每年的7-8月，都算是个楼市的淡季，然后就总有一批大聪明，指着这俩月的数据，说你看，房价涨不动了，房子没人要了。
刀哥告诉你，想多了。
最近也有人在拿7月的数据说事。
第一，环比跌、同比涨，这两个数别看混了。
根据中指研究院的数据，7月份，重点20城二手住宅的成交套数，环比下降了6%，但是，同比增长了9.3%，1-7月的累计成交，同样也是同比增长了6.1%。
新房那边，7月份，重点100城的成交面积环比下降了17%，但是，同比增长了4%，一线城市更有冲劲，同比增长了14%。
不会有人不知道环比和同比什么意思吧？
环比跌了，是因为7月份全国都很热，看房的人确实少了，再跌上中考、高考、暴雨天的因素，实在太正常了，因为本身就是淡季，这是季节性因素。
但是，同比涨了，这就很有意思了。
跟去年同一个7月相比，今年卖的更多了。
你拿6月跟7月比，看到的是天气。
你拿去年7月和今年7月比，看到的才是市场趋势。
淡季确实存在，但淡季不淡，也是真的。
第二，你等的那批降价盘，压根没上市。
接下来是个今年最恐怖的数字。
7月份，重点50城新建商品住宅的批准上市面积，同比下降了大约三成，1-7月，累计下降了两成。
看到没有，麦子本来就减产，还有相当一部分被收储进了粮仓，导致面粉少了三成，你告诉我，你指望馒头天天打折卖给你？
要知道，砍价是门手艺，这门手艺成立的前提，只有一个，就是卖的人比买的人着急。
过去几年你去砍价为什么容易？
那是因为开发商手里压着一堆房子等着卖，需要回款，需要业绩，需要速度，为了成交，可以损失点价格。
现在供应端在主动瘦身，新盘上市量看了接近三成，货架上选择少了，你看得见，卖货的也看得见。
所以那个前提，被人为抽掉了。
不是买的人疯了，是卖的人不慌了。
这一层东西，是这轮行情里最容易被忽略掉的东西。
第三，同一座城，房子和房子不一样了。
根据上海链家的数据，7月份，二手房成交当中，三五百万的刚需房成交占比环比提升了1.4%，1200万以上的改善房，成交占比环比提升了19.4%。
深圳也是类似的情况，500万以内的刚学房源均价环比跌了1.3%，500-1000万的微涨0.1%，但1000万以上的改善豪宅环比上涨了5.7%。
看明白没有？
同一座城市，底部的房源价格还在挣扎，上层的房源已经开始抬价了。
你在业主群也好，在网上也好，看到有人说的「跌了」，跟新闻里看到的「涨了」，背后根本不是同一批房子。
前一阵，
上海绿城悦海棠7月推售228套，认筹突破940组，平均四组多人抢一套。
徐汇滨江安澜上海东区7月31日推出来100套大平层，套均2416万到4197万，当天清盘，成交33.6亿。
同一个七月，有的盘要拼运气才能买到，有的盘挂三个月没人看。
分化不是谁的观点，是正在发生的事实。
第四，捡漏这门手艺，得换个算法了。
老办法失效，普通人该怎么干？
刀哥给三步。
一是看上市量。
你那的城市，新盘预售面积什么趋势？你在街上看到的房地产广告，是更多了，还是更少了？是来来回回都那么几个项目，还是突然多出来几个你没见过的项目？
缩得狠的地方，就别指望批量笋盘，好房子只会越挑越少。
二是看去化周期。
周期短，房东不慌，你砍不动；周期长的城市和板块，才是真还能谈的地方。
三是看你买哪一段。
刚需段还在让价，改善段其实已经站住了。
你的议价权在哪一段，取决于你买的是哪一段，不取决于你心里那个理想值。
同时，你能砍下价的房子，将来在你出售的时候，大概率也能被下一个人砍下来。
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