来源：市场资讯
（来源：上海楼市情报）
前段时间，港务大厦迁建项目开工仪式顺利举行。
01
一栋楼的"退后"：换出一片绿地
港务大厦最初为华东轮船导航中心指挥大楼，上世纪80年代因东方明珠建设而从原址东移；30多年后，它再次向东迁建，从东方明珠西北侧的B5-9地块，移至东北方向的B5-7地块，直线距离不足200米。
新址紧邻中国金融信息中心，南侧隔公共通道为上海海洋水族馆，西侧紧靠东方明珠公园与东方明珠广播电视塔，仍处陆家嘴核心区域。根
据上海市建设市场信息服务平台公布的资格预审公告，新厦规划用地面积7986.7平方米，总建筑面积61716.76平方米，地上21层、地下4层，建筑高度100米，主要功能为办公，工程总投资18亿元，建设周期1300天。上海市规划和自然资源局此前公示的设计方案，也确认了B5-7地块"行政办公用地+商务办公用地"的双重性质。
02
为什么是现在？
要理解这次迁建的分量，得先看陆家嘴当下的真实处境。
小陆家嘴2.4平方公里核心范围内矗立着59栋商务楼宇，以全市0.5%的土地面积贡献了上海近14%、浦东近40%的经济总量。但历经三十余年高速发展，传统CBD模式的结构性短板日益凸显。
据机构2025年统计，59栋商务楼宇中超四成建成年限已满20年，普遍存在电梯运力不足、层高受限、管线老化、车位配比偏低等问题。2026年第二季度，陆家嘴写字楼空置率为13.5%，租金水平6.76元/平方米/天，虽优于全市均值，但较此前数年已有一定下滑。与此同时，浦东前滩、虹口北外滩、徐汇滨江等新兴商务区凭借全新硬件和更低成本持续分流企业客户。
更深层的矛盾在于"潮汐人流"。早年小陆家嘴规划以商务办公为核心，居住与配套供给相对不足，金融从业者在联洋、花木甚至张江跨区域通勤，白天楼宇人流密集，入夜后街区迅速冷清。
正是在这一背景下，2026年7月2日，《上海市浦东新区小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划（公众参与草案）》正式公示，7月16日，港务大厦迁建项目开工——规划公示与实质动工几乎同步推进，足见这场更新的紧迫性。
港务大厦迁建释放了三个清晰信号：
第一，核心区"拼增量"的时代结束，"拼存量"的时代开启。 小陆家嘴核心区土地早已饱和，新增优质载体稀缺，未来价值提升不再依赖新建摩天楼，而依赖对现有空间的精细化运营。
第二，公共空间成为核心区资产定价的新变量。 当原址1.49万平方米变为绿地，周边楼宇不仅获得景观溢价，更获得"可漫步、可停留、可阅读"的世界级中央活动区身份溢价。
第三，陆家嘴从工作日办公场地转向全时段城市核心活动区。 7月21日"空间赋能：楼宇经济与现代服务业双向共生"论坛披露，陆家嘴集团旗下办公及产业园板块新租扩租25.4万平方米，在营成熟项目出租率87%，整体态势向好。
对此，你怎么看？
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