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今天，北京土拍市场再次炸锅了。
昌平东小口0002地块上桌，100多轮举牌后，建发房产以49.77亿竞得，溢价率10.6%，折合楼面价约3.66万/㎡。
结果有点意外，此前外界普遍预期是城建+绿城联合体稳拿，没想到被建发截胡了。
楼面价比龙樾海序贵了4000多/㎡，目测东小口要进入5.8万时代了！
这些房企在抢什么？
今天战场上都是狠角色：北京城建+绿城中国联合体、建发、保利、越秀，为什么大家盯着这块地？
1、龙樾海序已经“验过货”了
这是最重要的前提。
一街之隔的龙樾海序，今年5月开盘，至今网签超700套，成交均价5.42万/㎡，成交金额超36亿，地价覆盖率131%——房子还没卖完，本金已经回来了。
这还是13#（近70套房）未拿证的情况下，真的是一骑绝尘，相当于城建给全北京开发商做了一场“东小口可行性验证”。
结论很清晰：这个板块不缺购买力，缺的是好房子。
2、地段太“作弊”了
东小口最大的底牌，就四个字：一步海淀。
往西承接西二旗、后厂村互联网新贵，往东辐射望京商务区，往南紧邻东升科技。
距在建的13B线东小口站约800米，向西5站直达西二旗，向东3站到望京。
紧邻东小口城市公园，西北侧还有西三旗万象汇，南侧教育用地北京101中学，落地后将补齐片区教育资源短板。
3、板块断供5年，需求憋疯了
龙樾海序之前，东小口上一个新盘还是5年前的奥海明月和奥森ONE，当年都是“一房难求”的限竞房。
5年没新增供应，区域内还没有第四代住宅，龙樾海序一出来，直接被海淀外溢客群买爆。
而且从土地素质来看，0002地块比龙樾海序更优秀，容积率更低，距13B东小口站更近，是下半年难得的“粮仓”。
产品要“卷”过龙樾海序
先说结论：大概率是龙樾海序升级版，但赠送更狠、颜值更高。
龙樾海序的产品逻辑是“快销刚需改善”：78㎡三居、95㎡三居、108㎡四居、122㎡四居，得房率90%-99%，靠内嵌阳台、设备平台、花池、飘窗堆出来的。
但0002地块楼面价3.66万/㎡，比龙樾海序贵了约4000多，如果简单复刻，利润会被压缩。
所以产品必须升级，建发在北京的观堂府、海晏、观宸，产品力是有口皆碑的，如果打造新中式园林+高规格外立面+更大赠送，将直接“背刺”龙樾海序。
南向大概率做1.2米-1.8米通面内嵌阳台，赠送尺度比龙樾海序更大，这是对标朱辛庄星寰为序、北清润府的“内卷标准”。
一句话总结：这将是一个比龙樾海序更精致、得房率更高、园林更美的“升级版”红盘。
价格预测：卖多少钱？
这是大家最关心的。
龙樾海序成交均价5.42万/㎡，0002地块想保本+合理利润，售价必须往上走。
我的预测：均价5.6-5.8万/㎡，好楼层、好户型可能摸到 6万。
理由：
1. 楼面价3.66万/㎡，加配建、加开发成本，综合成本比龙樾海序高。
2. 产品升级需要成本，园林、外立面、赠送都得花钱。
3. 板块热度已经被龙樾海序炒起来了，有定价空间。
但超过6万就要谨慎了！
昌平南不是海淀，6万/㎡是一道心理关口，朱辛庄、北七家一堆项目在5万+段位等着分流。
适合什么人买？
适合人群：
·预算在500万-700万左右，在西二旗、后厂村、上地工作的互联网大厂员工，想买个品质不错的新房，东小口13B通了之后通勤能打，这儿绝对是首选。
·望京外溢的刚改人群，13B东3站望京，比住顺义/密云通勤友好，5.8万单价比望京南二手便宜一档。
没买到龙樾海序的人，一期78㎡小三居基本没了，0002若出95㎡三居+110㎡四居，是天然承接盘。
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