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两宗地块同踞朝阳核心改善版图，却在土地基底、开发逻辑、客群定位三大核心维度形成显著分化。
若说广渠路是承接CBD 改善需求，宸园 139 则是太阳宫传统豪宅板块难得的低密孤品。
u两大地块核心指标对标
对比维度
广渠路0419-10 地块
宸园139 地块
成交时间
2026 年 8 月，年度总价地王
2025 年 9 月，年度溢价标杆地块
成交总价/ 溢价表现
83.99 亿元，溢价 19.13%，历经 185 轮线下竞价
43.145 亿元，溢价39.18%，竞价轮次超300 轮
住宅实际楼面价
约8.14 万 /㎡
约9.42 万 /㎡
土地与建筑规模
占地3.68 万㎡，地上总建面 10.31 万㎡
占地1.94 万㎡，住宅建面 4.32 万㎡
商业配建体量& 占比
地下约2000㎡，占总建面约 2%
地上+ 地下合计约 1.29 万㎡，占总建面 25.5%
地块先天规划条件
东西狭长形态，西侧设置15 米街坊路割裂社区，北侧临主干道、双地铁线路
地块形态相对规整，无市政道路横穿分割，社区完整度更高
轨道配套开发模式
对接在建28 号线，要求住宅与地铁同步一体化施工
接驳已运营10/17 号线，仅改造既有站点出入口、风亭设施
从土拍热度不难看出，宸园139竞价轮次、溢价幅度、住宅单方拿地成本均处于更高水平，充分反映市场对太阳宫成熟豪宅地段稀缺价值的高度认可。
u规划排布与居住体验差异
广渠路地块受多重规划约束，业内多版强排推演方案显示，项目大概率难以打造大面积集中中央园林，北侧楼栋还需额外投入成本做主干道、地铁双重降噪减震工程，建安成本存在明显上浮空间，而且扣除北侧地铁退线和西侧15米街坊路，实际容积率增加约21%，地块真实容积率应该在3.4左右。
反观宸园139，地块整体体量更小但场地完整，无市政道路横穿切割社区，具备条件打造围合式集中园林，社区静谧感、私密圈层氛围更占优势。
项目住宅仅百余户，户型面积在273-385㎡，整体户型尺度偏大，基本无中小户型稀释客群；商业配建体量虽更大，但依托成熟双地铁站点打造高端配套商业，可匹配顶豪业主一站式消费需求。
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