文/十一弟
三年前，能建城发在广州天河区拍了一块地。
它是超级能源央企——中国能建旗下的地产业务平台。
总地价将近43亿，折算下来，平均楼面价超过2.9万块钱/平米。
能建城发把这块地开发成了天河麓誉府，2024年取证入市。
麓誉府开盘，打的是低价策略。
当时，广州天河区的网红盘，销售价格大多在5万块钱/平米。
能建城发一上来，就把开盘价定在了5万以下，大概4.5万块钱/平米。
按照开发商自己吹嘘，低价策略似乎奏效了。
开盘以后，能建城发挂出了一张红得发紫的庆祝海报——
“天河第一红盘，首开劲销83套。”
麓誉府首次开盘推出了131套房，按此计算，去化率63%。
业绩海报里面有多少水分，没人知道。
但住建部门的网签数据不会骗人。
十一弟查了下，项目确实去化惨淡，卖得很慢。
过去两年里，麓誉府已经分批取得了7栋住宅楼的预售许可，总共推出了864套房。
到现在，卖了359套，整体去化率只有四成出头。
其中在今年，有两栋楼拿到了预售许可，总共278套房，只卖出了个位数。
麓誉府的销售业绩，是靠开盘低价、不断降价换来的。
两年前开盘时，一套80平米的小三房，总价360万，单价4.5块钱/平米。
最近，同样一套80平米的小三房，总价已经降到了260万，整整砍掉了上百万。
折算下来，销售单价降至3.25万/平米，几乎跟地价拉平了。
十一弟查了下，麓誉府项目总投资68亿，每平米开发成本需要4.6万块钱。
也就是说——
两年前，麓誉府开盘时采取的低价策略，其实定的是保本价，赚不到什么钱。
这两年，销售价格还在一路往下探，完全就是赔本赚吆喝，卖一套亏一套。
能不能挣钱，已经不敢奢望了；
能降价去化、尽快回款，就是万幸了。
现在的行情下，很多项目在拿地的那一刻，成败就已经注定了。
能建城发在麓誉府项目上的挣扎，不是一块地的简单错判和失误。
是最近几年里，整个公司在地产业务上，丢掉了主心骨。
去年九月份，能建城发的官网上，悄悄撤下了原党委书记、董事长杨扬洋的名字。
此后，这家央企地产商的一把手，一直没有正式补位。
能建城发的党委副书记、总经理萧睿，被推到管理团队最前面，实际上扛了差不多一年的经营担子。
最近，能建城发公布了一项人事任命——
李利宏出任公司党委书记、董事长。
终于，能建城发等来了自己的一把手。
公司内部持续了将近一年的悬念，有了答案。
房地产圈的人，对新任一把手的名字，不太熟悉——
1972年出生的李利宏，最早干的是工程设计，后来一路转向企业管理、战略、投资、证券、资本运作；
他干过中南院项目主设人，从事过中电工程企业发展和法律管理相关岗位，还参与了中国能建筹备组建工作；
后来，李利宏进入中国能建总部，担任战略与投资部副主任，先后分管战略和投资；
之后去了中国能建投资公司，担任党委书记、副总经理；
他还担任过中国能建证券事务部、董事会办公室主任；
2022年，又去了葛洲坝集团，担任党委副书记、副董事长。
李利宏的职业履历，最大的特点，就是八个字——
既懂工程，又懂投资。
他不是一个只在办公室里看PPT的投资干部。
据说，李利宏长期从事投资管理、战略管理、证券管理和法律管理，参与或领导过逾200项投资项目的论证与审核。
他的职业生涯里，最有分量的一笔，是参与推动中国能建吸收合并葛洲坝。
2021年，中国能建完成换股吸收合并葛洲坝，葛洲坝从A股退市，中国能建登陆上交所。
这场资本运作，把两家巨型央企装进了同一个篮子里。
原先的葛洲坝地产，在这场大整合之后，变成今天的能建城发。
这次对李利宏的任命，是一个很有意思的人事安排——
当年负责把葛洲坝装进中国能建的人，如今又被派了回来，接手葛洲坝的地产业务。
这多少有点自己挖的坑、自己回来填的意思。
当然，这么说对李利宏不太公平。
因为今天的能建城发，早已不是当年的葛洲坝地产。
葛洲坝地产成立于2004年，是国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。
它曾经也有过高光时刻——
2015年，葛洲坝地产挺进百强房企榜单，规模排名一路爬升。
那是最风光的几年——
它在北京、南京、合肥、杭州等核心城市，挥金如土，抢下了好几块地王。
有人将其称之为地王制造机。
但房地产这门生意，最怕的就是时代突然翻脸。
连拍地王、疯狂扩张之后，葛洲坝地产很快就为此付出了代价。
2021年，葛洲坝被中国能建吸收合并之后，葛洲坝地产进行了重组、更名，正式变成能建城发。
公司的定位随之发生变化——
以前是拿地王、卖房子的葛洲坝地产；
现在是中国能建旗下的城市综合开发运营与房地产投资业务平台。
说得更直白一点——
以前的主要任务是在大城市攻城略地做开发；
现在需要认真琢磨，除了拿地卖房子，还能不能做城市更新、产业开发、城市运营。
战略转型，其实就是一句口号。
内部的调整变动，远比外面看到的震荡幅度要大。
这几年，能建城发最明显的变化，不是规模收缩，不是在土地市场降低存在感。
而是频繁的人事变动——
2020年，葛洲坝地产原来的核心高管退出，桂桐生和杨扬洋先后进入核心管理层。
2022年，中国能建吸收合并葛洲坝以后，杨扬洋正式出任能建城发董事长。
到了2023年，又引入了萧睿担任党委副书记、总经理。
萧睿是一个市场化的职业经理人——
他曾在禹洲地产任职，一直干到了执行总裁。
彼时，能建城发的用人思路是——
董事长用体制内有投资和战略背景的人，总经理找市场化的职业经理人。
一把手负责看方向、看资本、看集团资源；
二号位负责看市场、看销售、看项目。
这套搭班子组合，其实很符合当时能建城发的处境。
去年九月份，杨扬洋的名字，从能建城发官网的核心管理层中悄悄撤下。
董事长空缺，萧睿继续坐镇经营。
于是，一家正处于转型期的央企地产平台，进入了一段“一把手不在、总经理顶上”的特殊时期。
直到这次李利宏调任过来。
新的一把手到位之前，中国能建已经先动了一步棋——
两个月前，葛洲坝集团将其持有能建城发80%的股权，全都转让给了母公司中国能建。
这笔交易很关键——
能建城发从以前中国能建的二级子公司，变成了现在的一级子公司。
以前是爷爷管孙子，现在变成了亲爹直接管。
地位提上来了，跟葛洲坝集团平起平坐。
在中国能建体系内，能建城发的组织关系，一下子变得简单了。
再来看对李利宏的任命，中国能建用人的思路，更加清晰——
他不是传统意义上的地产老炮，但应该是现在能建城发最需要的人。
因为能建城发眼下真正缺的，不再是擅长拿地卖房子的一把手。
它更需要一个能够把投资、资本、集团资源和地产项目重新捋顺的人——
李利宏过去长期干投资，熟悉中国能建的内部体系；
他还在证券和董事会办公室有过任职，懂资本市场；
曾经是葛洲坝集团的核心高管，对这个公司的历史和业务不陌生；
而且，他后来还担任过中国能建投资与产业事业部、房地产事业部总经理。
换句话说——
他不是突然从总部跨界空降过来的，他其实已经在房地产这张桌子旁边，坐了很久。
这有点像足球队换教练——
球队现在缺的不是一个能把战术板画得漂亮的人，而是一个知道哪些球员该留下、哪些球员该卖掉、哪些比赛不能输的人。
能建城发现在最需要的，也许正是这个。
接下来，李利宏的工作不会很轻松——
到去年，能建城发总资产875亿，净资产62亿，负债率逼近93%；
营收规模152亿，净亏损超过13亿。
负债率高企，还在亏损，李利宏所面对的，是一个极其棘手的摊子。
而且，在能建城发名下，还有像天河麓誉府这样的存量项目，账都算不过来了。
新官上任，只烧三把火的话，估计不管用了。
不动一场大手术，很难活过来。
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