去年年底、今年年初，星旋广场的开业，填补了航天基地大型商业空白。
今年下半年，随着万象汇即将开业，港务区也将迎来首座大型商业，完成最后一块配套拼图。
如今，西安各大板块中，大型商业配套空白的仅剩下丝路软件城、高新CID、空港新城等个别区域。
特别是过去5年西安城市发展重点区域高新CID，随着住宅小区的大规模交付、产业项目的陆续投用，工作生活在这里的人口将会越来越多，对于大型集中商业的需求也就更为紧迫。
就在近日，从高新区官方传来的消息，商业体量约15.9万㎡的永安滨荟中心，预计2028年12月建成。
这意味着，届时永安滨荟中心将会填补整个高新CID瞳南板块大型集中商业的空白！
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约15.9万㎡，已签约华润万象生活
在高新CID，大家习惯以未来之瞳为核心，将整个板块分为瞳北、瞳南、瞳西。
其中，在瞳南，沿着永安渠生态绿廊，高新区正在着力打造一条商旅文化街区，这其中就包括永安滨荟中心。
永安滨荟中心的具体位置在永安渠西岸，其东侧就是已经开业的玫瑰ONE、西侧则是高新“地王”项目紫薇时光云邸、南侧是阅山境项目，而其北侧一路之隔就是中凯大厦、陕建未来创元中心等总部集群项目。
另外，项目1000米范围之内还覆盖中海、龙湖、招商、天地源、高科、中国铁建等多家房企所开发的住宅小区，以及西安电子科技大学、西安大剧院等。
也就是说，周边有庞大的产业、居住、教育等客群，对于消费有着庞大规模的需求。
永安滨荟中心总体量约28.7万㎡，其中商业体量约15.9万㎡，地下3层、地上5层，配设停车位2000余个。
项目整体采用“体验型购物中心+退台式花园商业街区”复合形态设计，已签约华润万象生活，依托华润万象生活专业的策划、招商运营能力与成熟的品牌资源共同打造这一商业。
业态规划方面，永安滨荟中心贴合丝路科学城未来人口结构、产业定位与消费需求，在配齐零售、特色餐饮、影院、超市等基础业态外，创新植入多元体验式特色业态，打造全龄段、沉浸式复合型消费目的地。
目前，该项目正有序推进主体结构施工，正负零结构施工已完成90%，部分地上主体结构已施工至4层，预计2028年12月建成。
永安滨荟中心建成开业后，不但将填补整个瞳南大型集中商业空白，并且将填补丝路科学城中高端商业业态供给。
02
高新CID，还有哪些商业？
作为西安城市发展重点板块，也是高新区三次创业的主战场，高新CID规划发布及首批项目落地是在2018年，标志着整个区域的实质性建设开始。
如今，经过8年时间的建设发展，整个区域已经雏形初现，西安大剧院、科学公园、丝路创智谷一期、科创基金园、西安国际文化传播中心、中建新疆建工疆外运营总部、中铁二局中铁盈创中心、中建嘉和中心等已经建成投用的同时，玫瑰ONE、新罗汇纹酒店、福朋喜来登酒店等也已经建成开业。
在商业配套方面，除了已经开业的玫瑰ONE、前文提到2028年年底建成的永安滨荟中心之外，高新CID其实还有多座商业在建。
在瞳北板块，总占地约157亩、总体量约38.58万㎡的高科未来广场，是高新CID首发项目之一，规划购物中心、商业街区及甲级写字楼群三大业态。
其中，购物中心和商业街区近11万㎡，2023年9月份的时候也已经与华润万象生活签约，其下沉式广场、地下商业街与地铁6号线接驳，形成地上和地下立体人流动线，在瞳北片区形成一个商业中心。
除了这种以购物中心为主的集中商业之外，高新CID沿着永安渠，还有多座特色街区商业在建。
这其中，就包括永安格韵坊。
2025年1月，西安高新区与香港兰桂坊集团就永安渠商旅文化街区永安格韵坊项目进行正式签约。
永安格韵坊是永安渠商旅文化街区四大组团（永安滨荟中心、永安领汇中心、永安格韵坊、永安万汇广场）之一，总占地约73亩，建筑面积15.2万㎡。
这个项目将，建设集国际娱乐、高端餐饮及科创元素为一体的沉浸式体验区，形成“高科技+文化+娱乐+健康+生活方式”的复合业态组合空间，打造高站位、前瞻性、多元性、特色化的滨水商业街。
而在永安格韵坊南侧，则是高新区携手中国供销集团打造的永安万汇广场。
永安万汇广场占地58亩，是一个高品质农商综合体项目，设立农商综合体国际馆、国内馆和高品质生活综合区。
另外，高新CID在建的各大总部项目、商办项目，也配套有一定量的商业，这些商业将与高科未来广场，以及瞳南1.6公里长、商业面积约46万㎡的永安渠商旅文化街区，共同形成高新CID的商业带。
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大型商业开发模式的变化
大型商业项目，基本上是每一个区域招商中的重点之一。
因为，这种大型商业综合体，除了可以完善区域配套、繁荣城市发展之外，还从消费、就业、税收等方面也将助力城市经济与活力。
只不过，回顾这些年西安大型商业的开发建设，其实正在发生悄然的变化。
从2008年李家村万达广场开业引领西安商业综合体时代到来算起，在之后的将近15年时间里，西安大型商业的开发建设基本都是由地产商主导。
各区域在土地出让时，一些地块也采用“住宅+商业”捆绑出让的方式，实现了一些大型商业的落地建设。开发商通过住宅销售回款现金流，支撑起了自持大型购物中心部分的开发建设。
新城控股、万达、龙湖、华润、绿地、金辉等开发商，在西安都有类似模式的落地。
也就是说，在地产黄金时代，西安大型商业的建设，主要采用的是开发商自己拿地建设、自己运营的模式。
但现如今，地产黄金时代已经过去，整个行业回调的情况之下，一些地产商已经陷入债务困局，一些地产商则为活下去而努力奋斗，降负债、降杠杆、盘活存量资产已经成为各大地产商重点工作。
此时，对于大部分地产商来讲，重资产拿地开发建设大型商业，已经不再是最佳选择，也已经不现实，依托于自身在商业运营板块多年积累的资源和经验，采用轻资产形式对外输出管理运营，已经成为一种主流方式。
而他们的合作对象，城投公司、开发区平台公司，已经成为重点。
对于城投公司、平台类公司来讲，手握的是大量商业地产项目、安置房的集中商业，但又缺乏商业运营经验及资源，此时与拥有资源与经验的企业合作，无疑是最佳的选择，这是一场“1+1>2”的合作，这种方式已经成为西安大型商业开发的趋势之一。
高新CID的永安渠商旅文化街区，就是由高新区的平台公司城市客厅公司开发的，城市客厅开发公司则携手华润万象生活、兰桂坊、中国供销集团来共同打造商业部分；瞳北的高科未来广场，则是高新区的平台公司高科地产开发的，商业部分也是与华润万象生活合作。
还有团结片区的龙湖未央天街，该项目由龙湖与未央城建联手打造，这处商业是团结村安置商业，"国企搭桥、集体委托、品牌运营"合作模式已经成为安置商业综合开发的新典范。
幸福林带板块的百联奥莱，也是类似的例子。这个项目是中建六局（中建丝路）投资的，引入百联奥莱进行合作。
接下来，西安这类的案例会越来越多。城投/平台公司投资建设、知名商管企业运营，这将会成为西安大型商业开发的主流模式。
当然，也许一些实力雄厚的非传统地产企业，依然在采用重资产投资的模式。沣东的杉杉奥莱，就是唯品会旗下的杉杉商业集团重资产投资的，自己拿地、自己开发、自己运营。
接下来，已经发行商业不动产REITS的企业，可能会成为商业项目重资产投资开发的重点企业。因为，通过资产证券化的方式，这些企业拿到了资金，手中相对来讲资金比较充足，这就为投资新的项目奠定了基础！
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