我国住宅商品化是如何从八十年代起步的？
——一本房地产开发的良心账
文/胡德平
一、一个故事插曲
十一届三中全会胜利结束后，在国计民生的发展方向上，党中央首先推动了农村生产关系的变革，在此前后也注意到城市人口的住房问题。几乎就在“文革”结束的当年和三中全会的前后几年，北京市率先兴建了“团结湖小区”、“劲松小区”统一建设公房住宅工程。得到住房分配的具体住户却常年无法入住。白天整齐崭新的成片住宅楼，夜晚却住户稀少、灯火零落，如同鬼楼。
很快中央书记处得知此事。这要感谢一个记者同志，《北京日报社》内参部的耳宝君同志，他在1980年底到1981年初针对“劲松”、“团结湖”两个居民小区的房地产开发写了四篇报道，说明两个小区因何刚刚建成的“新楼”，如何变成了一夜少有灯光的“鬼楼”，其原因“新楼”是产品而非拎包入住的“商品”。比如一些住房虽然建成，但收尾工作没有完成，电梯不能用，燃气、水电没有完全接通，居民日常生活所需的商店、幼儿园等配套不齐全，没有开辟新的公交网站。充分说明了整个社会对商品意识的模糊和生疏。
为此，中央书记处于1981年2月16日开了专门会议，研究北京市这一奇葩的新楼问题，并特别邀请耳宝君同志列席。耀邦同志主持了会议，开场白是这样的：
现在开个会，讨论一下建成的房子不能尽快住人的问题。目前社会上有三大问题：房子、物价、失业（问题）；政治上也有三大问题：宣传、治安、党风。现在准备以这个为突破点，来改进我们的工作作风。
整个会议开得生动活泼，因为会议结合了实际情况，接触了具体问题，住房既是城市居民最关心的生活话题之一，也和政治、党风紧密相关。讨论中，针对工程的浪费和不负责任问题，耀邦同志插了一句话：
反正不花自己的钱，不心痛！
（《党史博览》2016年第4期）
会议期间，北京市委第一书记段君毅插话：我们北京市准备开展一次“为人民服务，向人民负责”的讨论，不然的话没有思想基础。此后，北京市很快开展了一场全市党政单位的大讨论，不但讨论了党的“宗旨意识”，而且也初步学习了商品经济的知识。
当时，中央和北京市特批专款兴建北京居民的住宅，但大批民宅建好之后，望眼欲穿的居民都不能及时迁入新房，为何？因为落成的新房不是终端商品房，而是计划经济生产的产品房，此种住房完成了计划的指标和产值，在计划经济的账目上就是一份合格账目的收支平衡表。达到这一目标是否就是一本“良心账”呢？至于账目中投入产出比如何？经济效益如何？住房周边的交通、环境、生活教育配套如何？则很少有精确的统计，因而造成许多无效投资和资产大量浪费。尽管各国国情各有不同，但都要讲求经济效益，都要有严格的成本核算，不能亏本做生意，我国的经济状况也应如此，而且应该做得更好，有高于西方国家的劳动生产率，让国民有更多的获得感，要让国民心中有一本清楚的账本，一本良心账。耀邦同志一句“不花自己的钱，不心痛”，批评得好，北京市委“为人民服务”的讨论大会开得也好。这些都是开展工作，做“良心账”的基础。
二、我国居民长期存在的住房问题
这里说的我国居民仅指城市居民，或指城镇居民，并不包括农村的农民。因为农民都有集体土地分配的宅基地，自合作社的农村经济直至今天的家庭联产承包责任制经济，我国农村农民宅基地制度一直延续至今。
（一）计划经济没有城市居民的私房户头
“一五”期间住宅建设投资占基本建设的9.1%；“二五”、“三五”、“四五”分别占4.1%、4%、5.7%，改革开放后的1978年，提高到5.8%，1979年为14.8%，1980年为20%。以上数字充分反映了我国计划经济中后期重积累轻消费严重倾向；基本战线总是那么长，而与人民生活质量直接有关的住宅、文化教育、医疗卫生、公用事业和设施却总也排不上队，多年强调农轻重比例，实际长期形成重重工、轻农业、轻轻工的失衡格局。计划经济这种畸形发展现象必须及早结束，住房建设的发展指导思想必须尽快转变。三中全会以后，中央领导同志能关注城镇居民的住宅问题，确实不是一件小事，充分反映了中央对居民住宅消费品的极端重视。城市居民住房在计划经济体制中的计划纲目中，是没有必保位置的。当时我国的合法住房只有公房，个人私房都在改造之例。1956年我国根据党的“一化三改”的总路线，实行了对资本主义工商业改造运动。同时也实行了对城市私房改造的政策。同年1月中央发布了《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的基本意见》。在国民计划的发展中，相当多的私房不但没有合法户头，而且还是改造消灭的对象。尽管当时还需付给原户主相当比例的房租，但产权已逐渐变为公共产权。“文革”期间则取消租金，完全变为公房，仅幸存少量私房。
（二）包下来的住房制度无法延续发展
长期以来，国家对国家干部、企事业职工及其家属采取了一种住宅包下来的政策。在我国有钱拿去盖工厂，若干年后可以收回投资，获得盈利；财政资金修建公房，但住宅不得交易、租金定价极低，长期形成持续性财政负担。住宅盖得越多，包袱就背得越重。所以我国的计划经济对盖居民住宅毫无兴趣。
国家由此建立起低租金、福利分配、财政全包的住房制度。城市由于许多私房转为公房，增加的人口，不是住进政府新盖的公房，而是挤进原有的私房，这种住房不做增量，一味强调存量的方法，因而造成了几代人，几家人居住拥挤、脏乱的情况，让人不堪入目。我认为这才是城镇居民住宅，在两种经济体制中所处不同地位的根本原因。
（三）低水平的福利分房长期入不敷出
长期以来政府和城市居民都认为，公有房低房租是社会主义福利性质的体现。殊不知这种公租房的福利补贴的不合理性大大超过了国家对城市居民补贴粮食、副食的补贴的合理性。因为粮食、副食价格补贴一人一份，得益人人相同，而公租房的补贴，却因居住面积的不同而差别很大，而占全国城镇三分之一的缺房户则减少房补，无房户更无任何补贴可言。我国城市居民的住宅问题，过去那种全包下来的福利政策不但解决不了问题，而且还会使问题更加尖锐化。
1981年在中央党校《理论动态》上发表的《略论我国城镇住宅问题》文章分析得十分合理：“长期以来，许多同志把低房租看成是社会主义制度的优越性，每谈到关心群众生活时，就宣布减收房租。有些地方减到每平方米每月只收一分钱。”这样的福利能维持吗？我国住房的房价是等价交换吗？文章又算了一笔账：“北京市前三门大街新建的高层住宅，去年房租50万元，而全年电梯运行费和电梯维修费就花了75万元。”“北京市砖混结构楼房每年每平方米实收租金是6.24元，每平方米每年国家补贴4.56元。同是四口之家每人住5平方米，每年得补贴91.2元；每人住10平方米的，得补助182.4元；住20平方米的，得补助364.8元；住30平方米的，得补助547.2元；而占全国城镇居民三分之一的缺房户，则得益甚少，甚至根本享受不到这种补贴。”所以这处貌似福利的大锅饭似分房制度，理应早日废除。
福利分房的初心是好的，是社会主义全民所有制应包括的内容。无奈高度集权的政治经济体制和不发达的生产力无力施舍这种福利。
（四）最后一批大规模兴建的公房计划工程
北京前三门大街住宅群楼，西起复兴门东至崇文门建造的宿舍公房，是新中国第一批大规模的高层住宅楼，俗称前三门小区。整个建造和工程完全是计划经济的操作工序：统一规划、统一征地、政府投资。国企建工企业施工，单位机构分配，政府部门管理。此住房小区于1974年开工，1976年完工。
公房居住小区虽然1976年完工，居民的入住年代却晚在1978年至1980年。因为房源有限，分配是一件令人头痛的大问题，住房单位互争房源，分房住户的条件认定，附属项目配套，都是难题，所以问题都汇于一个问题，供需失衡，城市居民的需求量太大，居民的渴望有如大旱若望云霓。前三门首先精选的入住居民是中央国家机关和北京市属机关的公职人员和业务骨干，其次是文教、艺术、科研系统的知识分子。极少数的入住家庭是老旧小区被拆迁的城市平民。
与此同时，北京市根据城市居民对住宅长期的急盼需求，发布了《京革发〔1974〕147 号》。允许企业事业单位利用自有的划拨用地，自筹资金、钢材、木材、水泥建设职工宿舍的措施，此项被群众理解，该政策其天然合法性无人质疑。并带动了以后北京朝阳区“团结湖小区”和“劲松小区”的建设。
北京前三门小区建设，可否预示着，计划经济最后一批住房大规模的工程建设就此落幕呢？北京市 147号文件是否又是我国住房制度改革的无奈的前奏呢？二者反而构成了一种相反相成的辩证关系。
三、我国城镇商品房的诞生
1978年10月20日，邓小平视察了前三门住宅楼，他“肯定了北京市为改善人民居住条件所作的努力，并对新住宅存在的问题提出意见”。主要是尽量增加使用面积，安装淋浴设备，多采用新型材料等等。（《邓小平年谱》，第404-405页）据张百发同志在场的回忆，小平同志讲：“如果房子能够变为商品房，我还有点积蓄，要给邓朴方买套房子，因为他是为我致残的。”邓小平在1980年4月2日和中央领导的谈话，就以改革开放的观点谈及这个居民住宅问题；“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次付清，也可以分期付款。”（《邓小平年谱》第615页）。
小平同志解决居民住房的思路是群众路线的思路，也是商品房发展，市场经济运作的思路。当时的发展商品房还是为解决群众住房困难而考虑的，还未想到住房的投资属性问题和房屋的金融属性问题。若有，也只是住房可以买卖交易，买房可以分期付款而已。
1981年4月10日，在耀邦同志的授意和支持下，中央党校的《理论动态》第270号的期刊上，发表了《略论我国城镇住宅问题》一文。
（一）城镇居民住宅在两种经济体制中的不同地位。
“建国以来，全国共建住宅6.7亿平方米。但由于住宅的增长赶不上城镇人口的增长，住宅报废率又高，目前城镇人口平均占有的住房比1952年还有所减少。全国城镇缺房的有780万户，是城市总户数的三分之一。其中，长期住仓库、车库、车间、教室、办公室、地下室的无房户188万户；三代同室、两户以上同室的188万户，等房结婚的青年几十万对。”
问题的起因是什么呢？文章说：“从‘大跃进’年代开始，20多年来，在国家计划、国家预算和有关的统计报表里，有各类基本建设项目，如自行车、手表、卷烟等产品的生产计划户头，却没有住宅建设和住宅这类重要产品的户头。”遑论城镇居民建设的商品房呢？这岂不是我国计划经济重大失策吗？社会主义的商品经济则要把居住房放在国民经济发展的重要地位上，这无疑是两种经济体制的重要区别之一。
（二）低水平的福利分房不公平在哪里？
党校文章尖锐指出：公租房虽然租金很低，“实质上是在按劳分配之外的一种不合理的再分配，它扩大劳动者收入之间的差别，妨碍劳动者之间的团结，助长领导干部特殊化。”这真是刀刃向内的批判，低房租的公房，好像是社会主义福利的体现，其实从分房源头来说，则是一种更大的不公平。长期以来，政府和城市居民都认为公有房低房租是社会主义福利性质的体现。殊不知这种公租房的福利补贴的不合理性大大超过了国家对城市居民补贴粮食、补贴副食的合理性。因为粮食、副食价格补贴一人一份，得益人人相同，而公租房的补贴，却因居住面积的不同而差别很大，而占全国城镇三分之一的缺房户则少有福利补偿，无房户更没有任何补贴可言。
文章认为：“国外住宅建设是投资的‘热门’，我国却长期是‘冷门’，尽管原因很多，但归根结底，是价值规律。”怎么解释房价在价值规律中的作用呢？党校文章分析：“现在鼓励个人建房买房，由于房租过低，买房节省下来的房租，远远抵不上把买房的钱存入银行所得到利息，这就影响人们建房买房的积极性。”可谓一语中的。
为了说明住宅是热门投资行业，可以引用一位中央领导人1988年9月15日在中央工作会议上的一段讲话：“企业不能私有化，私人住宅可以私有化。......全国公房有多少？光城市就有二十亿平方米，算大账，如果一平米一百五十元，就是三千亿。照道理讲，房子卖给职工，对职工是有利的。买房子保值比什么都可靠。现在一平方米一百五十元，十年后起码要值五百元。当然要允许他卖。”应该讲他的经济账算得很好，所以他算得好，就是抓住了居民住宅商品化，私人产权的大好商机。我国的居民住宅应大力发展，这不仅是计划经济的禁区，也是意识形态一道顽固障碍。
（三）几方合资兴建商品房
中央党校的文章根据当时企业自筹资金建房的范式，提出如下建议：“今后的住宅建设应在国家计划和统一的城市规划的指导下，广开门路实行中央和地方政府、企业和个人一起上，千斤重担一起挑”的号召，三方、多方形成共同的利益机制则是完全可行的。
中央党校的文章还记述了十一届三中全会以后一些城市自发修建住房的情况：“这几年，我国有越来越多的企业，利用自筹资金建设住宅，许多城市还进行了个人建房和住户改革的试点。据统计，1980年企业用于住宅建设的投资就占全部住宅建设投资的一半以上。”个人建房，国家卖房这些试点都是商品房的试点，同时也蕴育了个人产权房的诞生。它说明了我国商品房的自发性，自发性来自群众人性、生活的需要，政府则应发挥引导、鼓励和规范的作用。出于舆论、理论界的推动，更出于城镇居民的渴望，国务院出台了一系列出售公房的政策方案。1984年4月国务院同意在常州、四平、沙市、郑州做试点，出售公房。1984年10月，国务院批准建设部出台《关于扩大城市公有住房补贴出售试点的报告》。出售公房，变为私房，无疑是计划经济绝对不能允许的，我国最高行政机关不但认可了公房出售的试点，而且还有一定的补贴，旧的住宅制度重大改革已成星火扩大之势。
当时我国就有26个省、市、自治区128个城市和部分县城开展了多方共同集资建房的试点，50个城市开展了国家建房出售给个人的试点。近两年，城镇私人建房面积达332万平方米，1980年国家卖给个人的住房已4.4万平方米。
其实允许政府、企业、个人多方筹资建房并不是一个新问题，早在1974年，北京市出台了一项破例政策，即放宽了对住房建设的审批制度，允许各单位在自有自用的划拨土地范围内，自筹资金、自筹建材，修建职工住宅。这项无奈的、被动的，自扫门前雪的松动政策，在改革开放之初，没有被否定取消，而是变为更加主动的，合理合法的，政府支持的政策。
是否可以这么讲，出售公房是在存量做文章，这是个人产权房，私房出现的第一个源头；如果是群众自筹资金，自筹建材建的住房则是在增量条件下，出现私房的第二个源头。如果是完全开放的房地产经济，则要民用建筑产业成为我国的骨干行业才能基本解决。
（四）城市住宅商品化从何处入手
改革开放初期，北京等全国少数几个中心城市，为对接国家开放形势所需要，确实在城市中心地区兴建不少高档饭店、宾馆，城市居民住房建设又该从何入手的问题呢？中央《建议》没有细谈这个问题。党校文章提前做了很好的铺垫：“现在一些地方建设住宅，不注重对旧城区，特别是对棚户区的改造，一说建住宅，就在郊区征用农田、菜地，以至城区盲目向郊区扩展，而建好住宅，城区的人嫌远又不愿意搬过去住。这种做法值得研究。”原因何在呢？“不能因为解决住的问题，又忘记吃饭、吃菜的问题。”“目前住宅供需矛盾十分突出。……新建住宅的分配，要区分讲住户困难情况，不要先讲级别和职务。分房对象的次序是：无房产、危房产、低于当地水平的住房困难户，三代同屋或两家以上同室的不方便户，落实政策需要住房的职工。坚决杜绝由少数人包办，凭领导人批条子、走后门分房的现象。”
在这方面，北京市做得还是较好的。北京市把握了几条原则：先从城市中的老旧小区改造开始，新建的商品房盖好后，原来的拆迁户可以回迁。房价较低，回迁房的房主付费，一般在300—500元每平米之间。新建的商品房大都扩大了住房面积，旧房主得利。若旧房主付不起新房的钱，可和亲友对换，或转让买卖。新建的商品房都是在旧平房的地基上新建的多层楼房。所以建筑公司还有大量商品房可以买卖，仍有钱可赚的富余空间。这方面的情况可以见本文附录北京东城区菊儿胡同建房案例。那时天津、上海大体上也是这样的改建方法。
（五）中央关于住房商品化的政策方向得到充分肯定
1985年9月中国共产党全国代表大会如期召开，党代会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议》（后称《建议》）绝非偶然。它和这几年农业承包制的成功，国民经济的良好发展，全国人民精神面貌的好转密不可分。
党代会通过的文件，把今后五年来经济增速的两位数调降到7%以上的个位数，证明中央的头脑是异常清醒自觉的，没有依赖成功的经验路径一直走下去，而是把工作精力专注到以下三个问题上来：消费、企业效益和地区经济“七五”年计划总体布局三个主要问题。《建议》是这样表达的：“适应国民经济现代化的要求，适应人民消费水平的提高和消费水平结构的变化，进一步合理调整产业结构”。在消费问题上，《建议》中第二条建设方针，就提到住宅商品化和民用建筑的问题：“积极推行城镇住宅商品化，加快民用建筑业的发展，使建筑业成为我国国民经济的支柱产业。长期以来，我国对城镇住宅实行统建统配的政策收取的房租很低”。这种畸形发展的经济状态必须尽快改变，乘人们吃饭、穿衣开始解决之势，全国人民的消费水平和结构问题很快涌入中央领导层议题之中，其中住宅问题，即是最大问题之一。
在全党代表会议上，能把城镇居民的住宅问题列入大会议程，还正式提出住宅商品化，发展民用建筑业，并使其成为支柱产业的方针政策，确实不是一件小事，充分反映了党和政府对居民住房生活必需品问题的极端重视，这在计划经济中的计划纲目中是没有必保位置的。可惜的是，此事并没有一以贯之进行下去。而1998年进行的房改，又遇到政府财政的分税制，土地财政，城市投资公司，促使商品房的建设又遇到许多新问题，再加上商品房多种多样的金融属性，愈发助长了商品房的神秘性。
四、如何认识商品住宅的两种属性
城市国民住宅排不进国家的经济计划的预算之中，并非一时疏忽。党校文章分析认为：“其原因首先是对社会主义生产目的的认识不到位”。
1985年9月，全国党代表大会胜利召开，党代会通过的《建议》，推出了我国城镇居民商品住宅的决定。这份文件我觉得厘清破解了关于居民住宅一些重点问题。
（一）如何理解住宅商品化的私人产权问题？
居民住宅是商品，住宅作为商品是可以买卖的，而且这种买卖是一次性的交易行为，交易完成以后，带有商品性质的住宅即归买主所有，并有法律保障，任何第三方均不得损害房主的所有权，房产即属买主的私人财产。中华人民共和国的《民法典》第266条规定：“私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具原材料等不动产和动产享有所有权。”居民为什么要有自己的住宅的所有权呢？因为居民住宅有其独特的使用价值，它的使用价值体现在住宅是每对夫妻、每个家庭生儿育女，共同消费、共同生活的一个最小的人口组织单位。住宅是人们衣食住行中一项最重要的生活必需品，它的所有权还表现在它的排它性上，它的排它性所有权已成全民共识。
（二）如何理解在城市公有土地上产生的私人产权？
当时多数党政机关和企事业单位用的还是自己单位的空闲的划拨土地建房，土地成本当然不高。住宅商品化初衷当然也不是高房价的住房。企业职工得到的住房是企业资产，这是集体财产，是企业的公房。如果是企业职工自筹的资金，那么住房还是纯粹的公房吗？事实表明，这类公房很快就以公房私购的形式发展起来，成为个人的商品房，也是私人产权房产生。大量的情况是民用建筑业迅速发展以后，城市居民可以直接购房，成为私房。中国城市中的房地产在世界上有一种特殊现象，即房屋的土地是公有的，但土地上的房屋建筑都是私人的。我认为这对公私矛盾并不难解决，如果一味强调这对矛盾的不可调节性，那是自己和自己打仗。在公有制的土地上，城市居民拥有自己的私房，又局限在生活资料上是完全可以解释通的，这才是真正的社会主义住房福利，也是城市居民作为公民对公有土地享有的一份权益。
（三）怎样看待住宅所有权的年限问题？
上世纪八十年代以后，又有人说，住宅商品房的所有权固然是房主的，但其地基都是国有土地，政府出让给住房的地基只是使用权，如不收回国有地基的所有权，那么公有土地岂不要逐渐变为私有土地，这和社会主义的国有土地完全是否是离经叛道之路？
私人住宅的所有权何来70年的年限规定呢？若住宅商品房70年还要收回，到底是卖方的开发商收回，还是当地政府收回，我认为任何一方收回，都无充足的理由。房屋是否转让买卖，最终还应由房产的所有者决定。
有人可能认为，70年后的房产已经无法居住了，所以房屋的所有权就应由政府收回另作用途。持这种观点的人可能忘了，住宅商品房被城市居民购买后，房主的后代还有继承权的问题，他们的后代难道就不能维修处理新住宅吗？如嫌不合算，他们完全可以出售旧房，从而扩大商品房的市场，何必过度担忧？
私人住宅所有权的确立，并不排斥国家因特殊原因对其房产的征用、征收，这事有法即能解决。
（四）如何理解政府对国有土地的行政执法权？
我国城市土地属国有性质，其实质就是公有性质，也就是全民所有制性质，政府允许在公有划拨的空闲土地上兴建国家机关、企事业单位人员的住房，何不打破划拨地的空闲地的范围，以利于城市居民建造商品房亦即个人家庭产权房呢？北京市1974年的文件，当时是被动的，不自觉的发文。但现在则要主动、自觉将其宗旨推行在我国的房改制度上。正是城市土地的公有特性而非私有土地，我国才可能进行住房大面积的改革。
全民的土地所有权，归当由国家政府授权管理，统筹使用，或由下属政府授权管理、统筹。总之，各级政府的土地管理部门绝不能当做地产商，既是买家又是卖家，我认为政府可以设专门商业公司，做一级土地开发商。总之政府的土地管理部门受全国人民代表大会的委托，管理国家公有土地，是国有土地的守护神。
这就如同我国农村农民的土地是集体所有制的土地制度那样，村委会对所辖农户都有宅基地一户一份的分配、管理和调配权利。农村中农民的宅基地既保证农民有在宅基地盖房的权益，又有村集体对宅基地的统一调配和管理权。
1988年2月国务院办公厅发文《关于鼓励职工购买公有旧房的意见》。难得的是这一文件还对出售公房的价格作出了较为合理的良心核算：“向职工出售新住房按标准计算房价。新建住房的标准价，包括住房本身建筑造价和征地拆迁补偿费，其它公共设施费用和建筑税不应摊入标准之内。”这是一个很有启示意义的文件，我认为“住房本身的建筑价”是房价的主要部份，“征地拆迁补偿费”应摊入地价部分，但基本地价应是全民所有制的地价，这种地价既要优惠，又要有偿使用，不同地区，不同省市的国有地价，应是有较大不同的。基本地价加入征地补偿费均不可能很高。这不是一件容易的工作，还需政府和多方加以研究。这种思路比土地财政的高地价合理多了。房价是浮动的，地价是平均的，公共设施和建筑税不计入成本。这种方法形成的房地产价格，是否是在市场条件下，良心的地价和商品的房价的混合价呢？我认为可以探讨。
（五）这里还是要说明一个重要问题，即城市和城镇的区别，在城市之外的乡镇，如何解决商品房的问题。上世纪八十年代浙江苍南县外就有一座占用村镇土地建设起来的新城市——龙港市，该市就是当地经商办企业的农民自筹资金，集资建设起来的小城镇。诸如此类的还有：乐清白塔王村；湖州织里镇；上海奉贤洪庙乡；深圳万丰村；东莞高涉镇等地方。其共同特点是：农民集资、民间入股、集体土地有偿转让。农民自带口粮，建房经商，政府统一规划，统筹设计，绝不是财政大量投入，大包大揽。这也是中央解决我国新市民住房的一条改革之路。
只有城市居民住宅商品化还是不够的，这里的城市范围还是太窄了，城市的住房在耀邦同志看来，“城市”应变为“城镇”才更合适。生产、生活比较发达的乡镇，也要解决商品房的问题，吸引一部分进城经商务工的手工业者、农民。
1979年6月耀邦同志在一份报纸上如下批语：
随着农业和农村形势的不断好转，我们需要把全国的小城镇建设成为政治、经济、文化的基层中心。建设这种基层中心，不是靠国家投资，而是引导各方面采取集体所有制的形式予以解决，但这要有计划，有领导。
这种想法并非空想，以上的事例就是证明，更早的1978年春节，他对一位中年朋友讲：
不要忘记农村，中国幅员辽阔之处在农村，中国大舞台在农村。中国人口那么多，城市容纳得了吗？人都挤到城市怎么成？一定要建设好农村，要建设发展乡镇、小城镇。乡镇逐渐形成规模，星罗棋布，将众多农民吸引到小城镇。以城市带动星罗棋布的乡镇，带动农村，形成网式格局，也许是解决中国众多人口的一个方向，一个发展模式。
由此他特别推崇民盟费孝通论小城镇的研究和著作，并向全党介绍。
五、新型的共享分用经济
在马克思、恩格斯看来，既便是共产主义社会，他们也不反对生活资料的“个人所有制”。恩格斯的理论很精确。他解释取代资本主义的未来社会时讲：“对任何一个懂德语的人来说，这就是说，公有制（近年来，此处的翻译为“社会所有制”——作者论）涉及土地和其他生产资料，个人所有制涉及产品，也就是涉及消费品。”（《马恩选集·第三卷，P245》1966年版）。我认为人类社会最普遍的消费就是衣食住行的产品，人们的住宅当然也包括在内。这一观点和马克思在《资本论》关于未来社会生产资料的重新建立个人所有制并不矛盾，一是从生产资料出发，另一是从生活资料出发。在恩格斯看来，即使人类进入更为进步发达的时代，人们的生活资料也会保持“个人所有制”的业态，我国现在的社会主义程度还比较低，社会中广泛存在着公与私的矛盾，公房和私房的矛盾那是一种客观存在的现实。以后，公有制和私人所有制将被“社会所有制”所替代，那么做为生活资料的房屋的“私人所有制”也将被“个人所有制”替代。
耀邦同志在第九届党代表大会上，曾致信毛主席，其中就有一个明确观点，即对我国全民所有制企业的看法，他认为国有企业和全民的关系相当隔膜，全民既不知道其利益在国有企业中据何种地位，国有企业也不知对全民有何义务？因而总引不起全民对国营企业的真心热爱和拥护，这是我国经济发展中的大问题，所以他愿意直率上书陈言：
“害怕破除实际上并不存在的全民所有，反而落得个全民皆无，或者全民皆困；丢掉那个把人们头脑缚得死死的空洞洞的全民所有，倒反而能够实实在在地比较迅速地全民皆有，全民皆富。”
（《中国为什么要改革——思忆父亲胡耀邦》第25页）
我党经常讲国营企业既有中央直属的全民所有制企业，也有地方所属的地方国营企业，那么这些企业如何和全体人民挂钩，如何和局部地区的人民挂钩，都没有真正落实，反而是讲了空洞的大道理，没有具体的内容，又被苏联模式把人们的头脑束缚死了。我国城市的土地，称为全民所有制，但在住宅建设中，又如何具体表现？城市居民又如何获利？这些都没有认真具体地回答。当今我国的住房制度改革，不就是要把房屋下面土地变为实实在在的“全民皆有，全民皆富”的改革吗？我相信，只要经济账是本光明正大的良心账，我国人民都是有良心的，都会算账，合作社时期，人民公社的生产队时期，会计计工分，算账都是每个社员关心的吃饭大事。
耀邦同志当年给毛泽东上书的这一观点，是否过于理想，没有任何操作性可言，但有一点是可采的。是他说的是真话，还有毛泽东的讲话精神做根据。我国历史上三年困难时期，之所以发生的一个重要原因就是城乡大刮一阵拉一阵的“共产风”，党中央发现了这个问题，党内不是对此风没有批判，但批判得很不彻底。毛泽东对“共产风”的批判的与众不同，他认为中国社会主义“由集体所有制向全民所有制过渡，是一个过程，有些地方可能较快，三、四年内就可以完成；有些地方可能较慢，需要五、六年或者更长时间”。（《毛泽东文集》第八卷，第222页）此段文字出自于1958年《中共中央关于在农村建立人民公社问题的决议》。毛泽东特别指明这段话就是出自他的手笔，这是主动承担责任的态度。1960年11月28日，毛泽东在中央文件中，用一种独特的思维方式，表达了“共产风”的批判和正确的做法：“这种想法是不现实的，现在更正了，改为从现在起，至少（同志们注意，说的是至少）七年时间公社现在所有制不变，即使将来变的时候也是队共社的产，而不是社共队的产”。（同上）耀邦同志对这一思想有自己的引申，他在上书信中讲：
十年前主席就非常深刻生动地指出：不是社共队的产，而是队共社的产，引申起来说不是国家共公社、地区的产，而是公社、地区共国家的产。
（《中国为什么要改革——思忆父亲胡耀邦》第27页）
耀邦同志当时对“全民皆有，全民皆富”的思想，是否和现实的共享分用经济发生了某种联系了呢？我认为这似乎应该肯定。这就解决了为什么在城镇的公有建设用地上，可以建设有个人产权的私有住房。共享分用经济并不陌生，如今在计算机行业、互联网行业、数字经济和人工智能领域都有共享分用的经济成分。
我国的疆域既有国家的领土、领海、领空的意义，也有经济意义上所有权、使用权、经营权、受益权等权益的内容。总之，凡是在我国基本经济制度的经济体制中，都应考虑其共享分用经济的性质和良心内容。我认为作为执政的共产党，绝不会对共享分用经济没有兴趣。
2026年8月3日
来源：耀邦研究
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