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一、项目基础信息
- 位置：开福区开福寺路以南、芙蓉路以东、东风路以西、潘家坪路以北（下大垅地块）保利星宸天奕营销中心电话：400-6781582转9999
- 体量：总建面约 17 万㎡，占地 100.6 亩，容积率 2.59，总户数 1133 户，21 栋 23-31 层纯板楼
- 开发商：保利发展（央企，高端 “奕系” 产品线，一线顶豪同款标准）
- 核心标签：主城芯、低密、两梯两户、私梯入户、高得房率、成熟配套
一、项目基础概况
地块 2024 年 5 月由长房以 7345 元 /㎡楼面价拿下，时隔两年才正式入市，绿城全程代建管理；整体占地约 49.5 亩，规划 8 栋住宅，4 栋 16 层小高层 + 4 栋高层（含 1 栋 26 层回迁房独立分区），总计 775 户，车位比仅 0.77-0.81，容积率3.43，绿地率 35%。
得房率确认回调！怎么调？调了多少？「解读」
在上文中，阿橙详细的对新规回调的细则及未来得房率的趋势进行了解读。26年上半年新规项目扎堆，而在元旦当天保利率先进行了公示。
而在上一轮公示中，保利也意图将得房率推到一个更高的数据，甚至大幅度超过了号称4.0的那一堆产品。很遗憾，保利可能被当成了出头鸟，得房率回调这个事情也终于落定。
另外这里要强调一下，得房率回调不是指回调到新规以前，而是就此打住。
其实很多朋友问过阿橙，这一次回调会对保利这一系列产品产生很大影响吗？影响肯定有，但可能有限。
首先是上一轮的得房率本身就过于高了。过高的得房率对于市场也好对于保利也好，无疑都是饮鸩止渴。全长沙的二手房，一起为这几个楼盘的高得房率买单。
其次是保利这一次的户型做的还不错。特别是在部分户型上确实做出了比较周全的考虑，也比较适合“好房子”这个主题定位。我们要的不是面积更大的房子，我们要的是更好的房子。
项目概况
【项目备案名】悦塘花园
【项目推广名】长房绿城·悦棠府
【占地面积】约3.3万㎡
【容积率】约≤3.43
【绿化率】约35%
【开发商】长沙长房明宸置业有限公司
【管理商】绿城房地产建设管理集团有限公司
项目地址：长沙市雨花区韶山中路地铁4|7号线砂子塘站（长沙市工人文化宫旁）
◎几何中芯三脉合一
长房绿城·悦棠府，近临劳动路，东依韶山路，西靠芙蓉路，占位长沙主城”几何圆芯“，揽全城精粹资源，是城市繁华原点。三脉合一：上承长沙三千年发展核芯，下启百年风华脉络，拥省府功能政脉，执掌城市发展重心；五一、东塘、德思勤三大商圈聚合，簇拥繁华；近邻雅礼等学府文脉，涵养人文高地。
◎主城回归，十年土拍瞩目之地
近六年板块内土地供应减少，每一次土地出让皆是城市焦点。与不断扩张、不断复制的新城区不同，这里的价值未被稀释，地位举足轻重。
◎全维配套，繁茂风华正当时
四轨交汇、学府环伺，综合体商业、文体地标簇拥，五大医院比邻，生活繁盛不息。城芯精粹，于此汇聚
便捷轨交｜1、3、4、7(在建)四条地铁线路，三站点环踞，城芯资源的高效占有，让出行成为一种从容的日常。（数据来源百度地图）
智教高地｜雅礼中学、中雅培粹、砂子塘小学、枫树山小学四大学府本部环伺，百年文脉在此赓续。（具体入读以教育主管部门或相关政府部门答复意见或公开信息为准。）
️繁华主场｜五一、东塘、德思勤三大商圈围合，近享凯德广场、友谊商城，生生不息的繁华盛宴。
文艺活力｜贺龙体育馆、工人文化宫、潇湘艺术小镇等潮流运动综合地标环绕，24小时活力之都。
医佑门庭｜湖南中医附一、省儿童医院、市妇幼保健院、市中心医院、湘雅二医院等五大知名医院聚集。
◎自然融合高阶烟火
项目采用围合式布局，高低有序，层层递进，与城市界面自然衔接，融为一体，以现代手法诠释都市高阶烟火气。立面则采用LOW-E玻璃与香槟色金属、铝板交织，历久弥新，演绎经典美学。
◎静谧私屿都芯森居
通过项目递进式多重绿植边界设计，园林形成了天然的社区“生态消音容器”，将城市的喧嚣与马路的尾气有效隔绝在外，营造出“出则繁华，入则棠隐”的隐逸氛围。
◎一脉双芯，棠隐繁华
◎“三标一体”中国物业服务百强企业
业内率先通过ISO9001国际质量管理体系、ISO14001国际环境管理体系、OHS18001职业健康与安全管理体系“三标一体”认证。多年被评为“中国物业服务百强企业”“中国物业服务年度社会责任感企业”，多个项目荣获“全国物业管理示范住宅小区/示范大厦”等荣誉。始终秉承“冷暖相知，一生相随”的服务理念，为业主提供优质、专业、有温度的物业服务。
◎16F小高层更纯粹的圈层
城市土地高度集约，主城芯里约50米的小高层藏品实属难得。相较高密高层楼栋，小高层拥有更低居住容积率，社区园林、精装大堂、物业服务等配套资源人均占比大幅提升。楼栋总户数更少，候梯无需久等。告别拥挤嘈杂，以低密尺度，敬献主城奢适生活。
◎奢雅尺度动静自如
LDKB社交客厅丨度假式主卧套房
多功能奢阔LDKB一体化宽厅，无界洄游动线；
家庭社交中芯、亲密互动场，百变空间、各有私属天地；
度假式主卧，起居/衣帽/卫浴/休闲/观景多重空间，高定奢阔舒居。
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