融创即墨凤岛项目8宗地块目前已经进入"第三次上架、5.6折甩卖"的阶段。最新的司法变卖于2026年8月6日10时在京东资产交易平台启动，变卖价约2.9亿元，相对5.17亿元的评估总价打了5.6折，变卖期到10月5日10时结束。截至7月28日的公开信息显示，这笔标的仍然0人报名、14人关注、301人围观 。

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三次上架，价格一路下探

这8宗地块的处置过程相当曲折，价格逐轮下调：

首次法拍（2026年5月25日）：起拍价3.62亿元，约为评估价5.17亿元的7折，因无人报名出价而流拍

第二次拍卖（2026年6月29日）：起拍价降至2.89亿元，延续二拍降价规则

司法变卖（2026年8月6日起）：变卖价约2.90亿元，约为评估价的5.6折，持续到10月5日

从7折到5.6折，背后是融创"卖地化债"的急迫。2022年5月融创官宣债务暴雷后，名下被司法执行资产数量激增；2025年融创在全国盘活12个核心城市项目，预计回笼约112亿元资金，凤岛地块正是这条化债链上的一环 。本次拍卖的执行案由是龙口海通房地产开发有限公司债权债务概括转移合同纠纷，执行标的约4.23亿元 。

标的本身的基本情况

这8宗地块的具体信息是 ：

位置：即墨凤岛路21号998、21号999、22号996、22号998、22号999、24号998、25号999、27号999

权利人：青岛海琴置业有限公司（唯一股东为龙口海通房地产开发有限公司，后者由融创(青岛)置地50%、新南山国际投资40%、自然人宋越10%持股，实际控制人为融创）

土地面积：239684平方米，约360亩

用途构成：涵盖住宅、文化活动、娱乐、广场、医疗卫生、中小学等；其中住宅占地156297㎡，总建面19.92万㎡，均为低密用地

获取时间：2012-2014年间由融创从南山地产收购得来

现状：未实质性动工开发，常年闲置超十年

值得一提的是，同区域凤岛路23号、24号、25号、29号4宗关联地块，在2024年和2025年就曾反复上架法拍，均以流拍告终 ——这说明凤岛地块的"难啃"不是第一次暴露。

为什么5.6折仍然无人接盘

核心矛盾在于：地块虽大、价格虽低，但规划属性与现行政策严重不匹配。

青岛蓝谷管理局党委副书记、常务副局长杜乐江在2025年12月30日的官方答复中明确指出 ：

龙岛凤岛位于鳌山湾西侧，总面积约2798亩（其中凤岛637亩），属于人工填海造岛，被上级部门认定为"已批已填未利用"类型

填海用地严格限制用于房地产开发、低水平重复建设旅游休闲娱乐项目、污染海洋环境项目

在开发建设上应符合国土空间规划管控要求，属于市级战略留白用地，需按照战略留白用地规划管理办法的相关要求启动实施方可建设

更早之前，青岛政务网的区长信箱答复也提到：前期蓝谷管理局积极督促融创推进融创海洋文旅项目，但随着疫情对旅游业发展的冲击和市场整体经济的影响，融创对该项目的投资计划尚无实质进展 。

这意味着即便拿下这8宗地，接盘方也很难按原来的"住宅+文旅"思路推进，需要重新与监管部门沟通规划调整，开发风险和不确定性都很高。这也是前两次法拍0人报名的根本原因——5.6折的低价更多反映了资产的实际可变现价值，而非简单的"捡漏机会"。

后续观察点

10月5日10时前是否有竞买人缴纳变卖预缴款报名，是判断这批资产真实市场价值的关键节点

若变卖再次失败，按司法程序可能进入"以物抵债"或继续降价阶段

蓝谷管理局表示将"积极督促产权使用人加紧龙凤岛的招商力度，协助产权使用人扩宽招引路径" ，未来是否会有地方国资或产业资本介入盘活，值得关注。