公房听政策 ， 私房听遗嘱。 搞混这个前提，全家的钱就一直卡在纠纷里谁也拿不到。
—— 上海领衔律师事务所资深律师雷敬祺
"我妈去世前写了一份遗嘱，说这套老房子以后征收了，补偿款全归我。现在房子真的征收了，四百多万。我两个弟弟跳出来说，公房是国家的，我妈根本没权利写遗嘱处理。"
征收和遗嘱，是两个法律领域撞在一起后 最容易爆雷的问题。 今天，上海资深旧改征收律师雷敬祺就把老房子、遗嘱和征收款三者缠在一起时的法律规则讲清楚。
本文看点
01
公房不能写进遗嘱
02
怎么证明遗嘱是真的
03
安置房也归我吗
01
BASICS
公房不能写进遗嘱——私房可以
这是征收+遗嘱交叉中 最核心也最多人搞错的问题。
公房不是老人的个人合法财产。她写"公房留给大儿子"——这份遗嘱对公房不发生效力。公房征收款分给谁，看同住人资格——户口在册、实际居住一年以上、他处无福利房。不是遗嘱上写了谁就是谁的。私房是老人的合法财产——遗嘱说留给谁有效。征收款作为房屋价值的转化同样按遗嘱分配。
公房里老人遗嘱处理她其他个人财产（存款、金银首饰）是有效的。只是公房本身和征收补偿款——遗嘱管不着。
02
PRIVATE
私房遗嘱的有效条件——四个缺一不可
1
遗嘱本身有效。神志清醒、未被骗逼。自书遗嘱亲笔写+签名+日期。代书需两个无利害关系见证人。
2
未被后来撤销或修改。新遗嘱自动取代旧遗嘱。
3
去世时房子还是她的。去世前卖掉了或过户了——遗嘱相关内容自动失效。
4
不侵犯必留份。有需抚养的配偶或未成年子女——遗嘱不能把必留份也剥夺走。
03
PROOF
兄弟姐妹说"你逼妈写的"——怎么证明？
三种方式。自书遗嘱——申请笔迹鉴定。笔迹一致，遗嘱是真的。代书遗嘱——两个无利害关系见证人出庭作证。两人都在、都愿意出庭，很难被推翻。公证遗嘱——推翻需要极强的反证，几乎不可能。
如果老人还在、确实有私房——建议尽快带去公证处做遗嘱公证。公证遗嘱效力最强，子女争议最小。
04
SCOPE
安置房也归我吗？口头承诺有用吗？
遗嘱写了"征收款归我"——安置房也归我？ 看遗嘱写了什么范围。 只写"补偿款"通常不包括安置房。安置房是另一种补偿方式，需另行处理。
口头说"以后征收了给你"——有用吗？基本没用。征收款几百万靠口头承诺主张，法院几乎不采信。除非有录音、微信记录、证人——且是在老人生命垂危等紧急情况下做的。如果有条件另立书面遗嘱而没有立，口头遗嘱失效。
EPILOGUE
给你的三件事——现在就做
1
先搞清楚公房还是私房。"租用居住公房凭证"是公房，不动产权证是私房。搞错前提，后面路全走错。
2
老人还在+私房——带去公证处做遗嘱公证。效力最强，争议最小。
3
手里有遗嘱、家人不认——去法院申请遗嘱确认加财产保全。先把钱冻住，不要在家吵架。
征收和遗嘱——公房听政策的，私房听遗嘱的。搞清楚这个前提，钱才能动。
◇ ◇
我是雷敬祺，上海领衔律师事务所资深律师，专注旧改征收领域二十年。
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