文|潘永堂

7月31日，徐恩利正式坐上万科董事长位置。

仅一周，8月6日，徐董第一把火就烧起来了，火候有点猛，直接把万科总部“办公事业部”

给裁了！

手术刀很锋利，手法凌厉——总部办公事业部直接被撤销，整个建制连根拔起，全国 62 个办公项目全部下放给属地城市公司，万科事业部总数从9个到 8 个，如今再砍到剩 7 个。

直白的说，万科总部少了一个正儿八经事业部。

从上任到动刀，满打满算 7 天。

很多人说这是新官上任立威，很多人说万科现在求活命，时间就是生命。

但客观而言， 徐恩利这 第一刀的确快准狠，

不过他砍掉的是万科过去两年试错的一条业务线，火烧掉的是冗余且不直接快速产生现金流的部门，而重新烧起来的是徐董宣告万科“先保命、先活下去”极限求生的号角吹响了。

说它三把火也好，各种信号弹也罢，但真正的大刀，应该还在后面。

老潘直白提醒，万科今天的压力，不是裁掉一个总部事业部就能缓和的，这更多是决心和态度，大招狠招还在后面。

1 为何第一刀砍向“办公事业部”？

很多人纳闷，万科业务那么多，为啥偏偏拿办公事业部动刀？

办公事业部从出生到被撤销不到2年时间，连一个完整行业周期都没走完。当初设立的逻辑也很漂亮：把万科全国散落在各个城市的写字楼、产业园收归总部统一管，靠专业化运营提租金、提出租率，做持有资产的 “效益放大器”。

听上去很丰满，但现实很骨感，很残忍。

万科看这一刀，是必然！

我先讲第一点，就是算大账不行了。

即基本面看，目前国内办公业务几乎塌了，万科总部专业运营固然“有小用”，但抵消不了大周期的寒气。

都知道，做商办运营前提，是市场有需求、租金能稳住。

但现实的无奈是整个办公行业这几年都在持续往下走，万科即使再专业，也顶不住大盘缩水。

数据最实在

26 上半年重点城市核心写字楼平均租金累计跌 1.01%，超80%商圈租金都在跌，你可能会问，一线城市会好点吗？答案也是三个字

顶不住！

比如上海甲级写字楼空置率 23.6%，广州 22.6%，这等于四分之一写字楼空着，没人租。当下企业也普遍难，80%都在缩面积、扣成本，换便宜租金写字楼，死扣成本的企业租户，比房东还精，所以，万科你靠运营，能抠出多少涨幅？

万科办公全国 21 个城市 62 个项目，看起来盘子大，但商办资产回报周期本来就长，租金下行期，一年能贡献的净利润极其有限。

如此以来，算总账看，一边是固定的总部成本，一边是租金收益逐年缩水，这整体看下，总部办公事业部，其实就是个“赔钱买卖”。

但下放给城市公司就不一样了。

万科城市公司本来就有本地招商、运营团队，他们可以顺手把写字楼管起来，不用额外再配置养一套人马，成本增加几乎为零或极少。说白了，这就好比从 “总部专人专车” 改成 “城市公司顺路捎带”。

尤其办公下行期市场，结果看没差多少，但成本却砍了一大截。

老潘说的更直白点，当下万科总部专业运营的溢价，在下行周期可能被市场下行给抹平了，甚至抵不上总部团队的人力成本。

毕竟，万科总部养一个事业部，一年没个千万、几千万养得活吗？人员工资、行政开支、总部协调成本，这都是实打实的现金流出。

算大账是有必要裁掉的，而换个组织视角看，也该裁。

即在万科自身组织扁平化改革路上，万科也留不下总部办公事业部。

道理很简单。

去年万科9月就做完组织大手术，即把万科沿用了 20 年的 “集团 - 区域 - 城市” 三级架构，直接砍成 “集团 - 16 个城市公司” 二级扁平架构，连六大区域公司中间层都统统一锅端了。目的就是减少层级、缩短决策链。

徐董一上任，估计就感觉这个办公事业部就“不合拍万科组织扁平理念。

即相当于在万科各地商办项目上，除了城市公司这个上司外，又多了一个“业务婆婆”，项目上的事，城市公司要管，事业部也要管，汇报走两道，审批过两关，内耗比效益多。

但如果徐董拿掉这一层，每年剩下一笔大开支不说，项目上也可以效率更高更顺畅，即直接单线归城市公司直管，责任更清晰，决策链条更短，决策效率更高了。

裁掉了这个“运营增值”的婆婆，城市公司反而可以更痛快更利索去干一件更应该做的大事——即“卖资产”。

毕竟万科今天最大的问题是保命，是化债。

万科过去24年、25年亏损1350亿，而今年上半年又预亏150亿，万科这个亏法，惊天地泣鬼神，同时，万科下半年还有100多亿公开债到期，而最新现金短债比又仅仅0.36，显然一旦现金流断片，万科随时有爆雷高压。

老潘绕了这么多，就是说，当下万科办公业务最大的头等大事其实不是这个事业部设立初衷的“运营增值”，而是“卖资产、回血、还债、化险”。

所谓，运营增值虽好，但它远水解不了万科当下的近渴，而且解渴也是杯水车薪，不顶用，所以，核心还是卖资产，才是短平快回血更快更猛的法子。

而商办，本来就是卖资产、大宗处置、回笼现金的重要标的。过去62个商办项目都在万科事业部手里，卖个资产要事业部、城市公司、总部投资部来回扯皮，决策慢、流程长。现在管理权直接下放城市公司，属地化谈合作、谈收购、谈政府收储，链条更短、反应更快。

所以从新时期商办头等任务看，总部办公事业部的运营增值的定位也靠边站了，核心是“资产处置”才是头等紧急大事，从这个角度说，万科总部就更不需要事业部编制了。

前面说完了，逻辑就很清晰了。

但老潘还补充个小推断，作为新官上任开火，尤其是动组织这种得罪人的事，尤其一锅端，核心还是讲究“先易后难”的原则。

从这个角度看，万科总部办公事业部体量不大、成立时间短、根基不深，直接撤掉，不太会伤筋动骨，也不会引发大面积动荡。

2 第二、三把刀会砍向谁？

万科这艘大船，想瘦身，想活命，光拆一个部门是不够的。

这也意味着，撤办公事业部，肯定只是开胃菜，后面的刀，只会更狠，更密，甚至一段时间更快。

不是徐恩利等不起，而是万科26年，27年这2年债务高峰期等不起。

按照万科 “化险为先、收缩主业、短期先保命” 的路子走下去，接下来的刀，大概率会按 “非核心程度” 从高到低依次砍下。

第二刀，大概率砍向“多元化”的非主业。

万科现在手里还有不少“副业”。

比如万纬物流、印力商业、冰雪业务、长租公寓（泊寓）。看看之前的动作，冰雪业务已经剥离了，这是个信号。接下来，那些沉淀资金重、回报周期长、短期看不到回头钱的业务，都在危险名单上。

按照这个逻辑，第二刀，很可能砍向食品事业部。

原因很简单，万科当年高调进场的养猪业务，现在挂着 “食品事业部” 的牌子。这块业务从出生起就争议不断，和地产主业几乎没协同，且商业模式是“重资产、长周期、低利润”，完全是多元化扩张时期的产物。现在万科连自己的本行都在收缩，不可能一直养着一个不相干的养猪板块。

事实上环山集团股权挂牌转让早就摆上了货架，但就是首轮挂牌流拍，不排除徐董上任后重新调整挂牌条件、吐血降价重新挂牌，后续只要股权转让落地，那么万科食品事业部大概率会和冰雪事业部、办公事业部一样，被一锅端撤销。

所以万科接下来事业部从7个又会进一步削减为6个，这是大概率事件。

同样，海外业务也是，海外业务那点规模，对现在万科来说，就像“苍蝇腿上的肉”，既不顶饱，还费劲管着。撤销海外事业部，或者把项目卖了回笼点外汇，也是极有可能的操作。

再比如物流，虽然说是朝阳产业，未来可期，但那是“吞金兽”，几十亿的投入，回报期长达十年八年，当下求活命的万科，肯定等不起。未来如果找不到接盘侠或不能独立融资造血，不排除也会被摆上货架的可能。

再往后看，万科最终会剩下什么？

大概率是 “住宅开发 + 物业+ 核心商业” 这三大块，都是和主业强协同、能产生稳定现金流的硬业务。

长租公寓泊寓有政策红利，也会保留，但会侧重轻资产输出，未来不再重资产扩张。

3

万科的未来

很多人问，万科最后会变成什么样？

一句话，从 “什么都做的全能房企”，缩回 “靠核心业务活下去的地方国资房企”！

过去铺的摊子、试的错、多元化的野心，都会在这一轮收缩里一一收回来。而今天 徐恩利 撤办公事业部，不是结束，只是开始。

徐恩利接过来的担子，不是一个冲锋陷阵的万科，而是一个需要马上止血、瘦身、化债、保命的万科。

接下来的日子，动组织、砍业务、卖资产，谈展期，都会是常态。

老潘也感慨

地产黄金时代，就比谁胆子大、铺得开；

现在这阶段，比的是谁刀快、包袱轻、且爹够强。

第一刀已落下，后面的，咱们走着瞧！

你对万科新董事长上任一周的第一刀，怎么看？欢迎留言我们继续聊。