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李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

2026年上半年，国内房地产市场呈现鲜明结构性分化特征，行业告别规模扩张阶段，迈入存量优化与高质量发展转型关键期。

8月7日，普睿数智董事长丁祖昱向《华夏时报》记者表示，今年上半年房地产市场延续结构性分化特征，行业并非简单进入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。核心城市、核心板块率先释放市场韧性，企业竞争逻辑正在从规模扩张转向能力竞争。

中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光认为，我国房地产已经步入存量优化时代，6月二手房交易占总交易量比重突破50%，行业动力、定价逻辑发生深刻改变。“市场深度分化之下，企业告别经验驱动，数据已经成为投资拿地、产品定位的核心依据。”张其光表示。

上半年楼市呈结构性分化

8月7日，在普睿数智云产品发布暨2026年半年度市场总结与下半年展望发布会上，丁祖昱在演讲中表示，中央宏观定调着力稳定房地产市场，聚焦城市更新与“好房子”建设；“十五五”规划纲要明确推动房地产高质量发展。据普睿数智数据，各地因城施策，公积金政策成为稳楼市主要抓手，上半年相关地方楼市调控政策出台频次超280次。

从上半年的市场交易数据来看，新房与二手房修复节奏呈现一定差异。

普睿数智监测数据显示，上半年全国50个重点城市新房成交面积环比微增1%，同比跌幅收窄至11%；与此同时，二手房市场修复力度更强，上半年成交面积同比上涨13%、环比（2025年下半年）提升22%，成交规模创下近四年新高。

而价格端边际改善信号也在持续显现，上半年一二手房价下行速度同步放缓，其中二季度环比止跌的城市数量逐月增加，尤其是核心城市二手房价止跌明显、环比普遍回升，上半年环比跌幅大幅收窄。

“上半年购房总需求稳中有升，一二手成交总面积同比增4%，创近三年同期新高。”丁祖昱结合全国20个重点城市数据分析指出，目前市场底部已经在确认过程中。

从土地端来看，规模收缩态势较为明显，但核心城市稀缺宅地竞争依然激烈。

今年上半年，300城土地成交面积、成交金额同比分别下滑了22%、29%，其中二线城市的土地出让规模萎缩最为突出；分城市来看，北京、上海、杭州的土地成交金额领跑全国，但相较于去年同期仍有明显收缩，广州、深圳的土地市场则实现逆势增长；企业方面，100家房企上半年投资拿地金额累计同比降35%，投资力度仍处于近五年低位；拿地前10的房企投资节奏紧跟一、二线城市供应规模。

进入下半年，普睿数智指出，7月新房成交环比回落、二手房成交“三连降”但中枢上行，多数城市累计同比正增长，市场整体仍处于底部确认阶段。在此背景下，丁祖昱认为，当前房地产市场已进入“产品力竞争”阶段，高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则强化性价比与空间效率。

“未来，企业应聚焦核心城市与重点板块，加强客户研究，把握商业不动产REITs与存量运营等新机会，同时以数据和AI持续提升数字化能力。真正匹配客户需求的产品，将成为市场竞争的关键。”丁祖昱进一步强调：“长期主义是一场穿越周期的马拉松，而我们才刚刚出发。”

房企竞争由规模转向综合能力

眼下，国内房地产业正式告别高速扩张周期，转向精细化运营阶段。随着市场环境变化，企业对于城市判断、投资决策、资产运营和经营管理能力提出更高要求，数据与智能技术正在成为推动行业发展的重要基础设施。

全国政协常委、民建中央原副主席周汉民表示，房地产行业正处于由高速增长转向高质量发展的关键阶段，核心发展目标已从追求规模、速度转向品质、效率与可持续发展。数字化是行业高质量发展的必答题，需贯穿规划、建造、营销、运营全生命周期，借鉴上海“一网统管、一网通办”经验，推动企业向运营商、城市服务商转型。

同日，上海普睿数智科技有限公司（以下简称“普睿数智”）正式发布数智云住宅开发平台、数智云商业不动产REITs投研平台两大数字化产品；该公司同步与深演智能、上海钢联、华住集团、锦和商管达成战略合作，共同推动数据、人工智能技术与房地产业务场景深度融合，为房地产行业高质量发展提供更智能化、体系化的数字化解决方案。

普睿数智的战略逻辑可以概括为“一体两翼”——以大数据为“一体”，以住宅开发与商业不动产为“两翼”。围绕这两大核心场景，把“大数据+AI”的能力沉淀到房地产开发、运营、投资决策的全链条之中。

据普睿数智首席产品官王新科介绍，数智云住宅开发平台依托自身多年房地产行业研究积淀，搭建起覆盖全国重点城市的房地产全域数据体系，当前业务已落地101座城市，沉淀超5.66亿条可核验的真实业务数据，构建起囊括土地、新房、二手房等赛道的“八维完整数据链条”。

另据普睿数智执行总裁刘文超介绍，政策、市场、资本、结构四力共振，推动中国商业不动产进入“C-REITs时代”。刘文超指出，具体而言，目前，全国存量资产约40万亿至50万亿元，按美国商业地产REITs证券化率约4.8%估算潜在规模1.9万亿至2.4万亿元，“而当前国内REITs发行规模仅两千亿+，渗透率仍处极早期”；2025年至2026年，场内资金持续扩容，险资、公募FOF等配置型资金稳定流入，合计持仓占流通盘份额比重超50%，日均成交额维持在4亿至5亿元，流动性基础成形。

数智云商业不动产REITs投研平台聚焦商业不动产投资、运营与资产管理场景，定位为贯穿不动产REITs基金市场与资产基本面研究的综合型投研平台。目前，该平台覆盖87只上市公募REITs及97项底层资产，依托全国属地团队现场调研，搭建资产评价、基金研究、运营分析等多维度能力体系，并结合AI技术实现舆情监测、风险预警和智能分析。

同时，刘文超表示，中国商业不动产已迈入存量运营阶段，市场对资产价值评估、运营能力提升和投资决策支持提出了更高要求。该平台将凭借数据穿透与智能分析能力，帮助行业解决数据分散、资产估值缺少标准、运营前景预判缺乏数据支撑等长期痛点。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁