大家帮2026年北京土地的第29篇推送
今天北京土拍市场迎来两宗宅地出让。
两块地分别位于房山良乡大学城和顺义马头庄，都是底价成交。至此，北京2026年宅地土拍总计来到29组，成交总金额更新至567.529亿。
其中，房山良乡大学城组合地块，被电建地产以9.56亿元底价摘得。
2026北京土拍宅地成交地图
具体的地块信息是↓↓↓
地块名称：北京市房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028地块二类城镇住宅用地、商业用地；
拿地房企：电建地产；
成交金额：9.56亿元（底价）；
住宅成交楼面价：1.5万/平。
电建地产秉持“拿地即开工”的作风，在拿地同时已同步启动方案设计、施工图以及土护降工程招标。
而且此次电建地产落子房山良乡大学城核心区，不仅是其首次进入房山进行住宅开发业务，也是区域时隔两年重新有宅地出让，上一次还要追溯到2024年8月1日建工拿下的大学城东拓地块。
电建地块3D实景图
如果从区域角度来看，良乡大学城地块最大的看点，在于其位于良乡大学城核心区域，同时拥有“地铁+低容积率+大学城资源”三重优势。
虽然房山整体仍属于北京外围区域，但良乡大学城近年来依托高校资源、轨道交通以及产业发展，已经形成较为明确的居住板块逻辑。
先看地块位置和周边配套。
良乡大学城FS00-0120-0028、0029地块位于房山区拱辰街道，处于良乡大学城主园区FS00-0120街区，北至长虹东路，西至艺林南街，南至知兴西路，东至致美南街。
从交通条件来看，地块最大的优势就是距离轨道交通较近。
项目直线距离房山线良乡大学城站约70米，其中北侧商业地块还预留空中连廊接驳条件，可进一步提升与地铁站的联系。通过房山线，可6站抵达丰台郭公庄站，换乘9号线通往丰台科技园、北京西站以及丽泽商务区。
对于房山市场而言，轨道交通一直是影响区域价值的重要因素，而良乡大学城站的存在，也让该项目具备承接主城区外溢客群的基础。
电建地块周边配套
除了交通之外，大学城资源也是该板块的重要标签。
目前，良乡大学城周边聚集首都师范大学、北京理工大学、北京中医药大学、北京工商大学、中国社会科学院大学等多所高校，区域人文氛围较为突出，同时也带来了稳定的租赁和居住需求。
基础教育方面，周边已有良乡大学城第一小学、良乡三中、北京四中房山分校等教育资源。
生活配套方面，此次出让地块本身也规划了商业功能。
商业地块面积约1.52万平，未来将打造街区商业、社区服务配套以及小型酒店等业态，主要服务大学城师生以及周边居民。
此外，周边还有北京时代广场、龙湖熙悦天街、首创奥特莱斯、华冠购物中心等商业资源，医疗方面有北京中医药大学房山医院、良乡医院等配套。
整体来看，良乡大学城最大的优势并不是单一配套，而是在高校资源、轨道交通和城市功能不断完善下形成的区域发展基础。
再看地块本身。
此次出让地块采用连体捆绑方式出让，由0028商业用地和0029二类住宅用地组成，总用地规模约4.83万平，地上总建筑控制规模约7.15万平。
图源地块规划文件
其中，住宅部分0029地块用地面积约3.31万平，容积率1.7，地上住宅建筑面积约5.63万平，建筑限高45米，未来产品形态以7-11层洋房、小高层为主。
从土地指标来看，这宗地最大的特点就是低密。
相比房山多数刚需、刚改项目常见的高容积率产品，1.7的容积率甚至低于隔壁的房山国贤府的1.8，这样能够给予开发商更大的产品发挥空间，未来更适合打造改善型社区。
不过，需要注意的是，这宗地并不是一宗简单的住宅土地，开发过程中存在较多配建和统筹要求。
首先，该项目采用商业、住宅、市政道路、能源配套整体开发模式，需要住宅、商业、市政设施一体化设计、同步施工、同步竣工验收。
其中，商业地块需要落实轨道微中心一体化要求，预留通往良乡大学城站的空中连廊接驳条件，同时还需要预留地下停车接口，并建设分布式能源站、全民健身场地等设施。
住宅部分同样存在配建要求，需要独立配建分布式能源站、电力开闭站以及燃气调压箱，并无偿移交属地主管部门。
此外，整体项目还需要满足建筑风貌管控要求，建筑外立面、夜景照明以及公共景观需要统一报审，与大学城整体城市风貌协调。
因此，对于电建地产而言，这宗地的优势在于低密产品空间，但同时也考验开发商对于商业、住宅以及公共配套的综合运营能力。
最后来看价格。
该地块挂牌起始总价9.56亿元，其中0028商业地块起始价1.12亿元，0029住宅地块起始价8.44亿元。
图源地块规划文件
最终电建地产以9.56亿底价摘得地块，粗算住宅部分的成交楼面价大概在1.5万/平。
因为有商业地块的捆绑，所以粗略综合测算住宅部分综合楼面价大概在1.8万/平。
1.8万/平的综合楼面价，相较于2021年拿地的中建房山国贤府、学府印悦一二期2.2万/平—2.3万/平的楼面价，优势比较大，与2023年的京熙润府的1.75万/平的综合楼面价相当。
电建项目周边新房
新房方面，目前电建地块北侧两站地铁的北京城建和知筑铂瑞，7月最新网签均价3.75万/平，地块东南侧的建工城乡璟贤瑞庭，7月份网签均价3.09万/平。
图源京楼销售排行榜
二手房方面，电建新项目目前周边都是近两年交房的次新项目。
电建项目周边新房
其中，紧邻本地块西侧的中建房山国贤府二手房挂牌均价约4.4万元/平；中建学府印悦在3.3万-3.7万元/平。
对于电建地产而言，此次落子良乡大学城，有“华曦府”这样比较有口碑的产品系列，现在的问题是在如今的市场环境下，依托区域长期发展打造一个具有板块代表性的改善型项目。
整体来看，良乡大学城地块是一宗区域属性较为鲜明的住宅土地。
它的优势在于地铁距离、高校资源以及1.7容积率带来的产品空间；但与此同时，商业捆绑、一体化建设以及多项配建要求，也增加了项目开发复杂度。
随着电建地产快速推进方案设计和施工准备，这宗地未来入市后的产品定位和市场表现，也将成为观察良乡大学城板块改善化发展的重要参考。
以上。
个人观点 仅供参考
热门跟贴