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① 2024.2.2 惠通房地产开发有限公司摘地；
② 2024.8.6招商建管携手招商蛇口郑州公司成功中标郑州市惠济区迎宾路28-019-02地块（即53号地）建设项目全过程代建管理服务；
③ 2025.9.25日主体结构全面封顶（天河控股官宣，市房管局出席）；
④ 2026.3营销中心即将竣工；
⑤ 2026.8.5 迎宾瑞景园举办郑州首批现房销售试点及迎宾瑞景园开放仪式；
8月5日迎宾瑞景园正式开放！
项目占地28.2亩
容积率1.59
6栋10层
总140户
主力户型186㎡、220㎡
层高3.2米
天河控股开发，招商代建。
先来看下目前的最新进度：
南大门 西大门建成
楼栋全部封顶
外立面几乎做完，还差少部分窗户
前半场景观已经呈现，后半场景观还未呈现
预计1-2个月可以进入竣工验收，竣备然后正式转入现房销售！预计市场化销售时间9月底、10月初。
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迎宾瑞景园既是郑州首批现房销售项目，也是郑州首个现房销售项目。不是封顶销售、不是准现房、不是擦边现房、就是真正意义上的盖成现房再卖！
迎宾瑞景园的位置在惠济东，黄河迎宾馆的东南侧，整体板块相对是比较低密的，离核心主干道迎宾路比较近。
三所+迎宾路+别墅区
整个小区全部10层类洋房，加上地理位置、周边环境属性，板块特点，整个小区的核心定位就是[低密]。一定程度上迎宾瑞景园的外部环境价值甚至大于小区本身。
现场看东西大门已经呈现，尺寸中规中矩，不是现在超大大门、一体化城市门廊。外立面晶彩石为主，整体平滑、规整。
小区没有现在普遍流行的下沉庭院、会所和架空层。
前半场的景观也已呈现，虽然没有下沉庭院，但做了中式水系景观、花径类植物相比传统小区，用的也比较多。
内外部环境结合起来，就是低调、静谧、比较适合公务员、养老客户。
项目的主力户型186㎡、220㎡两种，因为是现房销售，设计时间在2年前，得房率在90%。
整体户型站在三代宅视角都是非常不错的户型，方正、面宽大、进深短。项目的售价还没有制定，但是大户型代表着高总价，客户接受度如何，需要等待市场验证。
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整体看下来，站在2024年同期建设的视角，产品绝对是领先的，户型绝对是有竞争力。但是时间来到2026年中，郑州市场大变样，新产品可以说百花齐放，也可以说群魔乱舞。
比如为了做大门，而做大门
比如为了赠送而赠送
比如为了赠送而做的夸张的户型设计
比如真实容积率的巨大提升
随着时间发展，到底客户的追求是更大、更大、更大？还是返璞归真，追求纯粹实用主义，如迎宾瑞景园，这是一个未知的问题。
但我们站在郑州现房销售试点角度，迎宾瑞景园相比海义地块肯定是成功的。惠济区发挥了国企担当，积极推进了试点工作，毕竟海义地块还没有动工，迎宾瑞景园即将交房。
昨天发布了《郑州房地产真正的核弹级政策来了！》，里边做了两种模型的测算，A模型传统预售，B模型封顶预售。
① 封顶预售相比传统的预售制度，成本多垫付3.5-5.5亿元；
② 资金回笼时间延后12-15个月；
③ 现金流回正时间延后12个月；
如果是现房销售，这个成本垫付差距更大、资金回笼时间更慢。所以本质上迎宾瑞景园就是国企自我牺牲，然后成就了郑州真正意义上的[现房销售]样本。
试点不是只盖房子，熟悉流程、而是涉及到经济测算、成本测算，以及即将进入到的销售周期。产品的时间差损益VS现房的溢价，IRR vs 净利润，这些对比，最终应该会成为一个郑州的研究样本。
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