2026.08.10
作者 | 马光远
房地产究竟什么时候见底？最近大家又开始讨论这个问题。
为什么重新开始讨论？因为2026年上半年房地产的很多指标仍然在下降。2026年1-6月全国房地产开发投资38074亿元，同比下滑18%，在房地产过去20多年的历史上，这种幅度的连续下滑都是比较少见的 。
商品房销售面积40140万平方米，同比下滑11.6%，商品房销售额37945亿元，同比下滑13.6%，销售额、销售面积仍然维持两位数的下滑；
房屋新开工面积23239万平方米，同比下滑23.4%，新房开工面积接近24%的大幅下滑；截至6月末全国商品房待售面积76315万平方米，库存总量依旧处在高位，其中三四线城市商品住宅狭义去化周期高达31.6个月，供需失衡压力突出 。
大家觉得整个房地产市场谈2026年见底有点过早。
很多机构专家开始调整自己的判断，年初普遍判断2026年全国市场见底，现在集体修正为2027年。
这两个判断没有本质的区别。为什么这么说？
因为今天看房地产市场，如果单单拿出过去全国总量指标来判断，可能不太准确。整个房地产市场彻底变了，分层分化已经成为核心特征。
谈北上广深一线城市的时候，市场大概率已经见底，价格持续反弹，已经走出连续4到5个月的上行行情，2026年6月四大一线二手住宅均价环比整体上涨0.3%，上海环比涨幅0.4%、广州0.4%、深圳0.3%，仅北京小幅回落0.1%，二手房价格回暖趋势明确 。
7月是传统买房淡季，但一线城市房地产交易量仍然处在年内高位，仅北京7月二手住宅网签就达到14037套，同比增长9.8%，成交规模为近五年7月同期次高水平，上海7月二手住宅成交2.3万套，连续5个月同比正增长，淡季依旧保持充足流动性 。
除了这少数核心一线，其他能级城市远远没有见底。三线、四线及以下城市，无论是成交量还是房价都处在持续调整通道。
2026年6月70个大中城市房价数据清晰印证分化格局：新房环比上涨的城市数量到6月份达到阶段性峰值20个，剩余49个城市新房价格环比下跌；二手房上涨城市数量更少，仅9个，超60个城市二手房价格环比下跌，绝大部分非核心城市市场仍在下行区间 。
这些中低能级市场完全没有见底信号。
判断全国市场2026年见底、2027年见底，意义一点都不大。
当市场出现这种极致分层分化，一类城市早已见底修复，大量三四线、人口外流小城见底还需要漫长周期。
三四线城市要最终市场全面稳住、供需回归平衡，结合31.6个月的高位去化周期测算，整体调整周期可能还需要3到4年的时间。单纯预判2026、2027年全国统一见底没有任何实操意义，对低能级城市而言，当下远远谈不上底部。
单纯纠结全国市场底部什么时候到，意义已经不大。
今天房地产市场跟过去最大的底层变革是二手房存量市场已经成为交易主流，2026年上半年30个重点城市二手房成交套数整体已经全面超过新房，存量房交易规模彻底超越增量新房 。
过去二十年增量时代，观察房地产冷暖、判断市场底部的核心指标全部围绕新房市场：房地产开发投资、新房开工、竣工、新房待售面积、开发商资金到位规模与融资环境，是判断市场周期最重要的观测指标。
当市场正式切换为存量主导格局以后，二手房月度交易量、二手房挂牌总量、二手房实际成交价格，才是我们最需要重点跟踪、锚定市场真实预期的核心指标。
当下谈论房地产、判断房价走势，真正棘手的核心问题是稳住三四线城市的房地产，止住持续下行的房价，让这些城市存量房产具备基础保值能力，这才是当下行业最关键的命题。
但当前市场主体已经切换为二手房存量市场，过去二十年针对新房增量市场设计的限购、限贷、土拍调控、新房补贴等政策工具，用来调控现在的存量二手房流通市场已经很难见效，政策传导效率大幅减弱。
与其纠结一个不存在的全国统一见底时间，不如分层看待各线城市的调整节奏，分别跟踪一线、强二线、三四线各自的筑底信号。
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