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二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）
✅拨熙悦京晏官方电话：官方售楼处电话400-8518-102✔✔✔（9:00-21:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
✅获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”
✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-4天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，4日内不可重约。
REPORT · 2026.08
首开·熙悦京晏
副中心政务央 · 学府艺术资产
城市副中心0703街区6032地块，业内"宋庄双子星"之一，国企首开股份四代住宅首作。本报告基于拿地数据、产品发布会、规划图、户型图等公开资料综合整理，适用于意向客户深度咨询与同业交流。
拿地总价
17.69 亿
楼面价
1.98 万/㎡
容积率
2.3
总户数
772 户
副中心行政办公区二期北侧·宋庄艺术区核芯·国企首开"四代住宅"通州首作，定位刚需/刚改为主、覆盖高端改善的复合型社区，主打"一站式全龄教育 + 国企稳健交付 + 户型尺度革新"三张牌。
核心判断：项目在地段红利、学区配套、产品创新三个维度均处于副中心近三年新盘第一梯队；短板在于轨道交通短期缺位、容积率高于隔壁纯洋房6002地块。建议重点匹配副中心/通州本地改善、地缘性学区家庭、京城东部刚需/刚改客群。
2 地块基础信息
地块全称
FZX-0703-6032
占地
3.88 万㎡
总建面
13.34 万㎡
计容建面
8.93 万㎡
用地性质
R2 二类居住
限高
60 m
容积率
2.3
总户数
772 户
拿地企业 · 国企首开股份
企业全称
北京首都开发控股（集团）股份有限公司
股票代码
600376.SH（上交所主板）
企业性质
北京市属大型国有上市房企
代表作品
奥运村、亚运村、国家速滑馆（冰丝带）、中轴线文保修缮项目
累计开发
超 5000 万㎡
中国房地产百强 TOP10、责任地产 TOP10、连续多年《财富》500 强
解读：首开是北京最老牌国企开发商之一，从亚运村到冰丝带，几乎参与了北京近30年所有重大公共建筑。在民营房企频繁暴雷的市场背景下，国企背景意味着更强的交付保障与更稳定的资产保值能力——这是 6032 地块除地段外最大的"隐性溢价"。
3 区位分析
三大区位标签
国策定芯
与政务核心 600m
行政办公区二期辐射圈第一排
六环首排
东六环入地改造
高线公园生态 + 快速通达
艺术宋庄
7000+ 艺术家聚集
300+ 网红餐厅 / 30+ 展馆
地块四至
方位
紧邻资源
通怀路主干道、北京第一实验学校
低楼层有道路噪音
宋庄中学中街、规划水系公园
视野开阔
九年一贯制学校、十一学校通州实验
学区资源集中
宋庄镇政府南街、市政规划
居住氛围成熟
4 核心配套分析
4.1 教育配套（资源密集，但入学非"直升"）
⚠ 合规红线（必须向客户讲清）
开发商、中介严禁承诺学区、入学保证。项目周边学校的每年划片范围、剩余派位名额，均以当年（通常 4 月）通州区教育委员会发布的入学细则为准。本章仅梳理现行政策与近年中签现状，不构成任何入学承诺。
① 小学 & 初中（九年义务教育）
不存在 100% 直升。商品房业主仅具备"多校联合电脑派位摇号"资格，且优先级靠后、中签难度逐年加大。
录取顺位
生源范围
第一顺位
市府二期定向安置小区「含章园」公职家庭、六合新村回迁村民
优先锁死大部分学位
第二顺位
当年招生结束后如有剩余空位，才开放给宋庄南部片区商品房业主（含北投和璟、京投森屿）参与全区多校联合电脑派位摇号
普通商品房业主摇中概率低
近年中签现状（剩余空位逐年收紧）：随着含章园入住率提升，未来空余学位预计持续收紧，普通商品房业主摇中北京第一实验学校的概率极低。若未摇中，由教委统筹分配到隔壁十一学校通州实验学校、宋庄片区其他公立中小学。
硬性前提：须房子交付完成并落户，满足通州幼升小/小升初"房产 + 户口"要求，方具备派位资格。
② 高中部「北京第一实验中学」（2027 年招生）
完全不看小区划片，和房子无关。两种入学方式：
• 本校初中部学生走1+3 贯通培养校内升学
• 全通州区所有初中生统一中考填报志愿、凭分数录取
只要中考分数达标，无论住在北投和璟还是其他小区，均可报考。
③ 双保险：北投和璟同属十一体系派位组团
北投和璟同时纳入【十一学校通州实验学校】派位组团，即便摇不中北京第一实验学校，仍可参与隔壁另一所十一体系公办校摇号，相当于学区"双保险"。
学区价值判断（修正版）：本案周边 3 公里内优质公立教育资源密度确实居副中心前列，但入学确定性 ≠ 资源距离。对商品房业主而言，北京第一实验学校应视为"可参与摇号的彩票"而非"稳上保底"；真正可托底的，是十一学校通州实验学校这一十一体系公办校的派位资格。
4.2 医疗配套
医院
方向/距离
专长
状态
首都儿研所通州院区
东约 1km
儿科龙头
在建/部分投用
北京安贞医院通州院区
西约 1.7km
全国心血管专科第一
已运营
友谊医院通州院区
副中心核心区
综合三甲
已运营
4.3 商业 & 交通
商业
自驾 15 分钟直达运河商务区、首开万象汇，临近山姆会员店、环球主题公园、湾里、顶点公园、海昌海洋公园等潮流地标。现状社区型商业（华联、欢乐宋生活超市）可满足日常所需。
交通
短期短板长期红利
维度
现状
地铁
1公里内无地铁站
M102线（力争十五五开工）、S6线（15min→首都机场、35min→大兴机场）
自驾
通怀路直达北京市政府新址
东六环入地改造、高线公园
公交
小堡村西口、六合新村等（136-490m）
枢纽
副中心枢纽站（亚洲最大地下综合交通枢纽）
关键提示：M102、S6 均尚未进入实质建设阶段。规划兑现预期在 5-10 年区间。现阶段必须自驾+公交接驳，对无车家庭不够友好。
5 产品力分析
整体规划 · 13 栋 · 北高南低
13 栋住宅沿宋庄镇政府南街与宋庄中学中街围合布局，北侧 18 层小高层、南侧 7-11 层洋房，点状错落排布，最大楼间距 67m，北高南低格局保障南向采光层次。
设计天团：霍普 × 山水比德 × 近境 × 大森——四大一线设计机构联袂，是首开"四代住宅"在通州的首次落地。
5.1 立面与公共空间
光幕建筑：全景外窗 + 流线金属线条 + 弧形飞檐，呈现"漂浮、轻奢"气质
约 80m 艺术门庭：贝金米黄 + 黑檀木纹奢材，约 9000㎡绿地景观，归家第一重仪式
约 2500㎡高定会所：健身、瑜伽、私宴、三合一球场
约 2000㎡架空层：四点半学堂、儿童活动区（"生活第二客厅"）
5.2 户型矩阵（79-166㎡，全龄覆盖）
建面约 79㎡三室两厅两卫
约 79㎡ · 刚需入门
三面宽朝南主卧套房双明卫
动静分区明确，餐客一体贯通；主卧套房设计；公卫干湿分离。点评：79㎡做到三室两卫在副中心罕见，低门槛入驻副中心核心的稀缺品。
建面约 89㎡三室两厅两卫
约 89㎡ · 主流刚需
全屋明厨明卫双次卧3.6m 客厅
户型方正、归家动线清晰；餐厨一体；双次卧布局适配多元生活；全屋明厨明卫、通风采光俱佳。
建面约 100㎡三室两厅两卫
约 100㎡ · 舒适三居
三开间朝南U型大厨房最大面宽 4.15m
三开间朝南、采光拉满；超大 U 型厨房（LD888K 设计）；动静分区清晰；双卫均衡配置。
建面约 113㎡四室两厅两卫
约 113㎡ · 入门四居
南向三面宽LDK 一体全明通透
南向三面宽 9.6m；餐客厨 LDK 设计；四房格局灵活多变；全屋明厨明卫。
建面约 132㎡四室两厅三卫
约 132㎡ · 高端改善
5.2m 边厅三卫布局奢华主卧
约 5.2m 超大边厅，270° 引光入室；三卫科学分布、二胎/三代同堂从容有序；餐客厨 LDK 贯通。
建面约 153㎡四室两厅三卫
约 153㎡ · 终极改善
6.4m 边厅双套房三/四代同堂
约 6.4m 超大边厅；双套房规制、三代同堂合而不扰；干湿分离设计。
户型维度核心数据
面积段
户型
得房率
核心亮点
适配客群
79-89㎡
三室两卫
97-98%
三面宽、双明卫、独立电梯厅
刚需首置、地缘小家庭
100-113㎡
三/四居
约 90%
U 型大厨房、LDK 一体
三口之家、二胎入门
132-153㎡
四室三卫
约 88%
5.2-6.4m 边厅、双套房
二胎/三胎、三代同堂
户型革命：首开"好房子一五一十"体系下的独立电梯厅、南向三面宽、超大错层露台、270° 环幕视野是核心差异化。79㎡三面宽+97%得房率组合，在副中心新房市场没有对手。
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