一张图，或许能解开你对当前楼市的所有困惑。
这张图来自东方证券的一份重磅研报，它统计了全球近50年来，190次房地产周期的深度下跌数据。一个惊人的规律浮现出来：房价在下跌后，平均需要5年半的时间触底，然后开始反弹；而要回到之前的高点，则平均需要17年。
这个冰冷的数字，与我们正在经历的现实，似乎正在发生奇妙的共振。
国家统计局的最新数据显示，2026年3月，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，无论是一手住宅还是二手住宅，房价均已全部转涨。
将这两组信息放在一起，一个结论呼之欲出：当前，重点城市的房价，或许已经差不多完成触底了。而全国性的房价拐点，将随着城市能级的不同，依次到来。
你可以不相信任何人的预测，但请相信经济周期。
周期之轮：房价下跌到回升的五个阶段
东方证券根据国际清算银行的数据，将1970年至2025年全球所有房地产周期，总结为从下跌到回升的五个阶段。我们正身处其中，每一步都踩在历史的节拍上。
第一阶段：冲击传导期
这一阶段的特征是，房价带着所有经营数据开始全面下滑。很明显，我们这轮房价的转折点起于2021年。当年上半年，楼市尚且火热，但下半年风云突变。10月，成交量同比降幅高达48%，瞬间腰斩。房价、销售额、投资增速全线骤降，连带着消费数据和CPI也开始承压。当时，一些反应慢半拍的人，还以为是正常的市场回调，趁着房企优惠“抄底”入场，结果证明，那年买房的人，资产基本上都缩水了近一半。
第二阶段：政策对冲期
研究显示，救市政策往往会滞后两个季度启动。我们的房贷利率LPR从2022年1月开始连续下调，各地也开启了五花八门的救市政策。有买房送黄金的，有买房免费坐地铁的，甚至还有给体制内下指标要求买房的。然而，这些政策并未能逆转经济周期。再大的优惠，该跌的还是会跌，人们对楼市的信心也在一点一点崩塌。这几年，“房价如葱”的论调甚嚣尘上。
第三阶段：企稳期
大数据显示，一般在下跌的第五年左右，各国的经济基本面就不再继续恶化，消费与投资开始转暖。我们目前正处于2026年，第一季度GDP同比增长5%，比去年四季度还快了0.5个百分点。通胀指数CPI在2月份创下了近三年新高，重新回到1%以上。更关键的是，生产者价格指数PPI在时隔41个月后首次转正。数据不会骗人，我们的经济基本面，就在房价开始回调后的第五年，迎来了全面好转。
转折信号：租售比为何成为房价的“压舱石”？
接下来的第四阶段，是房价的转折点——估值与信贷的修复期。数据显示，这个转折点往往在下跌后的第五年半迎来。此时，一个关键指标会达到峰值：租售比。
简单来说，就是买房出租变得非常划算。当租售比高于银行存款利率时，资本就会用脚投票，从银行流向楼市，从而托住房价，阻止其继续下跌。
我们目前，大概率就处在这个阶段的门槛上。
首先，一线城市3月新房和二手房价格均已环比上涨。同时，重点城市的平均租售比已达到2.23%，跑赢了目前的定期存款利率。市场上甚至出现了“某人买了几套老破小用来出租，收益率接近10%”的新闻。
其次，中指研究院数据显示，3月份全国百城租金也开始了环比上涨，涨幅是近两年的新高。
租售比大于定期存款利率，这是一个非常明显的价格见底信号。因为资本永远是逐利的，哪里收益率高，资金就一定会涌向哪里。当下，租售比正是托举房价不再继续下跌的重要因素。
现实困境：信贷未修复，小城市路在何方？
不过，如果我们客观看待，研报中还有一个支撑房价回暖的关键信号，我们尚未出现，那就是信贷修复。
报告指出，信用重启、购买力恢复，是房地产重新上涨的关键。但反观我们的实际情况，国内居民的负债率依然太高。前几年房价涨幅过大，导致很多家庭掏空了“六个钱包”才上了车，现在手上确实没有多少闲钱了。一季度居民中长期贷款增加额非常不理想，很多人已经无法再背起一个新的房贷了。
这也解释了为什么如今是北上广深等一线城市先开始上涨，而很多小城市依旧同比下跌。因为大城市经济活力强，高收入人群更多，他们看到租售比创新高，判断房价跌得差不多了，便直接出手。而小城市的探底之路，目前看来还很长。
对于那些人口常年净流出、没有新增购买群体的小城市来说，这波下跌之路可能还遥遥无期。参考美国、日本一些破产的小城市，最后大片房产空置无人问津，我们的一些小城市未来可能也会面临同样的困境。
展望未来：拐点已近，如何把握？
第五阶段是再度扩张期，量价齐升。全球平均值是11年左右回到之前的高点，而跌得狠的周期则需要17年。
综合来看，如果通过各类数据判断，我们目前一二线核心城市的房价，基本上都到了第四阶段——估值修复的前期。各项宏观经济数据都在转好，租售比来到新高，房价的转折点就在附近。即便不会立刻大幅拉高，但至少不会有太大的下跌空间了。
距离我们最近的香港，其楼市下跌基本上与我们同步，从2021年开始跌了近30%。但从去年年底到今年一季度，成交量和售价都出现了明显的触底反弹。所以，北上广深的回暖，也不会很远。
总而言之，从全国宏观角度看，这波房价跌得最狠的阶段，基本上已经过去了。近百年以来，全世界的楼市都呈现出周期性、波动性向上的走势，我们也不会例外。
接下来，我们只需要持续观测之前提到的CPI、PPI、租售比和居民负债率的走向，就能把握住这波房价周期后续的走势。
所有的冬天都会过去，没有哪个清晨不会到来。当大家都在黑夜中迷茫时，如果你先发现了方向，那么下一个白天，你一定是走在最前面的那个。
热门跟贴