026年楼市最魔幻的一幕，正在杭州悄悄上演。
一边是顶豪项目验资几千万元才能一睹样板房真容，一边是销售悄悄发来“老带新佣金18万元/套”的私信；沄璟文华轩挂出“推荐成交奖12万元”的海报，越秀运河樾喊出0.53%的全民佣金……
高总价住宅集体“放下身段”，这究竟是开发商的主动出击，还是千万元级别的房子真的不好卖了？
“最后2套”从去年卖到了现在
“最后2套”“成功推荐215平方米户型并成交，即享佣金12万元/套（税前）。”
今天，华润沄璟文华轩这一则海报在各个购房群流传，宣告该项目正式启动“全民营销”。
沄璟文华轩位于杭州西湖区之江板块，均价5万元/平方米，是板块内单价最高的高层住宅项目。
项目紧邻地铁6号线之江文化中心站，西侧为之江文化中心，南侧为中节能之江首座，区位条件并不差。全盘460余户，户型最小145平方米起步，最大215平方米，定位明确指向高端改善客群。
去年5月首开时，沄璟文华轩一度人气爆棚，需要摇号，中签率维持在30%左右。
转折出现在去年9月，报名人数明显下滑。去年11月最后一次开盘，压轴的34套215平方米大户型，显示“0登记”。此后，这批房源续销至今。
今年2月，项目销售曾给意向购房者发去消息：“马上清盘，就剩下几套楼王215平方米户型了。”
真相是，半年过去了，这批房源仍未售罄。据网签数据，目前该项目尚有8套215平方米房源未完成网签，房源总价平均超过1000万元。这批大户型房源的均价在5万元/平方米左右，显著高于此前145、178户型4.5万元/平方米左右的定价。
为什么没卖掉？在之江板块力推大户型，是否有些超前？
以同板块已交付的建发云启之江为例，该项目挂牌二手房源182套，其中168-200平方米大户型占约1/3，但成交偏慢，均价也偏低。在已成交的60余套房源中，八成为103平方米和139平方米的中小户型。
这或许说明，之江板块的购买力对总价的敏感度，比开发商预想的要高一大截。
从看房验资3800万元
到现在“求老带新”
放眼整个杭州，“全民营销”的浪潮正从改善盘蔓延至顶豪市场，只是姿态各异。
滨杭传麒府，是2026年上半年杭州楼市的绝对顶流。作为“杭州豪宅六小龙”之一，它最出名的标签就是高门槛——普通户型验资2000万元，493平方米大户型要验资3800万元。能踏入这个售楼处的，都有明晃晃的实力，看房都快看出“财富认证”的优越感了。
然而，就是这个此前连中介都插不上手的“高岭之花”，最近却悄悄放下了身段。有消息称，销售开始释放“老带新”信息：佣金18万元/套（税前）。
虽然打的是“老带新”旗号，但明眼人都看得出来——这就是针对顶豪圈层的定向全民营销。
运河沿岸的越秀运河樾，7月也官宣了全民营销，佣金比例为签约金额的0.53%。
该楼盘总价段在1500万元到2500万元之间，这意味着，只要你身边的土豪朋友最终成交，你就能拿到7.95万元到13.25万元不等的佣金。
不过，对于这种总价级别的楼盘，0.53%的佣金比例在业内不算高。对比那些为了卖房动辄开出二三十万元佣金甚至“卖一套亏一套返佣”的远郊盘，越秀的这波操作，更像是一种略显矜持的试探。
有业内人士分析，这种心态很微妙：既想通过全民营销打开渠道，拓宽客户面，又不愿意给出太高的点数，生怕被市场解读为“楼盘滞销”。
“一边设置极高的验资门槛维持调性，一边又暗中开出高佣金求人带客户，这种拧巴的姿态，恰恰是当下顶豪市场最真实的写照。”一位资深豪宅销售吐槽。
为什么连顶豪也“慌了”？
今年杭州顶豪供应量井喷，被业内称为"杭州豪宅六小龙"的项目扎堆入市，即便这个城市汇聚了顶级购买力也有点不够用了。
从宏观数据看，杭州高端市场的整体热度不低。
中指研究院统计显示，2026年上半年，杭州总价1000万元以上新房累计成交2158套，同比增长65%；成交金额404.91亿元，同比增长122.8%。在全国重点35城中，杭州千万级住宅成交套数仅次于上海和北京，排名第三；总价3000万元以上的顶豪成交203套，是去年同期的14.5倍。
但整体繁荣掩盖不了结构性的冷热不均。
当总价千万元楼盘急速放量，买家的选择增多，市场成了买方市场，观望情绪自然会加重。即便是过去不愁卖的顶豪项目，如今恐怕也不得不面对客源分流、去化放缓的现实。
橙柿互动·都市快报 记者 许晖 陆丹
编辑 肖旭
审核 张倩 陈奕
校对 王建英
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