前阵子我妈突然从老家县城打过来电话，开口第一句就给我整懵了。她说你还敢看房买房？赶紧把手里那套挂出去卖，全网都传住建部数完全国房子了，根本住不完，住房严重过剩，楼市要变天了。我一问才知道，这说法已经在村里的姐妹群传疯了，不少阿姨都在说要抛房。你看，就这么个专业的事儿，转几手就成了人人要执行的抛房指令，离谱不离谱？
我随手去短平台一刷，同款文案换了七八个封面，天天往首页推。有人配空城的航拍画面，有人直接用AI做的鬼城效果图，评论区直接吵翻了天。没买房的年轻人拍手叫好盼着降价，握了两三套的中年人骂这是造谣毁市场。
这事说起来，住建部摸清家底这事本身是真的，只是被传歪了。今年6月17号，住建部和国家数据局正式发文，要给每一栋房子弄个独一无二的“身份证”，从规划建造到交易拆除，全流程都能查到。之前已经动员了260多万人，跑遍了全国所有乡镇、所有行政村社区，还抽选了千分之七的家庭核对，才把这份家底摸清楚。
现在公开的数据是，截至2024年底，全国建筑总量大约6.02亿栋，总建筑面积大概1070亿平方米。这个数字放出来确实唬人，到了自媒体嘴里就直接做成了人均好几套的结论。你品品这里的坑，“栋”是啥概念，不管是三十层的商品住宅楼，还是村口一间十来平的小卖部，都算一栋，这样算出来的人均，能靠谱吗？
掰开揉碎了说，这次普查一共覆盖了6.6亿栋城乡房屋，农村房屋按栋算占了九成以上，城镇房屋才四千七百多万栋，这里面还分了住宅和非住宅。什么厂房、写字楼、学校医院、仓库，全是非住宅，真正和老百姓买房挂钩的商品住宅，占比其实非常有限。业内粗算下来，全国真正的商品住宅也就一千万栋左右，说泛滥那真的是差了十万八千里。
拿官方的人均数据说，《中国人口普查年鉴2020》里显示，我国家庭户人均住房建筑面积是41.76平，看着不低对不对？可咱们算的是含公摊的建筑面积，欧美国家统计的都是套内面积，这么一换算，咱们的实际居住面积直接打了个八折。尤其是一线城市，真实的人均居住空间其实挺紧张的。
你看排名就懂了，广东人均住房建筑面积才29.59平，排在全国倒数第一，上海30.58平倒数第二，北京33.41平倒数第三。按百分之八十的得房率算，一线城市人均套内面积不到27平，美国英国法国分别是52、40、37平，差了不是一点半点。说一线城市房子过剩，那纯粹是站着说话不腰疼。
现在的问题从来不是总量过剩，是结构错配，冰火两重天的分化比你想的还狠。今年上半年深圳新房二手房加起来成交超6.7万套，二手房同比还涨了百分之五点五，北京上半年二手房成交九万多套，创下近五年新高。中西部不少三四线县城的售楼处，一天下来都没几个进门的，冷冷清清。
就算同一个城市，分化都能差出天壤之别。深圳深圳湾的高端盘，七十多套开盘就卖光，备案均价快19万一平，光明的热门新盘四十多分钟售罄，转头深汕合作区的远端片区，去化周期能拉到两三年。产品端也一样，上海现在一百到一百四十平的改善电梯三房卖得飞起，老破小没电梯物业差的，就算业主降价十几万，看房的都没几个。
再说说房子的寿命，现在全国建筑平均年龄才24.6年，农村建筑平均29.8年，城镇平均17.5年。全国一半多的房子都是2000年之前建的，还有一成多是1980年前的老房子。这些房子统计的时候算数量，实际住起来，管道锈了电线老了，很多连电梯都没有，根本满足不了现在人的居住需求。
这些老房子不是不能用，只是需要改造翻新，这才是这次真的大变局的核心。国务院五月底印发了城市更新“十五五”规划，明确说“十五五”期间要改造11.5万个老旧小区，50万套危旧房，四千个城中村，业内算下来投资规模大概有十万亿级别。现在政策思路完全变了，不再是拼命盖新房，而是要把存量的老房子盘活，让大家住得更好。
连供地端都改了规则，自然资源部明确要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市，直接停止新增住宅用地出让。过去托市是鼓励卖地盖楼，现在稳市是停卖地停盖新楼，信号已经够清楚了。接下来房地产的主角，不再是靠卖新房赚快钱的开发商，而是能盘活老旧小区、改造闲置空间的城市运营商。
很多人问，那现在是不是应该彻底看空房地产？真不是这么说。咱们国家城镇化还有十几个百分点的空间，改善型需求这两年才刚刚起来。现在中国家庭总资产里房产占了六成多，政策肯定会托着稳着，引导软着陆，不会让它失速。房子从之前闭眼买都赚的金融产品，变回了看居住体验的消费品，这个转变是真的，但不代表房价会直接崩盘。
未来的楼市就是泾渭分明的两条路，核心城市成熟板块的好房子，永远都是稀缺的，价格易涨难跌。产业空心化、人口净流出的远郊新区和县城新盘，流动性会越来越差，想卖都卖不掉。住建部的数据也说了，三四线和农村建筑面积占了快八成，实际居住人口才不到六成，一二线聚集了四成多的人口，这个人房错配的剪刀差，短时间根本收不住。
给刚需年轻人说几句实在话，别被“住房过剩”这四个字忽悠得直接躺平。你要买的那套具体的房子，和全国总栋数真没半毛钱关系。选房先看地段通勤学区物业，远郊睡城能别碰就别碰，如果所在城市人口一直往外走，租着其实比买房划算，别为了一套房透支二十年的现金流。
手里握着三四套房的朋友，思路要换一换。现在政策鼓励以旧换新，鼓励把存量收做保障房，这就是个出清的窗口期。趁现在还有流动性，把那些位置差品质差的弱势资产先卖掉，留下核心地段优质社区的一两套就够。别抱着侥幸心理等，真等市场冷透了再想出手，接盘的人真不好找，优化资产结构比堆资产总量重要多了。
说回最开始疯传的那个说法，摸清房产数量是真的，住房严重过剩是错的，大变局这件事反而是真的。行业现在已经从造新房转到换新老房，从卖楼盘转到运营城市，从闭眼买转到精挑细选，逻辑全变了。全国的房子加起来够所有人遮风挡雨，但你想要的通勤方便学区靠谱物业好的好房子，永远都是稀缺的。变的是玩法，不是需求，变的是逻辑，不是根基，想明白这点，就不会被乱七八糟的传言吓住了。
参考资料：新华社 国务院印发城市更新“十五五”规划
热门跟贴