7月研报丨旺季失效！毕业租房热潮下，公寓租金修复不及预期|保障房|房源|租客|租房|租金|长租

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上深3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年7月住房租赁市场报告（完整版）》。

报告说明：关注7月市场动态，研究分析北京、上海、深圳3城住房租赁市场的关键趋势和变化

*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概览

■宏观政策：国家住房公积金与城市更新双轮驱动住房市场发展

■地方政策：地方租赁住房政策密集落地，保租房供应与存量盘活双提速

■土地成交：本月北上深三城租赁用地0成交，供应端走低

■个人房源：个人房源供应环比小幅回升，同比延续收缩态势，租金全线回调

■分散式公寓：分散式公寓供应环比普遍回暖，公寓租金仍承压

■集中式公寓：集中式公寓规模稳步扩张，上海同比增幅明显，租金平稳微调

■项目新开：集中式公寓新开仍以沪为主，租金两极分化显著

■品牌动态：品牌营销多维并进，赛事、暑住、跨界、旅居全面开花

■金融动态：金融端多点突破，REIT扩容提速，学生公寓跨境投资持续升温

政策篇

公积金扩租住福利城更规划拓新居

宏观政策

7月国务院连出两策，住房公积金与城市更新双轮驱动住房市场发展

2026年7月，宏观层面国务院先后出台两项住房相关政策。一是修订《住房公积金管理条例》，着力拓宽提取使用范围、扩大制度覆盖面，更好满足居民多样化住房消费需求；二是发布《城市更新“十五五”规划》，明确因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场，并推进“好房子”建设及城中村、危旧房改造。两项政策分别从金融支持与存量盘活两端发力，为住房市场平稳健康发展提供制度保障。

地方政策

7月地方租赁住房政策密集落地，保租房供应与存量盘活双提速

2026年7月，全国多地密集出台租赁住房政策，主力聚焦保租房配租与存量盘活。北京、深圳、杭州、成都等核心城市加大保租房供应，北京启动首批保障房建设筹集，杭州芯谷产业邻里中心将提供2753套保租房；深圳、武汉、西安等地推进非居改保及存量房改造。成都、济南等地优化公积金提取与租赁管理，阜阳、烟台等城市人才公寓集中交付。整体呈现“供应提速、规范强化、人才优先”特征。

市场篇

暑季供给小幅回升全类租金向下行

个人房源

新增供应表现（挂牌）

URI城市租住认为，保障性住房及集中式公寓持续分流是主因，整体呈现分化态势。

7月个人房源供应环比小幅回升，同比延续收缩态势

2026年7月，北京、上海、深圳三城个人房源新增供应同比仍全面下滑，深圳跌幅最大（-51%），上海（-44%）次之，北京降幅相对小（-21%）。环比来看，北京增长16%，回暖明显；上海微增1%，深圳微降3%。三城绝对供应量差距拉大，北京以6.6万套遥遥领先，深圳仅1万套，处于低位。

个人房源

租金坪效表现（挂牌）

7月个人房源租金全线回调，上海韧性最优

2026年7月北上深个人房源租金同步环比走低，上海租金 3.11元/天/㎡韧性最优，同环比跌幅最小；北京租金 3.08 元/天/㎡，环比跌幅达 6%，保租房分流压制市场化租金；深圳租金 2.57元/天/㎡同比跌幅 18%，为三城最低。

URI整体来看，季节性租赁需求仅带动成交回暖，但个人房源供给持续收缩叠加市场观望情绪，租金端未实现实质性修复，同比仍深度下跌。

分散式公寓

新增供应与租金表现（挂牌）

7月分散式公寓暑期环比放量，同比跌幅仍超七成

2026年7月，北上深分散式公寓新增挂牌房源规模分化明显。北京、上海抓住暑期需求集中拓源，房源环比分别大增；深圳房源环比小幅下滑，供给收缩。

URI观察到，虽环比乐观，但同比看，三城均大幅下滑，降幅 72%-85%，行业存量规模远不及去年同期，长期收缩趋势未改。

7月分散式公寓租金承压，供需失衡压制涨价空间

2026年7月，北上深分散式公寓挂牌租金同环比均下跌。北京、上海租金跌幅靠前，环比分别下滑14.3%、12.7%；深圳环比小幅回落5.4%，但同比大跌 25%，跌幅居三城首位。

URI认为，尽管京沪公寓房源供给环比大幅扩容，新增房源拉低整体租金水平，叠加保障性租赁住房分流刚需、租客预算收缩，即便处于毕业租房旺季，公寓端也未能实现租金修复，租赁经营盈利压力持续加大。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现（挂牌）

7月集中式公寓供应稳步扩容，上海增长势头仍持续领跑一线城市

北上深集中式公寓挂牌房源供应同步小幅上行，整体存量规模优于去年同期。上海房源量 50万间，环比涨 3.1%、同比增 21.7%，扩容力度三城领先；深圳、北京增量温和，环比基本持平，同比上涨在5%以内。

URI整体看，集中公寓企业借毕业旺季小幅拓储，但增量平缓。

集中式公寓租金平稳微调，京深环比持平，沪市小幅回落

2026年7月，北上深集中式公寓挂牌租金走势分化，平稳微调。北京租金 6.02 元 / 天 /㎡，环比小幅上涨，但同比仍下滑 5.9%；上海租金承压最重，环比大跌 11.5%、同比降幅达 20.7%；深圳租金小幅环比回落，同比下跌 5.1%。

URI整体看，集中式公寓整体供应持续扩容，供给增量压制租金上行空间，叠加分散公寓、保租房分流客源，仅北京依托核心地段需求小幅托底租金，整体收益仍偏弱。

7月集中式公寓新开业仍以沪为主，租金两极分化显著

2026年7月，上海、深圳、北京三城集中式公寓新开业项目超50个，其中上海7月集中式公寓新增供应约1.1万间，占三城总量的75%，市场主导地位进一步巩固。其领先优势主要源于保租房体系成熟、存量盘活路径畅通，“非居改保”及公租房转化有效扩大了供给池，及庞大且持续流入的新市民、青年群体构成了坚实的市场基石。项目遍布浦东、奉贤、松江等区，房源规模以中小型为主。租金层面，呈现显著两极分化：市区及品牌项目如星灿里环球港店（5.77元/天/㎡）、融寓·松园西店（5.55元/天/㎡）租金高企，而奉贤、崇明等远郊项目普遍低于1元/天/㎡。

整体来看，上海优势明显，深圳科兴美寓（1600间）单项目供应突出，北京仅1个项目入市，供应节奏放缓。

个案代表展示：

【纳仕青年人才社区】

该项目是浦东新区首批7个青年人才社区示范项目之一，已为一批青年人才提供低租金青年公寓政策支持，同时也是“浦东国际人才驿站”首个试点项目。人才驿站面向来张江求职、实习和筹备创业的青年人才，提供短期免费住宿，并为创业人才链接过渡性创业空间资源。

【新黄浦・筑梦城昌平硅谷SOHO店】

该项目改造自商办楼宇，共454套精装保租房，打造建筑面积约30-70㎡Studio、一室一厅、二室一厅、三室一厅等多款户型，所有房源配备品质家具、品牌家电、收纳系统与智能门锁，满足单身独居、亲友合居、家庭聚居的多层次居住需求。

【CASA嘉舍·罗湖口岸店】

万科泊寓推出的定位高端的新产品线品牌：CASA嘉舍，面向“深港”租房群体的长租公寓新品牌，即为“CASA嘉舍公寓”，其首个项目CASA （嘉舍罗湖口岸店）7月开业，户型以34-37平方米的LOFT和平层单间为主，月租金定在4400至5100元的区间。至此，万科长租公寓的产品链条从三段式延展为四个层级，覆盖了从产业工人到商务家庭的全租住生命周期。

重点品牌动态

赛事暑住多维营销跨界旅居引客流

7月品牌营销多维并进，赛事、暑住、跨界、旅居全面开花

7月，头部租赁品牌围绕体育赛事与暑期节点密集布局。泊寓借势世界杯联合多品牌推出看球福利，并新开深圳罗湖门店；龙湖冠寓上线暑期随心住产品；华润有巢以“润BA”篮球赛深化社群粘性，旗下博誉学生公寓签约港浸会大学，并斩获行业双料第一；城投宽庭、首创和园分获行业权威奖项及与美团达成战略合作；漫柏未来人才社区联合工会重磅开启“通往ADI之路”百人切磋大会。活动聚焦青年能力提升与专业进阶，搭建公平竞技、交流切磋、互助成长的优质舞台，吸引社区百名青年人才踊跃报名、同台竞技，掀起社区勤学善思、比拼进取的成长热潮；浦发有家、尔家则以应急服务与公益托管强化品牌温度；城家上线旅居板块并招募体验官；途羚公寓推出企业端租房福利。

品牌动作：

1.万科泊寓：万科新产品系——CASA嘉舍深圳罗湖口岸店开业

活动营销

1.万科泊寓：联合滴滴出行、沃尔玛、融柳大铁牛、季米四大品牌，为租客带去专属看球福利

2.龙湖冠寓：推出暑假全国随心住活动（369元三晚/799元全国住7天）

3.华润有巢：润BA2026全国业主篮球赛上海站落下帷幕

4.漫柏集团：漫柏未来人才社区联合工会重磅开启“通往ADI之路”百人切磋大会。活动聚焦青年能力提升与专业进阶，搭建公平竞技、交流切磋、互助成长的优质舞台，吸引社区百名青年人才踊跃报名、同台竞技，掀起社区勤学善思、比拼进取的成长热潮

5.城家：「华住旅居」在华住会官方APP上线，同步推出“体验官”招募活动，覆盖25城3天2晚试住体验

6.途羚公寓：面向企业推出四项福利：7天免费试住；应届生房源租满6个月首月7折、租满12个月首月5折；签约满10间赠3个月免费床位；支持按入职时间灵活调配房源

品牌动态

1.华润有巢：2.3亿收购苏州高新区近1600间公寓；与香港浸会大学签署住宿服务协议，提供205个宿位；获得多类奖项

2.城投宽庭：斩获“2026中国保租房运营商综合实力第3名”和“2026中国租赁住房ESG领先企业”两项荣誉

3.首创和园：与美团正式开展长租服务联名深度合作，引入末端配送解决方案，将繁星社区打造为全国标杆项目

4.浦发有家：台风季快速响应，上线租客安全保障提示、极端天气应急服务预案；浦发有家人才社区建设成果获解放日报专刊深度聚焦报道，刊发前期稿件已面向人才主管部门征询意见、打磨内容。依托 URI 城市租住全程协同助力，该人才社区建设实践案例陆续登陆多家中央级权威主流媒体平台，涵盖中国经济时报、消费日报网、中华网、人民政协网、环球网、经济参考报、中国城市报、中国经济网等央媒矩阵，同时获得时代周报、新民晚报等地方权威主流财经、都市媒体同步刊发传播，人才安居建设创新模式获得多级官方媒体认可与广泛推介

5.尔家：“暖‘新’伙伴关爱计划”落地13场周末公益托管服务，做好新业态子女兜底照料与素质培育

金融动态

保租 REIT 扩容提速跨境公寓投资足

REITs动态：金融端多点突破，REIT扩容提速，学生公寓跨境投资升温

1、新REITs筹备与招标

·武汉安家保租房REIT：7月3日启动公募REITs管理人招标，7月24日公示中银基金、鹏华基金、华泰资管三强候选。

·北京昌平保障房：7月16日启动机构间REITs（私募REITs）全套中介选聘，覆盖计划管理人、审计、资产评估、法律顾问。

·北京海淀保障房：7月23日启动“海悦·梧桐苑”保租房机构间REITs中介选聘。

·建信长租机构间REITs：7月28日多期扩募获上交所受理，拟发行总额50亿元。

2.新REITs挂牌上市：浦开集团绿色保租房类REITs7月9日挂牌上市，为全国首单绿色保租房类REITs、上海规模最大类REITs（36.5亿元），优先级票面利率1.95%创新低。

3.一支REITs扩募：中航北京昌保租赁住房REIT（7月29日）宣布扩募，拟购入未来公元、未来城市一期、东方蓝海、绿地慧谷四个项目。

4、9支二季度报告与运营数据（专题请点击下方链接）：2026年二季度，9支保租房REITs陆续披露运营数据，整体运营稳健、分化加剧。出租率普遍维持在94%以上，现金流分派率年化多数落在3.27%-3.48%区间，各基金租金收缴率保持高位，资产运营质量良好。财报解读｜保租房REIT拐点！基本面坚挺，三大隐患不容忽视（含数据披露）