最近，大佬高盛终于在判断我国楼市这件事上改口了。
在7月的一则报告里，该顶级投行直接推翻了所有看空结论，表示：上海、深圳的房价在2026年底已经见底，未来三年核心区域累计回升15%，核心地段的涨幅甚至能直冲20%。2027年上半年，北京房价企稳，广州及其他强二线城市延后半年到一年左右。
此话一出，评论区炸了锅，有人说涨涨跌跌，跟我有啥关系？还有人问是不是现在可以进场了？甚至有人提问，老家房子还能留吗？
别慌，今天咱们就好好捋捋这事，看看大机构报告里是怎么把这些问题一一讲明白的。
首先可以肯定一点，大佬说的2027年上涨15%，并不是全国普涨，K 型分化已经开始了。
报告里，高盛对三四线城市的判断和很多普通大众想的截然不同。大家觉得只要大城市涨上来，三四线就能跟着往上走，
但高盛对此的判断很不客气，它判断，对于人口持续流出库存压力山大的三四线，价格调整周期还会继续，部分城市的去化周期可能最长到十年。
说的再简单点就是，以线核心区已经在悄悄筑底反弹，但三四线绝大多数地区依旧保持着下行通道，而且这种分化趋势不是短期性的。
高盛此前一路看空，为啥这次改口？核心就是四个硬信号撑住了。
第一个信号：成交量上来了。关于这一点，数据已经说得很明白，进入到2026年开始，北上深等大城市的成交量屡屡创新高，北京二手房成交量近9.3万套，深圳上半年累计成交3.6万套…常言道，量在价先，成交放量就是价格企稳最硬的信号。
第二个信号：供给端开始收缩。这两年，各大城市宅地供应量大幅缩减，一线城市缩减30%，新房开工面积同比下降10%以上，核心地段的新房越来越少。但人口持续流入的趋势不变，预示着下降趋势持续性变得越来越难了。
反观很多三四线，早些年疯狂卖地盖房，这些年，人口老龄化加少子化，叠加年轻人口持续外流，这种背景下，很多城市的库存去化周期，已经延长到36个月以上，有的小县城估计五六年都卖不完。
第三个信号：政策托底。近两年的购房门槛已经降到历史最低，不仅首付比例降到15%，贷款利率也只要以前高峰期的一半，进入 “2 时代”，也就是说，同样贷款100万买房，30年的利息相比之前起码少了大几十万，更何况，个体还在加速推进保障房，不少城市也加入到了收购存量房去化的队伍中，还有卖旧换新退税政策…这些都在给居民买房实实在在的托底。
第四个信号：人口和产业差距越来越大。这两年的数据已经明摆着北上广深等大都市一直保持着人口持续流入，毕竟这些地方容纳了更高端的制造业、创新行业，给予了年轻人更多就业机会。人多，需求居住就大，购买力能够托得住房价。
而那些三四五六线小城市，随着人口的持续流出，需求也在逐渐的萎缩，这种趋势短期内很难改逆转。
咱们普通人该如何看待这份改口报告？建议不同人群搞清楚自己的角度：
如果你是刚需买房的目的只为自住，现在确实是一个不错的切入点，毕竟利率首付比置换成本都在低位，但最好远离无学区配套的老破小和远郊房，只关注核心地段配套成熟的次新房，这种保值潜力大，即便以后不暴涨，起码也不亏，另外月供别超家庭收入1/3，手上有应急资金，在突发情况出现时，才能从容应对。
如果你手上有大城市的房子：郊区、老破旧品质物业差的小区，即使市场逆转，也难涨。核心区优质资产未来说不定有15%的修复空间。一句话，城市内部的分化趋势一样躲不掉。
如果手上有多套三四线的房子：如果是库存压力大、人口外流需求不断萎缩的城市，这种拿在手上长期阴跌的可能大。业内普遍认为，趁窗口期赶紧优化是最明智的。
另外高盛还预测，到2035年，房子占比居民总资产可能降到42%，现在是52%。这也预示着闭着眼睛买房赚钱的年代，已经成为过去式。以后的房子，能够产生稳定现金流，即租金能覆盖资金成本，这种才是好资产。
最后总结一句话：人口总量下降，不代表所有的房子都会贬值，只有产业、人口、资源集中的核心城市房子，未来才更有价值。所以以前买房看胆量，以后买房看眼光。
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