长租公寓行业属于典型的资本密集型产业，前期投入大、回报周期长，通畅的融资与退出渠道对企业生存至关重要。
然而，现实中的金融大门，对民企而言仍是一道窄门。
公募REITs：国企的“专属通道”
截至2026年8月，已发行和获批的住房租赁公募REITs共计9单，原始权益人清一色具备国企或央企背景。
首批三只保障性租赁住房REITs的原始权益人分别为深圳市人才安居集团、厦门安居集团和北京保障房中心，均为地方城投国企。
随后发行的国泰君安城投宽庭保租房REIT，原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司；招商基金蛇口租赁住房REIT，原始权益人招商公寓为招商蛇口全资控股；汇添富上海地产租赁住房REIT，原始权益人为上海地产集团；华泰苏州恒泰租赁住房REIT，原始权益人为苏州恒泰；中航北京昌保租赁住房REIT，原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司。
华润有巢是其中相对“市场化”的一家，但其背后是央企华润集团。
截至目前，尚无任何一家纯市场化运作的民营企业成功发行住房租赁公募REITs。
万科泊寓虽早在2024年就已宣布启动保租房REITs申报工作，但至今未能成功发行。作为全国集中式公寓规模最大的品牌，泊寓都未能叩开公募REITs的大门，其他中小民企的处境可想而知。
更令人唏嘘的是，此前曾有多家民营长租公寓企业试图通过上市打通资本通道，却无一例外铩羽而归。
2019年11月5日，青客公寓登陆纳斯达克，成为“中国长租公寓第一股”，上市首日收盘报17.64美元/股，总市值一度超过8亿美元。然而，这家头顶光环的企业上市不到3年便走向破产清算——2022年1月4日，上海市第三中级人民法院裁定受理青客租房破产清算一案，彼时其股价已从最高点20.44美元跌至0.42美元，跌去97.94%。从2017年到2020年，青客4年累计亏损近28亿元。
紧随其后的蛋壳公寓于2020年1月在纽交所上市，募集资金超1.49亿美元，市值一度达27.4亿美元。然而仅445天后，纽交所便宣布启动摘牌程序。从2017年到2019年，蛋壳净亏损分别达2.72亿元、13.69亿元和34.37亿元。两家赴美上市的民营长租公寓企业，最终一退市、一破产。
魔方公寓则走了另一条路——两度冲击港交所。2022年9月26日，魔方生活首次向港交所递交招股书；2023年3月27日招股书失效后，又于4月28日再次递表。作为国内集中式长租公寓头部企业，截至2022年底其在营公寓达7.62万间，但两次上市申请均未能成功。
上市无门的魔方公寓在2025年下半年开始陷入经营困境——上海、杭州、深圳等多地门店因拖欠业主租金被收回场地，部分门店拖欠租金在数十万元至百万元不等；多地门店强制租户换签合同甚至强行清退。
到2026年夏天，魔方公寓悄然更名为“拾光公寓”，小程序城市列表里的门店数量比年初少了大半。据相关数据，截至2026年6月，魔方公寓开业房源仅剩2.79万间；全国26座开通城市中18座已“暂无门店”。从两度冲刺IPO到改名收缩、大规模清退，魔方公寓的命运折射出民营长租公寓在金融通道上的普遍困境。
机构间REITs：一扇打开的“窄门”
2026年4月，市场出现了值得关注的突破——太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划在上交所挂牌上市，发行规模11.942亿元，底层资产为上海闵行区梅陇镇的保租房社区。这是全市场首单由民营企业作为发行人的保租房机构间REITs。
但需要厘清两个关键区别：
其一，这不是公募REITs。该产品属于“持有型不动产ABS”，即具有私募属性的资产支持专项计划，而非依据《证券投资基金法》设立的公募REITs。两者在投资者准入、二级市场流动性、定价逻辑上存在显著差异。对原始权益人而言，公募REITs的核心目标是形成永久资本平台，而机构间REITs更接近标准化的Pre-REIT融资工具。
其二，发行人新黄浦为沪市上市公司，其融资能力和信用背书远非普通民营公寓运营商可比。该项目打通的是“上市公司存量资产—机构间REITs—未来公募REITs”的多层次资本循环链条，这条路径对大多数非上市民企而言仍然高不可攀。
即便如此，机构间REITs市场的扩容确实为优质保租房资产提供了定价基准和退出路径，也验证了民营资本借助结构化工具盘活民生类资产的可行性。截至2026年3月底，已有70单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模超1300亿元。
Pre-REIT基金：头部民企的“曲线救国”
既然公募REITs的大门暂时紧闭，部分头部民企开始尝试“曲线救国”。
2025年2月，万科携手中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，总规模16亿元，投资于厦门泊寓院儿·海湾社区项目。其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，万科仅认缴10%。
2025年2月，中信金石基金与瓴寓国际携手知名保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。基金由瓴寓国际负责运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目装入基金孵化公募REITs上市。
这代表了一种现实策略——民企无法直接发行REITs，但可以通过让渡部分权益，引入险资等长期资本设立Pre-REIT基金，先把项目盘活，未来再寻求公募退出。万科这一动作标志着其进一步打通了与各类险资进行不动产股权投资合作的路径。
但对绝大多数中小民企而言，连Pre-REIT阶段的门槛都难以企及——没有万科泊寓、瓴寓那样的品牌信用，没有足够大体量的优质资产包，更没有与险资平等对话的筹码。在当前的融资环境下，多数民企能做的，仍然是在运营端精耕细作，先活下去，再等待政策窗口的打开。
当政策真正市场化那一天，活下来的、且活得扎实的，才有资格第一个穿门而过。
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