进入下半年，深圳楼市的分化行情愈发明显。对比年初数据，7月业主最新挂牌报价中，上涨的片区有18个，下跌的则多达71个，“少数上涨、多数回调”的格局已成定局。
这些片区涨得最猛
本轮涨幅最高的片区是罗湖银湖，业主报价达到9.5万元/平方米，较年初上涨8.1%。政策利好叠加改善型需求的集中释放，让业主对片区长期价值信心大增。
排名第二的是宝安石岩，涨幅6.9%。背后最大的推手是地铁13号线北延段的通车，这条线路彻底打通了石岩往返南山科技园、深圳湾的快速通勤通道，片区迎来实打实的价值补涨。
传统豪宅区福田香蜜湖同样表现稳健，最新挂盘价较年初上涨3.6%，在全市核心板块中底盘最为牢固。景田、百花、八卦岭等片区则凭借成熟配套和学区优势，报价也小幅跟涨。
不过，同在福田的华强、园岭、保税区等外围片区，跌幅较为明显，核心区与非核心区的差距正在拉大。
你所在的片区房价涨了吗？
南山、宝安：核心稳，外围冷
南山区的13个片区中，桃园表现最为突出，涨幅达5.9%；红树湾上涨1.1%；华侨城和后海基本与年初持平。但科技园和蛇口的跌幅分别达到4.4%和4.2%，分化同样剧烈。
宝安区则呈现“核心坚挺、外围走弱”的态势——全区12个片区中，仅有宝安中心区和石岩两个板块报价上涨，其余10个片区挂牌价全部下行。
小区冰火两重天
具体到楼盘，分化更加刺眼。上半年业主报价涨幅前20名的小区，涨幅在8.7%至14.0%之间。
其中，罗湖百仕达的新港鸿豪苑以14.0%的涨幅高居榜首，均价6.0万元/平方米；福田香蜜湖的万科瑧山府三期均价17.0万元/平方米，涨幅也达到11.2%，成为顶豪市场的价格标杆。
跌幅榜同样触目惊心。盐田梅沙的星都梅沙天邸跌幅达15.2%，罗湖东门、布吉中城康桥花园一期等老破旧楼盘，同样跌幅靠前。
刚需和豪宅两头热
成交结构的变化更加耐人寻味。数据显示，300万以下总价段成交占比已达28.6%，同比上升5.9个百分点，创下近三年同期新高；而1000万以上高总价段合计占比也升至11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。
当前深圳楼市，已不是“涨”或“跌”能简单概括的。核心资产被追捧，边缘资产被冷落，刚需和豪宅两头热，中间地带反而失温，这轮分化，恐怕还将继续。
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