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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们21年初买的司达小区老破小，59平5楼南北通透，明窗明卫，细长厅或没厅。315万。贷了150万，还了五年多贷款，压力很大，目前卖估计170万左右。考虑卖了。

去年把孩子整到天津特别卷没取到好的学习效果，孩子不用心学，我陪读也抑郁了。43岁工作也没经验也没技术，之前卖了十多年火车票。来的时候在物业工作工程主管出了问题主要不会管理也辞了。

章哥：

1、司达小区，59平170万？感觉偏低了，这价格即便是五层的也不太对。租金能到多少吧？这种户型如果是中间楼层的话怎么也得5000左右，高楼层的话至少4000多。那假定4500吧，老破小的租售比低了也得450左右，这套房的正常价格应该在200万左。

或者这么说吧，如果您这套房能租出4500，那170万的价格就是属于超跌了，这会儿卖不划算，而是谁买谁合适。

2、因为4500一个月，一年5.4万，即便是扣除物业费取暖费和空置期，那怎么也得接近5万的纯租金。

如果200万总价的话，收益率2.5%，这已经远远超过同期银行利率了。如果170万，那收益率接近3%了，太高了，只能解释为房价超跌，所以显的租金收益高。

3、至于贷款那属于个人或家庭性质的提前消费，房子只是抵押物而已，跟企业投资行为不是一回事儿。因为企业绝不会用高于收益率的贷款去投资的，只有个人性质的消费行为才会这么干。

4、其他我不好说什么，能理解您的心情，但170万的价格偏低。要不您跟中介核实一下租金，如果能租4500左右，那就别着急卖，怎么也得等到了九月份再看，看看今年有没有金九银十再决定。

仅供参考。

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