非得房价涨了，资产负债表才能修复？|房价|房贷|现金流|资产负债表

2026年6月18日，《求是》发表评论员文章《以更大力度提振消费》，‌首次明确提出“加快修复居民资产负债表”‌。

要夯实居民消费基础，加快制定并实施城乡居民增收计划，以更加积极的就业政策扩大就业容量，以更加完善的分配制度提高居民可支配收入，以更加健全的社会保障体系缓解居民消费的后顾之忧。要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。

这段话被很多别有用心的媒体解读为：中央呼吁要让房价上涨。仿佛只有房价上涨，才能修复居民的资产负债表一样。其实，完全错了。

不妨再仔细多看几遍，看看文章里是怎么说的。作者是不是完全没提涨房价？提的是三点，一是提高居民收入，二是稳定房地产市场，三是促进资本市场健康稳定。第一点才是要解决问题，后两点只是防止问题变得更糟。

最近马光远老师又出来宣讲了。他说，这一波房价下跌，造成居民财富的损失超过了150万亿。房地产进入深度的调整以后，中国的三四线城市的房地产可能在底部还需要很长时间，这样对老百姓的财富产生的影响会持续。因此，对大量的三四线城市而言，我们怎么样来通过稳定的房地产预期，来加快修复居民的资产负债表，让大家的收入预期能够改变，让大家的消费意愿能够提升，这是当下宏观政策需要关注的重大问题。

我想说，这种表述除了是废话以外，还带有一定误导性，甚至可以说压根是错误的。

先说房价下跌造成居民财富巨额损失，这个观点很常见，听起来似乎对，但也不全对。因为房价对很多人来说，其实只是虚拟的财富。唯有当你把它卖掉换成现金，它才会变成真实的财富。甚至这个真实也是打折扣的，某种意义上现金都不能算是最真实的财富，现金能买到的劳动才是。

过去房价上涨，表面上是老百姓资产在普涨，但想想就知道怎么可能所有人的资产都在涨呢？全社会的经济增速才几个点，你觉得会平均分配到每个人身上吗？其实这就跟股价在涨的时候、所有股票持有人的身家都在涨一样，其实根本就是幻觉。一旦你抛出去套现，泡沫立马刺穿，唯有最早抛的人才能化虚为实。

房价带来的财富增长，至少有两层幻觉。

第一层是资产幻觉。表面上资产在增长，其实是货币被创造后带来的纸面增长，个人的净资产并没有增长。不管你是A7还是A8，这个A都是资产而非净资产。把资产堆高是很容易的，因为资产=负债+所有者权益（净资产），只需要拼命堆高负债就行了。怎么堆高负债？最简单的办法就是贷款买房。所以靠堆负债快速冲到A8，看似身家高了，但里面全是水分，甚至还不如水分，都是负债。真实的财富还是原来那一点。

这么做的理由，是通胀时代负债会缩水，资产会逐渐坐实，这不假。但时代改变的时候不会有任何人通知你。当居民杠杆率冲到天花板后，通胀就悄无声息变成通缩，而这个窗口期非常短暂。一个人如果没有尽快清空负债，而沉浸在幻觉中，损失就在所难免了。尤其是通胀时期还会带来收入绝对值在增加的错觉，影响人的判断，让他误以为未来仍然会保持高额的收入，从而做出错误的决策。现在很多人还不上贷款，房贷压力山大，就是这个原因。

第二层是货币幻觉。房子握在手里，即便是卖掉或者抵押，变成了钱，仍然是幻觉。钱就能代表财富吗？钱只是一张纸而已，钱的意义，在于能买到多少商品和服务，在于能换来多少劳动。假如全社会的劳动总量不变，即便大家的钱都在增加，也没有任何意义，结果只能是价格在涨，能买到的东西还是不会发生变化。

要体现财富增加，唯有你手里的钱能买到更多的劳动才行，这就意味着只有个别人能做到，不可能所有人都做得到。简单说，一部分人主要负责花钱，另一部分人主要负责劳动。从古至今，都是如此。

所以，说房价下跌导致居民财富损失，损失是损失，但确切说是账面的损失。真正遭遇实质损失的，是那些高位贷款买房而被迫低价卖房的人。那些压力山大的人，其实主要压力来源是收入发生了跌落，而不是房价。你看那些没房贷也没降薪、没卖房也不打算卖房的老百姓，日子过得怎么样？所谓损失，是不是只发生在纸面上？

再来看专家关心的三四线城市，所谓用稳房价来稳住大家的预期、修复大家的资产负债表。认真想一想就知道这话有多荒谬。

首先，三四线城市的房价，你打算怎么稳住呢？用什么大招能稳住？过去出了那么多大招，结果仅有一线城市等极少数地方在少数时间里能稳住，三四线及县城的楼市从来就没吃过这一套。为什么？因为接盘的人数不够了，大家的杠杆也加不动了。仅有的购买力，也只能是优先向一二线城市集中。

其次，咱们讲的房价，一般是成交价，不是评估价或者挂牌价，因为别的价格水分太大，只有成交价才能反映房子的真实价格。好，假设真有什么大招能把房价硬托上去，成交价涨了，有成交就意味着有人接盘，谁来接盘呢？他接盘的理由是什么？明明能便宜买到的房子，国家发大招让他以更贵的价格买到，对他有什么好处？让他掏更多的积蓄、背更多的负债，对他日后的消费是刺激呢还是抑制呢？

所以房价要涨，意味着还得继续涨，否则反而害了接盘的人。但我们都知道房价是无法一直涨的，除非收入也一直涨。

很多专家喜欢上下嘴皮子一碰，也不想想这事是不是靠谱，能蒙几个算几个。你说一二线城市就算了，三四线城市以后有没有楼市还不好说，稳什么稳。

再说资产负债表，其实也没有那么重要。现在对于很多老百姓来说，现金流量表可能更重要一些。我们普通人更关心这个月挣多少钱，下个月又能挣多少钱。假如我现在一个月挣的钱和买房时是一样的，甚至更高，那么我这个房子当然可以一直供下去。至少我道理就这么简单，对吧？

不管我在哪年买房，是不是高位，只要我买的时候这笔账能算过来，现在这笔账就一定能算过来。因为房贷支出这几年是更少了的，物价这几年也没有提高。之所以账算不过来，唯一的原因，就是收入比当时低了。

你看，日子过不下去是因为没有收入，不是因为房价跌了。即便今天房价凭空涨了100万，能改变我的现金流吗？我每月的薪水、房贷有任何变化吗？该还不起房贷，是不是仍然还不起？只不过多了一个卖房的选项而已。可卖给谁？唯有卖给那些手里还有点积蓄、还没吃过大亏的群众。

其实卖给谁都一样。房子从一个群众手里到另一个群众手里，对局外人来说，左右是肉烂在锅里，十个人吃小亏，比一个人吃大亏强，多一些人分担，着陆就更软。再大的困难，如果能除以十四亿，那也不是困难了。这个逻辑大家要搞清楚。

专家不一定是不懂这个道理，实际上专家恐怕自己也想把房子卖掉。如果都是聪明人，都懂这个道理，岂不是没人来接盘了。所以大家也要理解专家的心情。