马来西亚买房投资，不一定只看Airbnb
我们把一套常见投资公寓，和自己实际买的商业办公单位，预估了一笔10年账
很多马来西亚第二家园计划的客户，在完成购房要求时，都会优先考虑投资型公寓。
原因很容易理解。
房子既符合第二家园的购房需求，又可以交给专业团队经营Airbnb，平时不需要自己管理，还能够取得一定的租金收入。
我们这次就拿一套比较典型、而且实际回报也不错的Airbnb投资公寓作为参考，再和我们自己最近决定投资的两套商业办公单位做一次比较。
重点并不是要证明哪一种房产一定更好。
我们更想分享一个新的思路：
如果已经买了一套符合第二家园要求的房产，下一项房地产投资，不一定还要继续买公寓。
热门区域、供应相对稀缺、租金回报合适的商业房产，其实也值得放进投资选择里面。
为什么这次直接算10年？
按照目前马来西亚第二家园计划的规定，作为计划要求所购买并绑定的房产，10年内不能出售。
而这个10年，是从签署买卖合同开始计算。
因此，我们这次直接以10年作为比较周期。
为了让两个案例更容易比较，本文也统一假设两边购买的都是现房，不另外计算建筑期、交房等待时间等因素。
第一种：100万马币的Airbnb投资公寓
先看我们客户比较常见的一种投资方式。
房产买卖合同价格：100万马币
发展商提供：10万马币回扣
所以实际购买成本为：90万马币
我们假设这套房交给专业团队经营Airbnb以后，平均可以取得相当于买卖合同价格5%的净租金回报。
这里的5%，已经扣除了物业管理费、门牌税、地税等日常持有成本。
因此每年的净租金收入约为：5万马币
10年累计：50万马币
为了不把未来房价预测得太乐观，我们再做一个相对保守的假设。
10年以后，这套原本买卖合同价格100万马币的房产，仍然按照：
100万马币出售
也就是说，我们完全不假设它在原买卖合同价格之上继续升值。
最终：
实际投入：90万马币
10年净租金：50万马币
出售收回：100万马币
总现金收回：
150万马币
扣除最初投入的90万马币：
10年总利润约60万马币
累计投资回报率约：66.7%
年化内部收益率约：6.4%
这样的成绩其实已经不错。
所以我们拿来比较的，并不是一个“表现很差的公寓”，而是一项本身就具有不错出租回报的投资型房产。
第二种：我们自己这次投资的商业办公单位
接下来是我们自己的实际操作。
这次我们没有继续选择公寓，而是在一个我们比较看好的热门区域，购买了：
两套相邻的商业办公单位
两套单位的买卖合同总价：121.8万马币
经过项目折扣后，我们实际购买价格大约：9x.x万马币
有意思的是，这和前面Airbnb公寓90万马币的实际购买成本非常接近。
两边只相差大约：2.5万马币
但出租回报已经开始出现明显差别。
这两套商业办公单位预计合计月租：6,800马币
一年总租金：81,600马币
扣除物业管理费、门牌税及地税等持有成本后，每年的物业净收入大约：
69,700马币
按照约92.5万马币的实际买入成本计算：
净租金回报率约7.5%
也就是说，同样是接近90多万马币的资产：
Airbnb公寓每年净收入约：
5万马币
商业办公单位每年净收入约：
6.97万马币
一年已经相差接近：2万马币
如果这种租金水平能够长期维持，10年的差距自然会逐渐扩大。
因为是我们自己实操，这一次我们投入了部分杠杆
这不是一个纯粹在纸上计算的案例。
因为是我们自己实际购买，所以这次我们没有选择全部现金支付，而是使用了部分银行贷款。
实际买入价格约：9x.x万马币
其中房贷约：40万马币
目前利率约3.8%，24年期，每个月供款大约：2,xx0马币
算上买房时需要准备的相关费用之后，我们这次真正投入的自有资金，大约是：
53万马币左右
这时，两个投资方案的资金结构就完全不同了。
Airbnb公寓：投入90万马币现金
我们这次的商业办公单位：投入约53万马币现金
相差接近：37万马币
而商业办公单位本身预计每年能够产生约69,700马币的物业净收入。
扣除每年约29,400马币的房贷供款以后，预计仍然能够留下：
约4万马币正现金流
这也是我们这次实际投资时比较看重的一点。
资产本身有足够的租金收入去承担融资成本，同时减少一开始需要投入的自有资金。
10年以后，我们预计卖多少钱？
我们目前给这两套商业办公单位设定的10年后出售价格是：
130万马币
如果单纯拿实际买入价9x.x万马币去比较，看起来似乎升值了很多。
但如果回头看原本的买卖合同价格，就会发现我们的预测其实并不算激进。
两套单位现在的买卖合同总价是：121.8万马币
预计10年后出售：130万马币
相差只有：8.2万马币
也就是说：
10年后的预估售价，仅仅比今天的买卖合同价格高约6.7%。
真正产生较大资本增值空间的，是我们现在实际取得的折扣买入价格。
从约9x.x万马币的实际成本，到未来假设的130万马币售价：
资本增值约：37.5万马币
约：40.5%
当然，130万马币只是我们目前做投资测算时采用的预估售价，并不是对未来市场价格的保证。
但为什么我们愿意用这个数字来做10年规划？
这也和我们为什么这次没有继续选择公寓作为投资标的有关。
我们更加倾向寻找：
热门区域内，供应相对稀缺的商业办公单位。
而我们这次购买的又是两套相邻单位，可以组合成一个更完整、更大的办公空间。
普通公寓在同一个区域可能有几百套、甚至上千套相似产品，但能够组合使用的相邻商业单位，供应更少了。
如果未来区域商业活动继续成熟，而类似产品供应仍然有限，我们认为10年后130万马币的整体售价，是一个可以用来进行投资测算的目标。
两种房产，放在一起看看
项目
Airbnb投资公寓
两套商业办公单位
买卖合同价格
100万马币
121.8万马币
实际买入价格
90万马币
约9x.x万马币
房贷
40万马币
初始现金投入
90万马币
约5x万马币
每年物业净收入
5万马币
约6.97万马币
每年房贷供款
约2.94万马币
每年实际净现金流
5万马币
约4万马币
10年预计售价
100万马币
130万马币
相比今天买卖合同价格
0%
约+6.7%
10年预计总利润
约60万马币
约85万马币
累计投资回报率
约66.7%
约160%
年化内部收益率
约6.4%
约12%
这张表并不是为了证明商业房产一定比Airbnb公寓好。
事实上，前面的Airbnb案例本身已经是一项相当不错的投资。
我们真正想比较的是：
两种完全不同性质的房地产资产，在10年持有周期下，会呈现出怎样不同的资金结构和回报方式。
买了一套符合第二家园要求的房产以后，下一套呢？
这才是我们这次最想分享的概念。
很多第二家园客户买第一套房的时候，首先考虑的是：
符合计划要求、自己喜欢、未来容易出租。
投资型公寓因此成为非常自然的选择。
这一点没有问题。
但如果完成了符合第二家园要求的房产配置以后，本身还有资金，希望继续投资马来西亚房地产，那么第二项投资其实没有必要继续复制第一套的选择。
可以开始看看完全不同类型的资产。
例如：
热门商业区的办公单位；
供应相对有限的商业空间；
租金回报明显高于普通住宅的物业；
或者具有某种特殊面积、位置、组合条件的单位。
我们自己这一次，就是从这个角度做决定。
符合第二家园要求的住宅，是一种配置。
额外购买的商业房产，则是另一种投资逻辑。
两者没有必要是同一种产品。
房产投资，本来就不应该只有一种答案
有人喜欢Airbnb，因为管理方便、模式成熟，而且出租市场容易理解。
有人更喜欢传统长租住宅，因为简单稳定。
而我们这一次选择的是商业办公单位。
并不是因为我们认为公寓不好。
恰恰相反，我们拿来比较的这套Airbnb公寓，在假设条件下10年可以赚约60万马币，已经是一项不错的投资。
只是当我们真正把另外一种房产放在旁边，把买入成本、租金水平、贷款结构和10年后的资产价值一起算出来以后，就发现：
房地产投资其实还有很多不同的玩法。
所以，如果已经因为马来西亚第二家园计划购买了一套住宅，未来还有继续投资房地产的打算，不妨把视野稍微放宽一点。
下一套，不一定还是公寓。
热门区域里一些租金回报不错、供应又相对稀缺的商业房产，同样值得认真研究。
这也是我们这次自己实际投资之后，最想和大家分享的一个新思路。
说明：本文为我们根据实际购买案例及设定条件进行的投资测算分享。未来租金、出租率、贷款利率及房地产售价均可能随市场变化，文中计算结果不构成任何投资收益保证。文中的商业办公单位为额外房地产投资案例，并非用于说明其符合马来西亚第二家园计划的规定购房条件。
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