一、芳泉TOD，要建一站式旅游度假区
近日，《绍兴芳泉一站式旅游度假区规划概念方案策划咨询服务》启动招标，把城南芳泉TOD再次推到了聚光灯下。
根据招标文件，本次规划范围东至解放南路延伸线(309省道)，南至上十亩山塘及银脚山一线，西至规划栖湖路，北至309省道，总面积约81.3公顷(1220亩)。
项目目标为打造打造集旅游、休闲、餐饮、购物、居住为一体的一站式度假综合体。
项目特色为需围绕绍兴地铁1号线芳泉站集芳泉停车场上盖开发预留工程进行打造，同时利用地块南部独特的山地地貌和自然资源形成项目特色。
项目策划具备打造绍兴乃至长三角城市地标的辨识度。
有些人可能有疑问：前几年刚出的控规，难道要推倒重来？
其实这不是规划的推翻，而是定位的三级跳，芳泉TOD正在这每一次跳跃中，不断升级与落地。
二、第一跳：
从“车辆段”到“地铁康养小镇”
2019年，绍兴轨交集团首次发布鉴湖停车场规划征求意见，彼时的芳泉，核心使命很明确——保障地铁1号线的停车、检修功能，上盖开发更多是“附带选项”，以基础居住和配套为主。
到2021年控规正式公示，整个鉴湖停车场及周边区域规划范围达到274.81公顷（约4122亩），官方第一次给出了清晰定位：地铁康养小镇。
这一阶段的核心逻辑，是“补短板”：
功能上，以住宅为主体，搭配幼儿园、社区商业、康养中心、市政配套，解决城南南部片区居住功能不足的问题；
空间上，依托上盖21万㎡盖板打造“盖上+盖下”双层开发，是绍兴当时规模最大的地铁上盖TOD，总投资超13亿元；
生态上，同步推进芳泉矿生态修复，把曾经的垃圾堆场、矿山创面治理成可开发土地，为后续发展扫清了环境障碍中国环境网。
简单说，第一跳的芳泉，还是一个“服务城南的居住型TOD”，辐射范围局限在越城区南部，核心价值是“地铁+宜居”。
三、第二跳：
从“居住小镇”到“商业综合体”
随着地铁1号线全线通车、上盖盖板主体完工、栖湖生态公园建成，芳泉的硬件底子逐渐扎实，定位也开始从“住”向“商”延伸。
2023年鉴湖街道工作计划中，明确提出加快889亩土地净地出让，围绕“地铁康养小镇”开展多业态招商；
到2025年，芳泉-栖湖TOD被列入市政府重点工作清单，在“以城聚富”社会合作项目推介会上，官方首次对外推介芳泉商业综合体项目，重点瞄准奥特莱斯、亲子酒店等业态招商。
这是一次关键的转向：
辐射半径从“城南片区”扩大到“大绍兴范围”，奥特莱斯、亲子度假的定位，具备了跨区域吸引力；
功能重心从“居住配套”转向“商业驱动”，商业不再是住宅的附属，而是成为片区的核心引擎之一；
交通优势进一步放大，解放南路延伸、绍诸高速+杭绍台高速双高速环绕，加上地铁直达市区，满足了商业项目对客流的要求。
第二跳的芳泉，已经跳出了“地铁小镇”的局限，开始向区域级商业中心靠拢。
四、第三跳：
从“商业综合体”到“一站式旅游度假区”
在前几天的“2026年下半年绍兴城市发展恳谈会”上，芳泉TOD入选第二轮“城市机会清单”，官方明确打出“文旅+运动+低空+康养”组合牌，宣告地块已具备出让条件，全面开放合作。
再加上这次一站式旅游度假区招标，共同指向了同一个方向：芳泉TOD要做城市级文旅新地标，甚至辐射长三角。
这次招标的策划范围约81.3公顷（1220亩），只占原控规的30%左右，是紧贴地铁上盖+南部山体的核心区块。这不是推翻原有控规，而是对核心区做产业升级和运营策划，目标是打造“绍兴乃至长三角有辨识度的城市地标”。
城市机会清单里则对业态的表述很明确：“轨道+生态田园+山水资源”融合，打造“文旅、运动、低空、康养”四大功能。
相比之前的“康养+商业”，新增了低空经济、户外运动这些当下的热门赛道，而南部的山地地貌、修复后的生态基底，恰好能承载这些业态。
更重要的信号是，官方明确表示“核心做地工作已全面完成，具备出让条件”，矿山修复、边坡整治等生态工程预计2027年6月全面竣工。这意味着，芳泉TOD已经从“规划阶段”进入了“落地招商阶段”，政企联合开发、轻资产运营等多元模式都已放开。
第三跳的芳泉，跳出了“片区配套”的格局，承接绍兴“南闲”战略的核心功能——做杭州乃至长三角的微度假目的地，地铁直达、山水环绕、吃住游购一体，正是当下最受欢迎的短途度假模式。
和绍兴北站TOD的“商务导向”不同，芳泉TOD走的是一条“生态+文旅”的差异化路线。
它不是再造一个城市中心，而是在城南山水之间，用TOD模式打开一片新的消费与度假场景。
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