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小产权房与回迁房处理政策。
一、小产权房的处理
小产权房指建在集体土地上（通常是农村宅基地或集体建设用地）、未缴土地出让金、无国家不动产权证的房屋。国家明令禁止将其合法化或办理不动产登记，目前政策是"严控新增、分类处置存量"：
- 禁止新建和销售：严禁城镇居民购买，违规新建可被责令停工甚至拆除。
- 已建成存量：符合村庄规划且仅供本村村民居住的，通常允许村民自用或在本集体内部流转；违规占用耕地/生态红线或违法向社会销售的，可能被清理整治甚至拆除，不予补偿。
- 交易风险：向非本集体成员买卖的合同法律上无效，不受保护。遇拆迁一般只对原村集体成员补偿，买家很难拿到补偿，只能要求卖家退款（未必能全额拿回）。
- 不能贷款、抵押、正规过户、继承（非本集体成员无法继承产权）。
二、回迁房（拆迁安置房）的处理
正规回迁房如果是经政府审批、在国有土地或依法征收的集体土地上建设，并完善了用地和规划手续的，属于合法产权房（大产权），处理方式是：
- 可办不动产权证：项目完成首次登记后，被拆迁人凭拆迁安置协议、身份证等材料可申请办证（小证）。
- 上市交易限制：多数城市规定取得不动产权证（或签安置协议）满5年后方可上市交易；部分商业开发类安置房无年限限制，以当地政策为准。
- 上市需补缴费用：土地性质为划拨的，上市交易时通常需按评估价补缴土地出让金（具体比例各地不同），补缴后性质转为商品房。
- 特殊情况：少数城中村回迁房如果建在集体土地上且未完善征收手续，本质上属"小产权房"，无法办大产证、不能上市交易，仅限本村安置。#小产权房##回迁房##房产证##不动产登记##房产税#