大家帮2026年北京土地的第29篇推送
今天北京土拍市场迎来两宗宅地出让。
两块地分别位于房山良乡大学城和顺义马头庄，都是底价成交。至此，北京2026年宅地土拍总计来到29组，成交总金额更新至567.529亿。
其中，顺义马头庄地块，被北京银盛泛美房地产以7.07亿元底价摘得，同时确定由龙湖龙智造全程代建代销。
2026北京土拍宅地成交地图
具体的地块信息是↓↓↓
地块名称：北京市顺义区马头庄村剩余地块综合改造土地一级开发项目二期SY00-1801-0503地块二类城镇住宅用地；
拿地房企：北京银盛泛美房地产；
成交金额：7.07亿元（底价）；
住宅成交楼面价：2.23万/平。
包哥查了下，此次拿地的北京银盛泛美房地产开发有限公司，是辽宁银盛集团设立的地产平台。银盛集团业务覆盖矿选、水泥、房地产开发、新能源等多个领域，此次也是首次进京拿地。
此次银盛泛美引入龙湖龙智造代建代销，可能也是看中了龙湖作为长期深耕顺义的房企，在后沙峪中央别墅区已经积累了较强市场认知，从龙湖滟澜山到云河玉陛、云河砚等项目，均强化了其在区域改善市场中的产品标签。
0503地块3D实景图
如果从区域价值来看，马头庄0503地块最大的看点，在于其位于顺义后沙峪中央别墅区辐射范围。
在北京改善市场中，后沙峪一直是高净值家庭关注的重要板块，而此次出让地块不仅紧邻懋源云纪等高端项目，同时没有保障房、自持及产业捆绑要求，全部计容面积均可作为商品房销售。
对于项目未来定位而言，低密属性和区域改善基础，将成为最大的市场支撑。
先看地块位置和周边配套。
马头庄0503地块位于顺义区后沙峪镇，处于五环与六环之间，属于中央别墅区辐射范围。
从地块位置来看，项目东至规划二路，西至现状裕乐路，南侧为规划公共绿地，西北侧一路之隔就是懋源云紀，西侧临近温榆河公园故城记忆片区。
0503地块周边配套
交通方面，后沙峪板块一直是典型的自驾改善型居住区域。
地块距离机场北线高速出入口约1公里，可快速连接京承高速、六环路，通达望京、三元桥、北四环等核心区域。
不过需要注意的是，区域轨道交通并不是主要优势，距离地铁15号线后沙峪站直线约3公里，未来客群仍主要依赖自驾出行。
生态资源则是该地块最大的区域标签。
地块西侧一路之隔就是温榆河公园故城记忆片区，南侧直线800米左右为罗马湖公园，同时地块南侧自带规划绿地，形成较好的生态景观条件。
商业和教育方面，后沙峪中央别墅区经过多年发展，已经形成较成熟的高端生活配套。
商业方面，3公里范围内可到达中粮祥云小镇，满足购物、餐饮、亲子等生活需求。
教育方面，区域内拥有顺义十一学校、北京四中顺义分校等公立教育资源，同时鼎石、德威、哈罗、ISB等国际学校聚集，也支撑了后沙峪高净值家庭客群。
医疗方面，地块东北侧直线不到800米就是综合医院北京友谊医院顺义院区。
从地块整体的位置来看，是非常典型的高端改善区域。
再看地块本身。
此次出让的SY00-1801-0503地块，用地面积26405.04平，地上规划计容建筑面积31686.04平，容积率仅1.2，建筑控制高度≤30米，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，用地性质为R2二类城镇住宅用地。
图源地块规划文件
从指标来看，这宗地最大的优势就是低密。
1.2的容积率，比隔壁懋源云紀的1.1略高，但在后沙峪核心区域已经属于比较低的指标，未来产品形态基本确定会向低密改善方向发展。
按照规划条件，项目未来更适合打造6-8层电梯洋房，并搭配少量叠拼产品。
同时，由于项目总建面约3.17万平，整体规模较小，未来更可能走“小而精”的改善社区路线。
值得注意的是，这宗地除了低密优势外，还有一个重要特点——开发条件相对干净。
相比部分土地需要承担保障房、自持物业或产业配建，0503地块无任何保障房配建、无产业捆绑要求，全部计容面积均可作为可售商品房。
这对于开发商而言，意味着项目开发逻辑更加清晰，利润测算空间也更加可控。
但我们也提到，拿地房企银盛泛美是首次进入北京市场，虽然具备开发经验，但在北京还是新手，因此此次引入更具开发和市场经验的龙湖龙智造代建代销，这一步就变得非常重要，也算不辜负如此优质的地块。
最后来看价格。
马头庄0503地块挂牌起始总价7.07亿元，起始楼面价约2.23万元/平。
最终底价成交，所以住宅成交楼面价也定格在2.23万/平。
从周边市场来看，最直接参考项目就是北侧一路之隔的懋源云纪。
懋源云纪所在马头庄一期地块成交楼面价约2.67万元/平，高于0503地块起始楼面价约4400元/平。
因此，从成本来看，0503地块更具优势。
0503地块周边新房
懋源云紀项目容积率约1.1，打造16栋洋房、15栋独栋以及122栋双拼产品，7月份最新的网签均价达到5.89万/平。
此外，0503地块南侧直线3.5公里左右，是北京润园。项目的容积率更低，1.01，彼时的拿地楼面价与0503地块一样，都是2.23万/平。
北京润园7月最新的网签均价约8.4万/平。
图源京楼销售排行榜
地块东南侧直线4公里左右，还有会展中心的改善盘青雲国樾，7月最新网签均价5.44万/平。
整体来看，顺义马头庄0503地块是一宗典型的中央别墅区低密改善型土地。
它的价值不在于规模，而在于稀缺：1.2容积率、温榆河与罗马湖生态资源、成熟高端客群，以及龙湖龙智造代建代销带来的产品兑现能力。
对于北京银盛泛美而言，拿下这宗地只是第一步，如何借助龙湖龙智造打造出符合后沙峪改善市场需求的产品，将决定项目未来市场表现。
以上。
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