作者 | CAAPA签约作者
主编 | 杨明
责编 | 井翔远
近日，《开封日报》披露，开封市文投集团联合万岁山公司正式接盘恒大文旅城项目。
次日，开封市文广旅局对外确认了这一消息。一个搁置多年的项目，终于有了新的走向。
从上述案例来看，国资接盘的方式主要有三种：一是在司法拍卖中由地方国企竞得核心地块，如长沙；二是由省级或市级国企直接摘牌原项目用地，如西安；三是由央企信托公司承接项目公司股权，如广州。接盘后的处置路径也不尽相同——有的继续按文旅业态开发，有的将部分商服用地调整为住宅用地重新出让，有的则仅收购酒店等单体资产。地方国资正在越来越多地扮演“最后一道防线”的角色。
1.项目背景与接盘过程
恒大文旅城的前身是恒大童世界，于2017年启动。项目位于开封运粮河组团区域，总规划面积11625亩，含水域4818亩，其中文旅区占地约3705亩。
规划建设璀璨中华、魔幻西欧等六大主题区，配建国际会议中心、国际会展中心、欧式城堡酒店等，定位为全球规模领先的全室内童话神话主题乐园，规划年游客接待量1500万人次，总投资规模据称达1000亿元，是开封近几十年来最大的文化投资项目，原计划2020年全部建成运营。恒大暴雷后，项目全面停工。
转机出现在2025年底。2025年12月31日，开封市平稳基金完成恒大童世界项目公司全部股权划转，以2.83亿元收购文旅核心地块与在建工程。项目债务剥离，资产归属国资，属于开封市政府问题楼盘纾困专项工作。
2026年3月，项目启动复工续建。住宅保交楼与文旅运营被分为两套独立的体系推进，住宅部分由开封城运投及平稳基金接管，总投入超20亿元。
2.接盘方与分工
此次接盘并非万岁山一家之事，而是一个三方协作架构。
开封市平稳基金负责出资收购、盘活资产，2.83亿元收购资金已到位。开封文投集团提供资金、政策与资源背书，文投集团为开封市属国企，总资产超过500亿元。万岁山公司输出实景演艺与沉浸式文旅运营经验。
万岁山公司全称为开封市万岁山游览区有限公司，成立于2004年，注册资本1.6667亿元，第一大股东为开封市文化旅游股份有限公司，本身即属开封文旅国资体系。2025年，万岁山武侠城因“100元玩3天”、NPC沉浸式互动、高密度节目演出等内容在网络出圈，全年接待游客2452.2万人次，综合营收达12.7亿元。
项目整体更名为“郑开童话世界”，彻底剥离恒大品牌。原童世界主体工程已完工约70%，后续预计再投入18亿元建设，计划2028年暑期开园运营。
原恒大童世界为西式童话乐园——城堡、魔法、童话IP，典型的迪士尼路线。万岁山擅长的则是宋文化、武侠文化、沉浸式实景演艺。目前透露的信息是，万岁山运营介入后，可能植入开封宋武侠及通史沉浸式内容，形成运粮河板块亲子游乐与宋武侠演艺的双核心。不过，完整运营合同、投资明细及业态详细方案尚未单独发布招标公示，很多信息仍是未知数。
3.全国恒大烂尾文旅项目国资接盘情况
恒大暴雷后，其在全国布局的多个文旅项目陷入停滞。各地国资平台陆续介入，成为盘活这些“问题资产”的主要力量。简单盘点大致如下：
西安恒大童世界。项目于2017年启动，位于西咸新区秦汉新城，计划总投资1000亿元，童世界乐园规划占地约1298亩，规模号称达到迪士尼的1.5倍。2024年，陕西建工集团以18.43亿元底价竞得原恒大文旅城4宗地块，占地面积共计84.37万平方米，其中商服用地即为原童世界乐园所在地。出让条件明确要求，竞得人需负责出资完成原项目“保交楼”任务。此前，陕西建工已于2024年1月以底价拍下2宗原恒大文旅城地块。
长沙恒大童世界。项目位于长沙岳麓区大王山片区，规划总占地超6000亩，最初计划总投资500亿元。2016年启动，是恒大最早进入施工阶段的童世界项目之一。2025年12月2日，三宗核心用地在京东司法拍卖平台成交，国资湘江集团旗下湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元接盘。三幅地块总面积约17.2万平方米，土地上处于毛坯状态的入口主城堡、儿童剧场等建筑物主体已封顶。项目更名为“未来幻城”，2026年3月启动招商，计划2029年开园。
广州南沙恒大童世界。项目整体投资49亿元。2022年1月26日，恒大童世界集团100%持股的广州文旅城旅游发展有限公司退出广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司，由央企五矿国际信托有限公司接盘。五矿国际信托的实际控制人为中国五矿集团。
青岛恒大文化旅游城。项目于2020年3月摘地，计划总投资约500亿元，占地面积约3500亩，其中水世界乐园占地1000亩，拟投资150亿元。2021年受恒大流动性危机冲击，项目一度停工，此后由国资平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司接盘，2022年2月28日全面复工。项目已更名为观澜御府。
烟台恒大丁字湾世纪文化城。项目总占地面积9392亩。由国资平台山东丁字湾南海新城投资开发有限公司接手，已更名为中国胶东香岛湾。
江苏启东恒大酒店资产。2026年5月23日，启东灿烂景区管理有限公司以6949万元竞得恒大海上威尼斯酒店资产。该标的为恒大海上威尼斯1606号不动产，证载建筑面积26351.45平方米。从2025年1月首次挂牌时的2.02亿元市场评估价，到最终成交价不足7000万元，估值缩水接近七成。接盘方为江苏启泓文旅产业发展集团全资子公司，实际控制人为启东市财政局。
此外，部分恒大文旅项目地块被政府收回。2022年11月，武汉市江夏区自然资源和规划局公告无偿收回恒大科技旅游城项目11宗未使用土地，涉及土地面积约154.28万平方米。2021年底，沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地，总面积超过35万平方米，其中3宗为苏家屯佟沟恒大文旅城地块。
4.挑战与展望
郑开童话世界计划2028年开业，距离现在还有两年。两年时间，要将一个停工多年、完工70%的西式童话乐园改造为融合宋武侠文化的沉浸式文旅项目，同时面对18亿元后续投入的资金压力，挑战不小。
恒大当年所绘的蓝图规模庞大——11625亩的规划、1000亿的投资、1500万人次的年接待量。郑开童话世界不可能也不需要全盘承接。但即便只承接其中一部分，对开封文旅而言，都是一次重要的存量盘活。
2026年，开封被列入《旅游强国建设“十五五”规划》重点旅游城市。在开封文旅的整体布局中，清明上河园走资本化路径，万岁山走规模化扩张路径，开封府深耕品牌化。接盘恒大文旅城，正是万岁山规模化扩张的关键落子。
接下来两年，才是真正考验的时刻。城堡可以建起来，但让城堡里有人、有故事、有持续的运营能力，是另一回事。而后者，恰恰是万岁山需要证明自己的地方。
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