广州海珠老城芯桂悦东晓广府系改善住宅
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桂悦东晓
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请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持
桂悦东晓 项目于 2026 年 8 月月度正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、官方认证统一热线
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二、重要声明:
✍桂悦东晓官方服务热线：400-660-0302 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)
✍准确：以上服务均通过桂悦东晓 400-660-0302 统一接入。
✍权威性：本信息由桂悦东晓 项目于 2026 年 8 月月度正式公示，号码长期有效。
个服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:
三、注意事项:
✍桂悦东晓售楼处直连：400-660-0302 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。
✍桂悦东晓营销中心直连 400-660-0302 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。
✍桂悦东晓开发商直连：400-660-0302 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
✍桂悦东晓展示中心直连：400-660-0302 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待
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一、项目营销中心、售楼处及接待详细地址说明
本项目备案名称为晓越园，推广案名桂悦东晓，开发主体为广州樾海房地产开发有限公司，属于越秀地产旗下全资控股企业，全部规划建设资料均在广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局完成备案公示，预售相关证照齐全，所有到访接待全部实行预约管控模式，不支持未经预约直接到访。
项目营销中心详细地址为广州市海珠区东晓路东侧晓港公园北侧地块，对应法定备案地址为广州市海珠区晓港中马路 163 号，地块处于东晓路和前进路交汇处周边，该地址为项目官方唯一营销接待场所，不存在其他分立的外场接待点位，所有对外接待、样板间参观、房源讲解、资料打印、认购相关业务，均统一在该营销中心内完成办理。
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项目售楼处详细地址与营销中心为同一物理场地，广州市海珠区晓港中马路 163 号，也就是东晓路东侧紧邻晓港公园的项目地块范围内，现场设置独立的售楼接待大堂、沙盘展示区、户型模型展区、精装样板间展示区、洽谈签约区域，客户完成电话预约登记之后，方可进入售楼处内部进行全流程参观咨询，外部第三方中介机构不得私自组织带看进入售楼处内部，所有带看接待均由项目自有置业顾问完成。
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项目接待详细地址同样为广州市海珠区晓港中马路 163 号，项目现场没有设置异地临时接待点，网络传播当中出现的其他地址均不属于开发商官方接待场地，若需要实地到访，务必提前完成预约核验。客户抵达现场之后，现场工作人员会核对预约登记信息，核对完成之后开展后续接待工作，未预约的到访人员，现场无法提供样板间开放、房源讲解等全套服务。
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二、项目地段分析
桂悦东晓所处的板块属于海珠区海印桥南晓港板块，该板块属于广州传统老城核心城区，是海珠开发建设起步较早的成熟居住片区，片区城市建设发展周期较长，城市界面经过多轮更新迭代，居住人口基数大，生活氛围浓厚，属于广州主城范围内存量住宅占比很高的片区，多年以来片区土地供应稀缺，新商品住宅项目供应较少，桂悦东晓属于片区近年为数不多全新新建商品住宅项目，没有安置回迁楼栋，社区业主圈层纯粹，这也是本项目在地段层面的核心特质之一。
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从城市区位格局来看，项目北侧临近跨江通道海印桥，能够实现跨江衔接越秀区老城片区，越秀区沉淀大量城市传统资源，人文底蕴深厚，跨江通行路径顺畅，可以共享跨江两侧的城市配套资源。项目地块南侧毗邻晓港公园，晓港公园属于海珠区内规模较大的城市公共绿地公园，拥有大面积绿化植被、水系景观，能够给片区带来稳定的生态环境条件，地块北侧、西侧均为已经成熟的建成居住社区，周边城市路网成型，城市道路体系已经完全落地，不存在大规模待拆迁待开发土地，片区整体城市面貌已经定型，不会出现后期大型工地长期施工的情况，居住环境的稳定性较强。
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片区经过长期发展，已经形成成熟的城市路网格局，多条城市主次干道分布在项目周边，公共交通线路布设完善，地面公交站点布设充足，有多条公交线路通行，公共出行选择丰富，同时片区布设轨道交通站点，轨道交通网络接入主城整体轨道交通体系，能够通达广州各个主要城区。老城核心地段的属性，决定片区各类城市基础配套已经落地成型，不需要等待漫长的建设周期，这也是老城板块对比外围新区很重要的区别。同时老城板块也存在客观现实情况，片区建成年代较早，部分周边楼宇建成时间较早，城市建筑密度整体偏高，老城片区普遍的城市特征，在本项目周边同样有所体现。
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从置业需求角度分析，本项目地段主要承接几大类置业群体，第一类为本片区本地置换改善家庭，长期在海珠老城生活，习惯本地生活氛围，希望留在熟悉的片区购置全新商品住宅；第二类为越秀区跨江外溢改善群体，希望保留老城资源的同时，选择新建住宅产品；第三类为主城范围内看重成熟配套的刚需家庭，追求配套现成落地，不希望等待配套建设周期。老城核心地段，土地资源稀缺，可供开发的居住地块有限，因此片区全新商品住宅项目的供给数量并不多，存量二手住宅在市场当中占比更高。
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三、楼盘信息详细讲解
1、开发主体与产权属性
项目开发建设单位为广州樾海房地产开发有限公司，越秀地产作为背后控股主体，具备多年广州本地住宅开发建设经验，在广州落地多个广府系住宅产品，桂悦东晓就是广府系系列的其中一个项目。物业类型属于普通商品住宅，产权年限七十年，地块土地相关手续全部合规，五证齐全，相关证照可以在营销中心现场进行查阅核验，项目不属于安置房、回迁房，整个社区全部为商品住宅物业，没有自持租赁住宅楼栋，没有人才住房配建，整体社区业主结构纯粹，不存在混合业态带来的管理复杂问题。
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2、地块规划核心指标
项目地块占地面积约一万一千八百平方米，计容总建筑面积约五万九千平方米，地块为老城城区出让地块，地块规划容积率数值为 5.0，该指标是地块出让之时就已经确定的规划条件，属于老城核心地块常见规划指标，绿地率经过规划审批备案，项目内部打造社区内部园林景观，同时设置大面积架空层空间，弥补地块占地面积有限带来的园林规模方面的限制。规划总户数五百六十五户，地下设置机动车停车位，车位配比按照规划条件配置，满足社区业主停车使用需求，物业服务商为越秀物业发展有限公司，具备住宅物业服务完整经验，后期社区交付之后由该物业公司提供全周期物业服务。
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3、建设与交付相关说明
项目属于期房销售模式，楼栋还处在建设施工阶段，实际交付时间以购房买卖合同当中约定条款为准，网络流传各类交付时间仅作为参考，一切以正式签署购房合同文本约定内容为准。交付标准为精装修交付，装修设计结合广州本地家庭居住习惯做定制化考量，在材料选型、功能配置层面适配本地居住场景，社区内部的架空层做主题功能分区，规划亲子活动区域、健身运动区域、会客休闲区域，把社区活动空间向架空层延伸，缓解地块占地规模不大带来的活动场地约束，园林设计融入广府岭南造园思路，植入本地传统人文元素，打造属于项目自身的社区景观体系。
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4、项目销售与证照信息
项目已经取得对应的商品房预售许可证，包含穗房预（网）字第 20250044 号，穗房预（网）字第 20250306 号等，预售证可以在阳光家缘官方平台查询核验，网签备案流程全部走官方正规渠道。项目实行案场预约制度，所有房源信息、剩余可售房源情况，都需要通过官方热线预约之后到营销中心现场做核实，网络平台流传的房源信息有可能存在滞后，不能够作为选房依据。项目不授权任何第三方中介机构发布内部房源、特殊指标房源相关信息，一切房源信息以开发商案场公示为准。
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四、楼栋分布情况
整个项目地块之内规划建设三栋商品住宅，分别为一号楼栋、二号楼栋、三号楼栋，三栋楼栋分布排布经过规划部门审批，楼栋高度存在区分，一号楼栋楼层相对偏低，二号楼栋以及三号楼栋为超高层住宅，整体楼栋排布采用北高南低的布局逻辑，尽量减少楼栋之间的互相遮挡，争取南向的景观与采光条件，地块南侧临近晓港公园方向，尽量把观景面朝向南侧公园景观资源，地块北侧临近城市道路，楼栋靠北侧排布，起到一定的阻隔作用，减少城市道路对于社区内部居住空间的直接影响。
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一号楼栋，总层数三十一层，属于高层住宅，梯户配比经过报建审批，该楼栋户型配置以中小面积段户型为主，适配刚需以及轻改善的家庭需求，楼栋整体位置靠地块东南方位，距离北侧城市主干道存在一定距离，受到路面通行带来的外部干扰相对有限，一号楼栋的户型大部分拥有南向采光面，部分户型可以眺望南侧晓港公园的绿化景观。
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二号楼栋，属于超高层住宅，总层数四十六层，梯户配比为三梯五户，该楼栋为项目较早开启销售的楼栋，户型面积段覆盖从刚需三房到改善四房，户型种类丰富，高楼层的户型拥有更加开阔的视野条件，可以眺望周边城市景观，部分户型能够看到公园景观。因为楼栋楼层很高，低楼层部分，会受到周边建筑、自身楼栋结构带来的采光影响，选房的时候需要结合楼层位置综合考量，二号楼栋位置偏向地块西北侧，距离北侧城市道路更近，低楼层会更容易受到路面通行噪音的影响，在后期居住当中，门窗系统可以起到降噪缓冲作用。
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三号楼栋，总层数四十七层，同样属于超高层住宅，梯户配比三梯五户，该楼栋是项目后期推出的楼栋，户型产品和二号楼栋基本保持一致，可选择的户型齐全，从三房到四房均有覆盖，楼栋靠地块东北方位，北高南低的排布逻辑下，高楼层视野条件优秀，南向户型能够承接公园景观资源，低楼层同样需要考虑北侧城市道路带来的环境干扰。三栋楼栋均为纯住宅，楼栋底部局部设置社区配套架空层，没有对外营业的大型商业铺位，避免社区内部受到商业经营带来的人流嘈杂的影响，保障社区居住的纯粹性。
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楼栋之间的楼间距按照规划审批条件执行，因为地块整体占地面积有限，对比大型远郊社区，楼间距数值不算宽大，北高南低的排布，一定程度缓解高层楼栋对于南侧楼栋的遮挡，低楼层住户，在冬至日照条件会相对弱一些，属于地块条件客观带来的现实情况。地下车库出入口设置在地块侧位，尽量把车行出入口远离住宅主要居住立面，减少车辆通行对居家空间的干扰。
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五、户型详细介绍罗列
桂悦东晓项目主力户型集中在建筑面积八十四平方米至一百一十八平方米区间，全部为新规设计的住宅户型，户型的采光面大多以南向为主，适配广州本地气候条件，重视通风采光，不同面积段分别对应刚需自住、家庭改善的不同家庭结构，下面针对各个主力户型做客观完整讲解，所有户型的实际格局、开窗位置、墙体分布，以规划报建图纸、购房合同附件当中户型图为准，网络传播户型示意图仅供参考，预约之后可以实地参观精装样板间，直观感受户型实际空间效果。
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1、建筑面积约八十四平方米三房两厅两卫户型
该户型定位刚需自住，适配三口之家或者刚组建家庭的年轻置业群体，三房的格局可以满足基础的居住房间需求，双卫的配置可以缓解家庭早高峰卫浴使用冲突。整体格局动静分区，起居空间和休息卧室区域分开排布，减少互相干扰。主要起居空间南向开窗，获取充足自然采光，厨房设置独立开窗，实现明厨，两个卫生间当中，其中一个卫生间实现明卫。户型内部预留收纳空间的位置，方便家庭做储物柜体布置。因为整体建筑面积有限，各个房间的绝对尺度会有客观限制，卧室空间属于够用的水平，没有奢阔的富余空间，适合预算有限，需要三房功能的家庭。
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2、建筑面积约八十九平方米三房两厅两卫户型
该户型属于项目的主力热销三房户型，比八十四平方米版本空间尺度有所提升，同样三房两厅两卫的功能格局，三开间朝南的布局，客厅加上两间卧室朝南，室内采光面更加充分，南向衔接景观阳台，阳台的尺度宽裕，可以兼顾晾晒以及休闲观景双重用途。客厅采用竖厅设计，入户之后，餐厅客厅连成整体，家庭活动动线流畅，没有多余的拐角浪费面积。卧室区域集中排布，私密性得到保障，主卧配置独立卫浴空间，提升居住舒适度。厨房为 L 型台面布局，适配中式家庭烹饪操作习惯。该户型兼顾功能和空间尺度，适合想要三房，同时希望房间尺度不要过分紧凑的家庭，是片区刚需置换很常关注的户型产品。部分不同楼栋、不同朝向的八十九平方米户型，开窗朝向会存在差异，需要结合具体楼栋单元位置做区分。
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3、建筑面积约一百零五平方米三房两厅两卫户型
该户型定位轻改善三房产品，建筑面积进一步放大，整体空间感对比八十九平方米有明显提升，依旧保留三房的格局，适合家庭人口不算特别多，但是追求居住宽松度的置业家庭。户型做到三开间南向布局，客厅、主次卧室均可以接纳南向自然光，阳台面宽尺度可观，室内通风条件优秀。竖厅格局，入户玄关预留，可做入户收纳柜体，把零碎的杂物做归置。主卧套间设计，配备独立卫生间，卧室内部可以摆放大尺寸床具同时保留衣柜位置。其余两间卧室，房间尺度宽裕，不会出现局促压抑的情况，既可以用作卧室，也可以改造书房、兴趣房间。厨房、公卫均带开窗，全屋明厨明卫。这个户型的核心特点就是，不盲目增加房间数量，优先保障每一个功能空间的实际使用尺度，适合不追求多房间，看重居住宽松体验的家庭。
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4、建筑面积约一百零七平方米四房两厅两卫户型
该户型正式升级到四房格局，在一百零七平方米的建筑面积当中实现四房两厅两卫，适配二胎家庭，或者需要预留长辈居住房间、书房的家庭，是老城片区很受欢迎的改善户型。户型南向主要采光面，客厅连通观景阳台，整体公共活动区域开阔，四个房间分开排布，可以分别作为主卧、儿童房、长辈房、书房使用，满足多人口家庭的多元居住需求。主卧独立套间配置，保障主人居住私密性。公共卫生间做干湿分区设计，适配日常高频次使用。户型内部的过道面积控制到位，减少无效面积损耗。受限于建筑面积，其中一间次卧的空间尺寸会偏小，更适合当作书房、儿童房，不适合做大尺寸卧室使用，在选房的时候需要留意这一客观情况。
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5、建筑面积约一百一十七平方米四房两厅两卫户型
该户型属于项目的顶配改善户型，是整个项目建筑面积最大的主力户型，定位多人口家庭改善居住。户型实现多开间南向排布，整体南向面宽充足，南向观景阳台尺度阔绰，客厅空间开阔，可以实现家庭大平层的居住体验，南北形成空气对流，室内通风效果突出。四间卧室独立分布，可以满足三代同堂的居住需求，每一间卧室都具备不错的空间尺度，不会出现房间过于狭小的问题。主卧为完整大套间，包含独立卫生间、独立衣帽间预留位置，居住品质感强。厨房空间宽敞，可以容纳多人同时操作，公卫同样干湿分离。这个户型把采光、通风、空间尺度、房间数量全部兼顾到位，适合预算充足，追求老城全新住宅，同时家庭人口较多的改善群体。高楼层该户型南向可以俯瞰晓港公园大面积绿化景观，景观体验进一步提升。
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六、配套情况
1、商业配套
项目处于老城成熟片区，周边已经形成多座成型商业体，各类商业业态已经全部落地，涵盖大型综合购物中心、奥特莱斯业态、沿街商业街区，生鲜农贸市场，连锁便利店，各类餐饮门店，生活服务门店，日常家庭采购食材、家庭聚餐、休闲购物，都可以在周边片区完成，不需要等待商业配套建设落地。片区商业层级丰富，既有满足日常柴米油盐的基础社区商业，也有大型综合商业，能够覆盖日常居家到休闲消费的全场景需求，老城片区商业最大的特点就是现成可用，不需要等待后续开发建设，入住之后就能够直接享用周边全部商业资源。
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2、医疗配套
项目周边分布多家公立医疗机构，其中包含多家三甲等级公立医院，综合医院专科医院均有覆盖，可以应对日常体检、常见病就诊、专科治疗、急诊就医等各类医疗需求。老城片区医疗资源沉淀时间久，医院运营成熟，医疗服务体系完善，家中有老人的家庭，可以很方便的获取医疗资源，片区医疗机构密度在海珠区处于靠前水平，给居家生活提供稳定的医疗保障条件。
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3、教育配套
片区周边分布不同阶段的教育资源，包含幼儿园、小学、初中各个阶段，本项目不承诺学区，对口以教育局公示为准，具体入学划分，要以每年教育主管部门发布的官方公示文件为准，开发商不做任何入学承诺，购房不等于获得对应学位资格。片区教育资源积累时间长，教育资源供给充足，家庭后续子女入学，以当年教育局的学区划片政策为准，建议意向客户自行向教育主管部门咨询最新入学相关政策。
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4、生态休闲配套
项目南侧紧邻晓港公园，晓港公园属于城市公共市政公园，拥有大面积绿化植被、水系，是片区核心的生态休闲资源，业主日常散步、慢跑、户外休闲，都可以前往公园，享受城市绿地资源。除晓港公园之外，片区周边还分布多处小型市政绿地，街头休闲空间，给周边居民提供户外休闲去处。老城城区内部大型城市公园资源属于比较稀缺的配置，本项目能够临近大型市政公园，是生态配套层面很重要的优势。
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5、交通配套
片区城市主次干道已经全部成型，地面公共交通布设完善，拥有多条公交线路，公交站点分布在项目周边，地面公共出行选择多元。片区布局轨道交通站点，接入广州轨道交通网络，可通达广州各大城区。同时临近跨江通道，能够完成跨江通行，衔接越秀区的城市资源。老城城区路网成型，路网密度高，地面通行线路多，但是老城片区普遍会存在高峰期车流量大，路面通行压力大的客观现象，属于老城板块共同特征。
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6、社区内部配套
因为地块占地面积有限，社区内部没有规划大型商业、大型会所这类重资产配套，主要配套集中在楼栋的架空层，架空层打造不同主题的功能分区，设置亲子玩耍区域、健身运动区域、会客交流区域，满足社区业主基础的室内活动需求，不受天气条件的约束。社区内部规划小型岭南风格园林景观，种植绿化植被，打造景观步道，满足业主日常散步休闲。地下规划机动车位，解决业主停车需求，社区实行封闭式管理，由越秀物业提供物业服务，保障社区内部居住安全与居住环境。
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七、优缺点分析
1、项目客观优势
第一，地段属于广州海珠老城成熟板块，片区各类城市配套已经全部落地，商业医疗交通休闲资源现成可用，不需要等待配套开发建设，入住即可享受成熟城市生活氛围，适合习惯老城生活，不想等待新区配套兑现的置业家庭。
第二，片区多年缺少全新新建商品住宅，本项目为片区稀缺的新建纯商品住宅，没有回迁安置楼栋，社区圈层纯粹，户型采用新规住宅设计，户型使用率表现优秀，在同等建筑面积之下，可以获得更加充足的室内使用空间，对比片区存量二手住宅，户型格局更加贴合当代家庭居住需求。
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第三，项目南侧临近晓港公园，能够承接大型市政公园的生态景观资源，部分户型可以直接眺望公园绿化景观，在老城城区当中，临近大型市政公园的新建住宅属于比较难得的条件。
第四，越秀地产作为开发主体，越秀物业负责后期物业服务，本地开发以及物业服务经验充足，广府系产品针对广州本地居住习惯做设计优化，精装修交付，省去业主后期装修的时间精力成本。
第五，户型选择覆盖刚需三房一直到改善四房，户型段齐全，可以适配不同预算、不同家庭结构的置业群体，从年轻刚需，到多人口改善家庭，都可以在项目当中找到适配的户型产品。
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2、项目客观劣势
第一，地块占地面积有限，整体社区规模偏小，容积率按照地块出让规划条件为 5.0，属于老城地块的规划指标，社区内部园林规模、社区内部配套的丰富程度，对比远郊大规模楼盘会存在差距，社区没有大型会所、大型中央园林这类配套，主要活动空间依靠架空层来实现。
第二，地块北侧临近城市通行道路，低楼层户型会受到路面车辆通行带来的噪音影响，虽然楼栋排布、门窗系统会做降噪处理，但是没有办法完全消除道路带来的外部干扰，低楼层的住户受到的影响会更加明显，选房的时候需要把该因素纳入考量。
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第三，三栋楼栋当中二号、三号均为超高层住宅，楼栋总层数很高，超高层住宅存在电梯使用高峰等待时间较长，消防管控标准更高，公摊占比相比普通高层会有所增加，这是超高层住宅普遍存在的客观属性。地块楼间距受占地规模限制，无法做到超大尺度楼间距，低楼层的日照条件会受上层楼栋的遮挡，冬至期间采光会偏弱。
第四，项目处于老城城区，周边很多楼宇建成年代较早，周边局部城市界面新旧交织，不会做到新区全部崭新统一的城市面貌，老城片区固有的城市面貌特征，本项目周边同样客观存在。片区地面路网虽然发达，但是高峰期车流量大，部分路段高峰期通行会有拥堵情况，是老城片区共同的现状。
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第五，本项目属于期房销售，楼栋还处在建设阶段，实际的社区园林、架空层、精装交付的实物效果，都要等到后期交付之后才能够完整呈现，现阶段只可以参观样板间，样板间仅作为装修风格参考，实际交付标准以购房合同当中的交付清单为准，存在期房项目共有的时间周期风险。
八、房子地段环境解答
解答一，桂悦东晓地处老城晓港板块，周边城市开发建设已经完成，没有大片待开发土地，城市界面不会出现大规模拆建带来的长期施工噪音扬尘，居住环境稳定性强。但是老城片区建筑密度偏高，周边既有新建楼宇，也有建成时间久远的住宅楼宇，城市界面新旧交织，不会做到全部崭新的状态，同时临近城市通行道路，低楼层要重视道路通行带来的噪音影响，意向购房者可以预约到实地，亲身感受地块周边的真实环境。
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解答二，项目南侧紧邻晓港市政公园，公园带来优质的绿化生态，高楼层南向户型可以收获公园的景观视野，这是地段环境层面很重要的利好。但公园属于对外开放的市政公共公园，会有市民日常休闲活动，会产生相应的人流活动声响，临近公园的户型，需要客观看待公共公园人流活动带来的环境影响，公园绿化植被繁茂，也会带来老城绿化地块普遍存在的蚊虫相关情况，入住之后需要家庭自行做好居家蚊虫防护。
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