裁判要旨

农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同因违反法律法规强制性规定，一般应认定为无效。基于该无效房屋买卖协议而签订的房屋征收补偿协议，因缺乏合法的权利基础，亦应归于无效。

实务问题

非本村集体经济组织成员，通过与村民签订“以房抵债”协议取得房屋，并与征收部门签订补偿协议。该补偿协议是否合法有效？征收部门能否以“主体资格不合法”为由拒绝履行？

裁判意见

最高法认为，根据法律法规，农村宅基地使用权具有身份属性，不允许向集体经济组织以外的人员转让。本案当事人非本村村民，其通过“以房抵债”协议取得房屋，违反了强制性规定，协议无效。其基于此无效协议与征收部门签订的房屋拆迁产权调换协议书，因缺乏合法的前提基础，同样无效。当事人请求履行该补偿协议，缺乏依据，不予支持。

典型意义

本案明确了农村房屋买卖及后续征收补偿协议的效力认定规则。严格遵循了“房地一体”原则下宅基地身份属性，否定了非集体成员通过违法交易获取征收补偿利益的可能性。该裁判对于规范农村房屋交易市场、防止投机性购房、维护农民集体土地权益具有重要导向作用。

法律评析

本案争议核心在于“以房抵债”协议的基础效力及其对后续行政协议的影响。根据《土地管理法》及国家政策，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份紧密关联，非本集体成员无权取得。城镇居民购买农村房屋的合同，因违反法律强制性规定及公序良俗，通常被认定为无效。

本案中，“以房抵债”协议本质上就是房屋买卖合同，其无效直接源于违法性。此无效是自始无效、当然无效。基于该无效民事行为，当事人对房屋不享有合法所有权，自然也就不是合法的被征收人，不具备签订补偿协议的主体资格。因此，后续的行政补偿协议因缺乏合法的“前因”而根基不稳，在法律上归于无效。本案判决秉持了“基础法律关系无效则衍生行为无效”的原则，维护了法律体系的逻辑自洽。

案件索引

（2019）最高法行申368号