文/金枪杠叔
01
当下，随着刚需/TZ基本盘的断层式消失，整个新房市场的户型面积段，开始整体性跃升。
市面上很少再出现80/90m²面积段新房产品。这种刚需类户型，如今大量积压在存量房市场，等待被消化。
同样，改善类产品的面积段，也在「水涨船高」，尤其是顶豪市场。
以前，我们觉得180㎡、200㎡户型都能算顶豪，现在这类面积段户型，只能勉强算是豪宅，距离真正的顶豪还差得老远。
真正顶豪产品户型面积段，其实已经跃升到了300㎡以上了。
换言之，300㎡以下的大平层，已经不能称之为真正的顶豪了！
「非300㎡，不顶豪」这句话含金量，正在成为顶豪市场塔尖圈层的集体共识。
02
上月初，我们为宁波明湖板块的明湖之心·半岛308m²户型专门制作了一期户型讲解视频。
通过这种独特的三维+实拍讲解视频，我们向购房者清晰地呈现了这款顶豪户型的功能特色与亮点，并归纳了六大核心优势：
1.超级大边厅。
2.N套房设计。
3.南向双浴缸配置大套房。
4.入户动线/会客+居家空间分离。
5.三大空中花园。
6.独立家政空间及后勤生活系统。
这是一款相当优秀的顶豪户型，至少契合了80%高净值家庭对于顶豪居所的想象边界。
从专业层面来说，你确实很难挑出它的毛病。
■明湖之心·半岛308㎡平面户型图
03
我们再来看看市面上那些曾经很火的300㎡面积段大户型。
先看绿城在南京前两年打造的金陵月华320㎡户型。
■绿城·金陵月华320㎡户型三维立体效果，仅供参考
这是一款典型的「大面宽、短进深」户型。
南向开间达到了26米，包含了3个套房+1个可变X空间，它的阳台宽度达到了10.2米，形成了一个超级大横厅的存在。
这款户型做到了准四套房设计，尤其是靠玄关的套房，居然还高配了一个带浴缸的独立卫浴间。
但，它也暴露了一些问题：
设计思维保守，缺少对未来真实生活场景的思考，比如，没有独立的家政间、保姆间，因而也就没有设计双入户动线。
不过，总体来说，它符合绝大多数中国精英家庭的现实所需，毕竟多数精英家庭不会选择找住家保姆。
这，丝毫不妨碍依它说一款很棒的顶豪户型。
再来看绿城在上海打造的潮鸣外滩310㎡户型。
■绿城·潮鸣外滩310㎡户型三维立体效果，仅供参考
这款户型，在今年的上海顶豪市场卖得很好。
从户型设计层面，它是2套房+1间类套房，同时设计了一个家政间。
此外，它做了一个带中西厨、餐厅、客厅的超级边厅，通过这个超级边厅可以看到陆家嘴三件套，这也让它成为上海当下顶豪市场的明星爆款。
不过，这是我很少见过的把主卧套房设在入户玄关处的顶豪户型，可能是为了把最佳观景面留给了边厅吧。
接下来，再来看三款建面约302m²的顶豪户型。
它们分别是招商西安序301m²户型、杭州中海·万潮玖序302m²户型、深圳中信·信悦湾302m²户型。
先说招商西岸序301m²户型。
这是一款一层一户的四代宅户型，拥有一个L形的空中花园。双电梯配置，主人/保姆动线分离，有独立的家政间。
双套房+1间类套房+1间可变空间配置，户型主打户型的社交属性，尤其是中西厨、餐厅、客厅、空中花园构成了一个超大社交空间。但户型也有缺点，比如暗卫。
■招商西安序301m²户型三维立体效果，仅供参考
再来对比看杭州中海·万潮玖序302m²户型、深圳中信·信悦湾302m²户型。
同样面积，不同的户型设计思路。
比如在入户动线这一细节设计上，两款户型折射出两种迥异的顶豪产品哲学。
中海·万潮玖序302㎡户型——巧借一条动线，并联两套系统。
全屋仅设一条主入户动线，自独立玄关切入后，巧妙地在视觉主轴之外，并联分流出一条贯穿储藏间→家政间→厨房的后勤通道，这是一种十分讨巧的设计手法。
主人归家换鞋的同一入口，保姆取物备餐亦能同步穿行，互不交叉，却共享同一道门。
这一手法的精妙之处在于：用最小的公区面积消耗，完成了洁污分离与后勤独立。
■中海·万潮玖序302m²户型三维立体效果，仅供参考
中信·信悦湾302㎡户型——三梯配置，双归家仪仗。
三电梯独立入户，主人动线与保姆动线从电梯厅起便开始分离。
主人经由专属私梯，直达宅邸核心，每一步都踩在仪式感上；服务人员经由独立后勤电梯，直通家政区域，全程不沾染主人会客与起居的视线范围。
这是一种近乎严苛的主仆/动静分离，背后是顶豪生活最不可妥协的精神边界感。
不过，中信·信悦湾则是南北双套房设计，同时还有两个暗卫，居住功能性和舒适度上，比拥有南向三套房设计的中海·万潮玖序302m²户型，差点意思。
■中信·信悦湾302m²户型三维立体效果，仅供参考
04
总体来说，300㎡户型正演变为顶豪产品竞争的核心赛道。
有理由相信，各大房企在此面积段的产品力角逐将日趋白热化。
下一阶段，我们将解读350/400/500㎡面积段一层一户顶豪大户型，敬请关注。
文中3D户型图呈现有一定缺陷，仅作基础参考。
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