阿发在三亚楼市浸淫多年，烂尾楼见多了，基本都是陈年老腊肉。
大多都是熬过好几年市场动荡、资金慢慢耗干、反复拉扯，最后才烂尾。
老腊肉再烂，好歹有迹可循，能看出病根在哪。
但2026年的三亚主城区，偏偏跑出一个刚启动两年就直接猝死的全新烂尾楼，几乎没怎么挣扎，直接原地暴雷。
今天的主角，是2024年才开始建设、2025对外销售的纯新盘。
原本宣传2025年12月交付，现在2026年6月，不仅房子没影，塔吊拆完、防尘网破败、工地彻底死寂，员工工资社保全部断缴。
光是业主被套没退的购房款，就高达1000多万。
但这仅仅是冰山一角，这家开发商背后，压着近10亿的被执行债务。
今天阿发实地深扒三亚主城区鹿城润山府。
鹿城润山府·现状堪忧
先来看看，鹿城润山府的项目基本情况。
项目位于鹿城大道中段，附近有海垦桃花源，合甲欢乐颂等成熟小区，地段不错。
占地面积2.9万㎡，建面10万㎡，容积率只有1.52，共规划了357户。
项目宣传的卖点是一梯一户的城市中心低密纯板楼，售价2.3万-3.5万区间。
| 效果图
2025年1月项目启动对外售卖，懂三亚楼市的都知道，当地执行现房现售政策，该项目当时根本不满足售卖条件。
后续住建部门也正式发文，公示项目不具备销售资格，属于典型的违规售楼。
原本承诺2025年12月交房，如今逾期8个月，等来的不是新房，是彻底停工、项目瘫痪。
今天阿发亲自驱车到现场，大门保安亭空无一人，时间仿佛停滞在春节，迎客的广告牌也残破不堪。
整个工地死气沉沉，建材乱堆乱放，完全停工状态。
我本来以为售楼处早就人去楼空，没想到推门进去，还有一位销售坚守在岗。
我假装看房想打探情况，对方非常坦诚，直接摊牌：项目停了，样板间两个月没人打理，没必要看了，没用。
哟呵，阿发从未见过如此坦诚之人。
细聊之后才知道，她已经被拖欠4个月工资，社保公积金全部断缴4个月，老板彻底失联，项目管理层失联。
| 死寂的售楼部
我很好奇，没工资为啥还死守岗位？
她的无奈我真的深有体会：不是不想走，是不敢走。
现在主动离职，欠缴的社保会彻底锁死，失业保险领不到，被欠的工资更是彻底打水漂。
用她的话说：这叫在职WQ，我们所有人，都被困死在这里。
| 完全停摆的工作台
| 看房车上一层厚厚的灰
| 按下暂停键的鹿城润山府
“烂尾楼”是怎么造成的？
话说从头，我们先来扒一扒鹿城润山府，为啥短短两年直接猝死烂尾？
鹿城润山府开发商：海南世纪华远房地产开发有限公司（下称世纪华远）。
成立于2024年1月，注册资本仅1000万元，目前已经是失信、限高、多重被执行状态。
司法记录一目了然：
三亚中院单一次执行就干到4.06亿，2026年5月-7月，短短两个月，累计被执行5次，总债务逼近10亿。
还记得吗？世纪华远注册资本仅1000万元。
这里给所有买房人普及一个最扎心的楼市常识：有限责任公司，股东只在注册资本范围内承担责任。
这家公司注册资本就1000万，却捅出近10亿的窟窿。
换句大白话：公司资不抵债破产清算，超出1000万认缴范围的巨额债务，基本就是死账。
最后吃亏兜底的是谁？
是砸钱买房的业主、是垫资施工的工程方、是被套死的所有普通人。
你是不是也蒙了！一家1000万注册资金的新公司，凭什么能撬动10亿的债务大坑？
所有猫腻，全卡在土地身上。
根据三亚资规局2024年2月公示，鹿城润山府地块编号YBLXD06-01-01，属于二类住宅用地，规划建设单位确实是世纪华远。
也就是说，报建、公示、施工名头，全是这家新公司。
但重点来了：有规划、有临时施工许可，不代表你拿下了土地产权。
2024年7月，世纪华远只获批了临时办公区、施工便道的临时用地权限。
这种权限，只能进场干活，不代表完成土地过户、不代表拥有合法宗地产权。
我翻遍所有公开公示、交易记录、备案信息，完全查不到这块地从原公司过户到世纪华远的记录。
土地产权归属，全程模糊不清。
但有一条非常诡异的关键线索：世纪华远的注册地址，落在东朋祥泰开发的南新悦城小区内。
懂三亚老盘的都知道，南新悦城是三亚老牌历史遗留问题楼盘，10年前开售至今，多年办不下房产证，官司、纠纷、遗留问题一堆。
现场被欠薪的销售，给我道出了最核心的内幕——
老板是接盘了东朋祥泰的南新悦城二期地块，被这块问题地活活拖死的。
土地手续常年卡壳，各类证件也相应拖延，叠加客户退款，资金卡死。
而南新悦城，正是东朋祥泰开发的项目，这个项目从2016年开售至今仍未办下不动产权证，已被纳入三亚市历史遗留问题项目。
线上还有南新悦城的业主寻求帮助，可以查到一些蛛丝马迹！
如果这个说法属实，那问题的链条就很清楚了！
世纪华远接盘了一块手续本身就存在历史遗留问题的土地，推进过程中产权过户和销售手续迟迟无法完成。
但不管土地纠纷内幕如何，有一件事是100%实锤的，2026年1月29日，三亚住建正式公告：鹿城润山府不具备销售条件。
公告一出，市场直接炸锅，大批量业主集中退房，项目回款直接断流。
本来就靠着卖房回款续命的项目，瞬间资金链彻底断裂，叠加近10亿执行债务压顶，直接躺平摆烂、彻底停工。
| 客户要求退房的短信对话
所以目前所有疑点都卡在这：
两家公司到底什么关系？
地块到底是不是东朋祥泰遗留的问题土地？
产权过户到底卡在哪一步？
所有疑问，目前没有官方实锤，只能继续深挖跟进。
拔出萝卜带出泥
现场这位被困在岗的销售跟我透了底：老板大概率是被坑了。
她说，鹿城润山府这块地，是接的东朋祥泰南新悦城二期的遗留地块，本身就一屁股历史问题，各种手续卡了好几年，土地证直到今年才有望落地。全程卡手续、卡进度，硬生生把新开发商给拖死了。
这里我必须客观说一句：这只是销售单方面的说法，公开平台查不到明确的土地过户记录佐证。
但能实锤的是，项目暴雷的导火索清清楚楚。
禁令一出，退房潮直接炸锅，回款直接归零，本来就脆弱的资金链瞬间崩碎。再加上短短两个月近 10亿的执行债务压顶，项目直接躺平停工，彻底摆烂。
简单说：违规销售被叫停，是项目猝死的直接原因。
而地块自带的历史遗留问题，大概率是埋在底下的最大暗雷。
至于东朋祥泰和这块地到底有多少牵扯、多少猫腻，目前还查不到实锤，后续我继续深挖。
顺着这条线，我扒出了背后的东朋祥泰，堪称三亚楼市深坑专业户。
三亚大名鼎鼎的烂尾盘「鹭湾汇」，现在改名洗白叫「海映江湾」，就是这家公司开发的。
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公开数据看的人头皮发麻：历史被执行198次，累计被执行超20亿，现在还在新增，最新总额达到21.3亿。
离谱的是，这家公司同样是注册资本仅1000万的小公司，却硬生生背了20多亿的债务。
最魔幻的楼市现状就在这。
满身官司、巨额负债、失信限高的问题楼盘，改名换姓，就可以继续热卖！
很多购房者买房只看户型、看价格、看地段，从来不查开发商底裤。
换个推广名、换个宣传包装，大家就以为是新盘，完全不知道背后是老赖房企在操盘。
如果销售说的地块遗留问题属实，那鹿城润山府根本不是个例，就是三亚楼市旧账拖新盘、老坑埋新人的又一个牺牲品。
篇幅有限，今天就扒到这里！
大家别忘了，无论我们海南楼Sir，还是阿发本人，都是海南楼市内幕的扒皮圣手，项目敢不敢买，有没有坑，咱都比你更了解。
所以，只要在海南，不管你找不找我买房，买房前一定要先找我们查一遍项目底层风险、开发商真实底细，避开深坑。
免责声明：本文内容基于实地走访沟通信息、政府公开公示、企业司法信息整理，相关人员口述观点仅作为线索参考，不作最终事实定论。文章仅为市场观察分享，不构成任何购房、法律决策建议；项目相关权责、纠纷结论，最终以主管部门及法院官方认定为准。
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