福州火车南站东广场商业综合体正式进入建设阶段，项目概算总投资约6.01亿元，总建筑面积4.65万㎡，是三江口板块重点打造的高铁门户项目。
项目最大亮点就是引入开心麻花，打造以喜剧演艺为核心的商业模式，地下通道连通福州南站、地铁1、5号线，还可直达南湖公园，实现高铁、地铁、商业、公园无缝衔接。文章介绍项目建设内容、业态布局、建设工期，分析高铁站做演艺商业的创新思路，聊聊对三江口、福州南站板块带来的改变，同时客观分析枢纽商业面临的现实挑战。
提到福州火车南站，很多人的第一印象就是一座大型交通枢纽，人流量巨大，但过去周边商业配套相对薄弱。旅客到站之后，大多只是匆匆赶路乘车，想要逛街、吃饭、休闲选择不多。随着高铁时代客流持续增长，单纯的交通站点已经很难满足城市发展需求，把交通枢纽升级成集消费、文旅、休闲于一体的城市门户，就成了福州三江口片区重要的发力方向。
就在今年6月份，福建省公共资源交易平台挂出福州火车南站东广场商业地块EPC招标公告，总投资超6亿元的综合体项目，正式全面启动建设，实行建设加五年运营一体化模式，中标单位既要负责设计施工，后期还要自主运营管理，自负盈亏。地块位置就在仓山区火车南站东广场东侧，占地42.5亩，容积率只有0.9，建筑限高24米，绿地率达到35%以上，和传统密闭的大型购物中心不一样，这是一座低密开放式的街区式商业综合体。
整个项目总建筑面积46543平方米，主要包含两栋装配式酒店、开放式集中商业街区，还有大面积地下配套空间，地下车库、地下人行通道、充电桩、夜景亮化、海绵城市配套全部配齐。按照工期计划，总工期430天，要求2027年1月底完成主体结构封顶，之后开展装修、招商工作，完工之后投入运营。
这个项目最让人眼前一亮的，就是提前敲定了和开心麻花的战略合作。早在2026年2月，福州三江南站建投就已经和上海开心麻花文化传媒签订合作框架协议，把演艺IP引进南站商圈。很多城市的高铁站商业，大多就是便利店、快餐、简单零售，业态千篇一律。而福州南站这个综合体，不走普通商场老路，主打演艺加商业加文旅加科技的融合模式，专门设置开心麻花专业剧场，落地舞台剧喜剧演出，打造福州首个高铁站喜剧演艺空间，补齐三江口片区大型演艺消费的空白。
想象一下，以后不管是坐高铁来福州的外地游客，还是本地市民，看完一场开心麻花话剧，出门就可以逛街吃饭，看完演出直接坐高铁返程，这种消费场景在国内的高铁站当中，属于比较新颖的尝试。不只是固定剧目演出，后续还可以开展线下活动、喜剧沙龙，把剧场变成片区的文化打卡点。
交通配套是这个项目另一大杀手锏，地下廊道系统把多种场景串联起来。地下通道直接对接福州火车南站站房，同时连通地铁1号线、5号线，旅客下高铁、出地铁，不用走到地面晒太阳淋雨，走地下通道就可以直达商业街区。项目还专门设计地下衔接通道，负一层可以直通南湖公园，逛街结束直接去湖边散步，实现高铁站、商场、公园无缝互通。另外地块内部设置双向地下车行通道，接送旅客、自驾逛商场的车流可以在地下完成疏导，缓解地面环岛路的交通压力，减少地面堵车的情况。
业态布局上，项目兼顾两类人群，一类是来来往往的高铁旅客，另一类是三江口周边的本地居民。两栋装配式酒店，分为精品商务酒店和快捷客房，满足出差商务人士、中转旅客的住宿需求。开放式商业街区，布局餐饮、文创、休闲零售，既有适合赶路旅客的简餐、便利店，也有适合本地市民周末过来消费的特色餐饮、潮玩文创。再加上开心麻花剧场作为流量引擎，把过路客流转化成消费客流，同时吸引福州市区的市民专门过来打卡看演出。
熟悉福州城市发展的朋友都知道，三江口定位是福州城市会客厅，而福州南站就是三江口的门户窗口。过去南站板块强在交通，短板就是商业、文旅配套不足。大量人流从这里经过，却很难留下来消费。这个6亿综合体落地，就是补齐这块短板的关键一步。
从城市层面看，高铁枢纽不再只是过路站点，开始向城市综合体转型。国内很多大城市都在探索TOD模式，依托高铁站开发商业、办公、文旅。但大部分TOD，更多偏向写字楼、大型购物中心，把专业剧场、演艺IP放到高铁站周边，并不算多见。开心麻花入驻，相当于给南站商业装上一个流量发动机，有特色文化IP加持，就不容易陷入千篇一律的同质化竞争。
对于外地来福州的游客，下高铁第一站就可以体验本土商业加上喜剧演艺，能够改变大家对福州南站只有候车大厅的固有印象。对于三江口周边居民，家门口多了剧场、商场、公园，周末休闲多了新去处，片区的居住配套进一步完善。商业项目成熟之后，也能够带动周边就业，提供餐饮、零售、剧场运营等各类岗位。
不过我们也要客观看待，高铁站商业想要做好，同样面临不少现实难题。高铁站最大特点就是客流流动大，大部分旅客目的性很强，到站就赶车，停留时间很短。怎么把匆匆赶路的过客，转化成愿意留下来看剧消费的人群，是运营方需要解决的核心问题。
开心麻花剧场可以吸引市区市民专门过来，但是剧场演出有场次限制，不可能天天都有大戏上演，非演出时段，商场怎么维持人气，对招商运营能力是很大考验。三江口片区目前入住人口还在持续增长，本地消费还在培育阶段，项目采用建设加五年运营打包招标，也能看出，政府希望运营企业不是简单建好房子就完事，而是要实实在在把商业做活。
结合这个项目，也能看出福州城市建设的一个思路。不再一味追求大体量的密闭商场，而是结合片区特点，做低密开放式街区，把商业、文化、生态公园、交通枢纽结合在一起。不只是盖房子，更加看重内容运营，提前引入知名IP，用文化赋能商业，而不是等到房子建好之后再到处找商家。
项目目前还处在建设阶段，距离正式开业还有一段时间。等到建成之后，福州南站就不再只是一个单纯坐车的地方，出站看话剧、逛街、逛南湖公园，一套全新的生活消费场景就会成为现实。
话题讨论
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免责声明：本文综合福州公共资源交易平台及本地公开报道整理，项目建设、招商、开业时间以官方实际推进情况为准。
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