作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
800万豪宅做宿舍惹争议，高校住宿迎来了破局。
租不行，那就买！
深圳大学曾在今年3月拟将南山西丽一包含保障性租赁住房的商品房小区用作2026级研究生住宿安排。
一纸通知落地，瞬间激起千层浪，引发汉园茗院小区众多业主顾虑。
小区业主纷纷持反对意见——认为拟作学生宿舍后，将增加小区电梯使用负担，小区内因学生居住带来群居、噪声等一系列问题，更有业主担心，小区因此而被贴上“学生宿舍”而间接影响小区房价。
于是便以“改变建筑物使用功能、房屋存在阳台改房间违法建筑”等为由进行反馈，要求停止将汉园茗院用作学生宿舍。
虽经过市规划和自然资源局南山管理局核实，深圳大学向常源股份公司租赁汉园茗院A区二单元3-44层、三单元3-15层总计264套住宅作为学生住房使用，属于房屋租赁行为，租赁后不涉及对房屋主体结构改动，不涉及改变土地用途与房屋居住功能，但对一所学校而言，终究不是长久之计。
无论是从学生管理，还是学校成本支出，都不划算。
而且每年都有新增学生，每年都需要安排。
这些年，深圳大学随着学生规模的扩张，住宿资源一直处于相对紧张的状态。
既然学生宿舍安排事宜，引发众多争议，干脆就直接买宿舍好了。
深圳大学每年预算大几十亿元的预算，学生规模增加，砸重金配置学生宿舍，也在预算合理支出的范围之内——
（来源：深圳大学官网）
于是，在争议时隔4个月后，深圳大学对外发布购置商品房用作学生住房的招标意向——拟以5.336亿元，收购一批商品房作为学生宿舍。
要求有几点——
一是产权清晰，取得不动产产权证，或取得预售许可证，且能在2027年6月交付使用；
二是消防、工程、安全验收合格，没有问题；
三是与深圳大学粤海校区和丽湖校区直线距离不超过8公里；
四是房源建筑面积不低于22500平方米，可至少满足1500人居住；
第五就是可以整栋买下来。
不过，钱到位了，房子估计不好找。
按照深圳大学的预算以及购房面积要求，能给到的价格是不超过约23715.56元/㎡，远低于普通商品房市场购置价。
2.37万/㎡想在深圳大学周边8公里内买整栋楼，符合条件的基本只有两种可能，要么是远郊的统建楼，要么就是市场上卖不动的滞销公寓，开发商愿意打折批量出售。
即便如此，符合条件的也少得可怜——真有这种房源，相信市场上的投资客和机构早就悄悄抢了。
毕竟深圳大学粤海校区和丽湖校区直线8公里辐射范围内的普通住宅房价格在五万一平到十几万一平不等，商品房公寓价格一般为普通住宅的六折左右，市场大多廉价公寓产品也要往3万/平上走。
比如位于宝安区新安板块的大悦城·印悦[公寓]，与深圳大学粤海校区直线距离不到6公里，2024年10月入市，480套54~88平房源，备案均价约55200元/㎡，总价区间约272万～538万，截至2026年8月11日，官方备案平台显示剩余178套；
比如位于宝安区新安板块的玺玥麓坊[公寓]，与深圳大学粤海校区直线不到7公里，2021年12月入市，551套18~140平房源，备案均价约67900元/㎡，总价区间约124万～740万，截至2026年8月11日，官方备案平台显示剩余249套；
这样的公寓产品，即使顺销不畅，按照备案价五折，也很难匹配深圳大学的采购需求。
而这样的房源，对市场而言，就是极具诱惑力的笋盘，租金回报率远高于市场水平。
在深圳大学粤海校区和丽湖校区8公里的辐射范围内，市场的租金整体集中在60-90元/平·月区间，最便宜的统建楼租金，市场也要30元/平·月左右。按照50平估算，若采购价不超过23715.56元/㎡，市场租金回报率将会集中在3%—4.5%的区间。
这个租金收益率在当下的深圳楼市里，是相当诱人的。
住宅公寓“春天”
深圳大学买房这事看着挺意外，其实，高校收购存量房用作学生宿舍，早就撕开了口子。
2024年1月国家发展改革委、教育部等7部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。
资金上也给予支持，中央预算内教育基建投资覆盖商品房购置、装修改造费用；地方配套专项债支持高校收购存量商品房改宿舍。
说白了，国家层面已经给高校“买房改宿舍”开了绿灯，而且资金上也给了支持。
所以，这两年，多个省份也明确将高校收购商品房纳入存量商品房盘活、保交楼、房地产去库存工作清单，陆陆续续落地了配套政策。
这两年，不少高校也动了起来。
湖南今年1月发文，允许地方政府使用保障性住房专项债收购存量商品房，移交高校作为大学生宿舍，3月湘潭大学就以8192.37万元收购中铁・和著莲城一期3#整栋商品住宅作为主校区学生宿舍；
去年年初，湖北发改委批复关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿，以近2亿元的价格，收购学校附近武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352套用作学生宿舍；
除了这两所学校，包括中国矿业大学（徐州）、中南大学、合肥工业大学、南华大学等高校，也拨出亿元预算，计划收购商品房，改造成宿舍。
如今深圳大学也加入高校收储存量房用作学生宿舍的队伍，这也意味着一线城市的存量房收储动作已经到了深水区。
这些年，深圳高校陆陆续续建设，不少生源规模随之扩张，如南方科技大学、深圳职业技术大学、哈工大深圳部，这些高校集体释放“扩招”信号，伴随而来就是学生住宿投入。
这就意味着，接下来需要着手解决学生住宿问题的高校不止深圳大学，而是陆陆续续会铺开。
所以，深圳大学砸重金收储商品房用作学生宿舍不会是第一个，也不会是最后一个。
对深圳楼市来说，这就像往湖里扔了一颗石子——涟漪会慢慢扩散开来。
接下来缺学生宿舍的高校，要采购商品房作学生宿舍，也有了模板。
这类房源往往总价低、流通慢，高校购置一般整栋购置，说不定，住宅型公寓库存的压力，真能被这些高校一点点地定向消化掉。
毕竟深圳住宅库存压力，经过这些年的消耗，已经卸掉了不少，剩下的公寓类型商品房才是市场库存最大的问题。
但若是包含了公寓属性或者本身就低价的住宅小区，被采购后，成为混合住宅小区后，一定程度上也间接给小区带来了价格的负面预期。
就看最终定点采购的，是哪个项目了。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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