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基础概况
地处玄武新玄武红山核心地段，北苑东路与大壮观路交汇处，归属约 75 万方主城 TOD 超级综合体，招商蛇口央企打造，招商积余自持物业运营。整体业态包含高端改善住宅、甲级写字楼、星级酒店、人才公寓、自持购物中心、沿街街区商铺，住宅现已实景交付入住，在售临街商铺为 40 年商业产权，属于现铺状态。
交通条件
属于双地铁上盖布局，地下通道连通 6 号线、9 号线换乘红山新城站，两条地铁贯通南京南北主城、鼓楼、南京站、南京南站；红山南路、北苑东路城市主干道环绕，自驾直达新街口、河西、玄武湖；片区公交路网密集，跨区域通勤便捷。
客流结构
- 高端社区客流：住宅仅有八百余户，全部纯改善四房户型，业主消费层级高，构成稳定晚间家庭消费客群；搭配地块公寓常住人群，补足夜间客流。
- 写字楼商务客流：综合体自带招商局总部甲级写字楼，周边排布律政产业园、科创企业总部集群，大批量办公人群，保障午间、下午茶商务消费。
- 商场导流客流：自带约 23 万方招商花园城购物中心，商场客流可自然导流至外围街区商铺，和隔壁玄武宝龙城、复地明日之城商业连片形成商圈集群，共享逛街人流。
- 学区常住客流：一街之隔公办名校配套，周边成熟居住小区密集，长期稳定家庭民生客流。
商铺产品属性
分为沿街临街底商、壮观里开放式街区商铺两类，全部临街展示，无封闭内铺；商铺层高充足，户型方正灵活改造；绝大多数铺位通燃气、上下水、三相电齐全，支持明火重餐饮经营；部分临街铺预留外摆区域，适配餐饮、休闲业态；既有小面积小铺适合单人经营，也有大面积整铺可做品牌门店、会所。综合体自持商场统一运营，整体商圈调性统一，避免业态杂乱内卷。
商业环境
新玄武主城成熟板块，商场、学校、医院、公园配套全部落地兑现，无需漫长养铺周期；板块整体以改善住户、企业白领、商务人群为主，消费能力偏高。自持购物中心主打商超、影院、亲子、主流品牌零售，外围街区商铺做特色餐饮、休闲配套，业态错位互补，互不竞争。
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